Как перевести апартаменты в категорию жилых помещений?
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как перевести апартаменты в категорию жилых помещений?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Все действия по переводу должны происходить в определенной последовательности. Первым делом, от местных органов, отвечающих за жилой фонд (департамент городского имущества, комитеты имущественных отношений и пр.) нужно получить разрешающие документы на перевод здания (помещения) из нежилого в жилое. Такое решение принимается на протяжении 48 трудодней, после чего владелец получает положительный или отрицательный ответ. При обоснованном письменном отказе, собственник на протяжении 3 месяцев имеет право апеллировать его судебным рассмотрением.
Пошаговая процедура перевода
Если решение положительное, порядок перевода будет включать следующие этапы:
- перепланировка (если она требовалась) с получением акта приемочной комиссии;
- обращение к кадастровому инженеру для подготовки технического плана (готовится в виде электронного документа);
- получение решения от ЕГРН о переводе нежилого помещения в жилое либо об утверждении акта приемочной комиссии (если имела место перепланировка);
- получение выписки из единого государственного реестра недвижимости.
В Росреестр документы о переводе нежилого помещения (здания) в жилое, передает орган, осуществляющий перевод объектов недвижимости. Заявитель обязан уплатить госпошлину за регистрацию. Сведения в реестр вносятся на протяжении 15 рабочих дней, после чего в 5-дневный срок заявителю направляется уведомление почтовым отправлением или электронным документом.
Какие требуются бумаги?
Необходимые для перевода здания из нежилого в жилое документы, подтверждающие обоснованность и возможность данного процесса, подготавливаются непосредственным заявителем. К ним относится следующая документация:
- паспорт владельца объекта или доверенного лица;
- доверенность, если процессом занимается представитель собственника;
- правоустанавливающие документы на объект;
- если проводилась перепланировка, то нужен соответствующий проект;
- заключения работников пожарной инспекции и санэпидстанции о том, что объект действительно соответствует всем требованиям, поэтому может применяться для постоянного проживания людей;
- бумаги, полученные из организации технического учета;
- иные справки, подтверждающие, что объект соответствует разным требованиям.
Только на основании этой документации осуществляется официальный перевод здания из нежилого здания в жилое.
Стоимость изменения статуса недвижимости во многом зависит от того, сколько средств потребуется потратить на перепланировку и последующее обустройство строения/помещения. Именно это и является основной статьей расходов. Цифры могут варьироваться от нескольких тысяч рублей, и до миллионов. Остальные же затраты не так существенны, тем более, что сама процедура изменения статуса производится администрацией бесплатно:
- Нотариальное заверение согласия каждого совладельца: 1-2 тысячи рублей.
- Оформление доверенности: от 2 тысяч рублей.
- Составление плана переустройства недвижимости: от 5 тысяч рублей.
- Оформление нового техпаспорта: от 5 тысяч рублей.
- Внесение изменений в Росреестр: 2 тысячи рублей на каждого собственника.
- Получение свежей выписки из ЕГРН: 350 рублей.
Дом в садовом товариществе
Перевести дом в садовом товариществе в жилое состояние крайне тяжело.
Невзирая на то, что многие дачи оснащены всем необходимы для комфортной жизни и зачастую обустроены даже лучше квартир, в 80% случаев муниципальные власти отказывают в проведении процедуры перевода строения из нежилого в жилое.
Дело в том, что такие дома построены на участке, который предназначен для садоводства, но не для жилой застройки. Именно это и является причиной частых отказов.
Российское законодательство делит дачные участки на три типа, представленные:
- Огородными земельными участками. На земле, предназначенной для огородничества жилые дома запрещено, а нежилые помещения построенные здесь, не подлежат признанию в качестве жилых.
- Дачным земельными участками. Могут быть использованы для постройки жилого дома.
- Садовыми земельными участками. На них можно строить капитальные жилые строения, однако не разрешены жилые помещения.
Домостроения и помещения, построенные на огородных и садовых участках, нельзя зарегистрировать как жилые, потому что они не предназначаются для постройки жилых домов. Жилая недвижимость от жилых строений отличается тем, что первую можно зарегистрировать в качестве жилой, а вторая используется только для проживания, но процедуру регистрации оформить нельзя.
Какие преимущества дает переоформление садовой постройки: когда это делать не стоит
Если дом в СНТ или ДНТ по документам значится жилым, владелец может рассчитывать на получение налогового вычета при продаже и уплате НДФЛ. На нежилые помещения льготы не распространяются. Соответственно, тот, кто будет покупать дачу с таким домом, также сможет воспользоваться вычетом и вернуть часть затраченной суммы.
Есть и еще несколько моментов, о которых не стоит забывать при переводе садового дома в жилой фонд в 2022 году:
- В нежилом объекте, предназначенном для временного размещения, нельзя прописаться. Если же дом по документам числится жилым, можно подавать документы на регистрацию.
- В зависимости от того, в какой зоне расположен объект, собственник может минимизировать расходы на оплату электроэнергии.
Не стоит спешить переоформить садовый домик в жилой дом, если собственник значится в списках лиц, нуждающихся в улучшении жилищных условий, после перевода его могут исключить из очереди.
Также он может потерять право на иные преференции: субсидии, пособия на детей и т. д., в том числе из-за того, что жилая площадь на каждого члена семьи превысит допустимый предел. Юристы рекомендуют предварительно проверить все нормы, действующие на федеральном и региональном уровнях.
После перевода садового дома в жилой собственник может заметить разницу в начисляемом налоге на недвижимое имущество. Так как изменится категория объекта, контролирующие инстанции могут пересчитать кадастровую стоимость и соответственно налогооблагаемую базу.
Условия перевода недвижимости из нежилой в жилую
Чтобы осуществить перевод из нежилого в жилое помещение, надо соблюсти ряд важных условий.
Статус строения можно поменять, если:
- объект является собственностью заявителя;
- все собственники согласились на изменение статуса имущества;
- внутри есть необходимые бытовые комнаты (кухня и санузел);
- выполнены противопожарные нормы и требования СанПиНа;
- объект подключен к воде, электроснабжению, отоплению, канализации и пр.;
- перевод дома из нежилого в жилое не повлечет за собой опасность для жильцов;
- если при переводе жилое помещение будет расположено под жилым помещением (т.е. если этажом выше есть нежилое помещение, то перевести нежилое в жилое не удастся);
- к объекту есть свободный проход.
Необходимые документы
Для перевода нежилого помещения в жилое потребуются следующие документы:
- запрос (заявление) на предоставление государственной услуги о переводе нежилого помещения в жилое;
- документ, удостоверяющий личность заявителя, или документ, удостоверяющий личность и полномочия представителя заявителя;
- правоустанавливающие документы на помещение, права на которое зарегистрированы до 31 января 1998 г. (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);
- проект переустройства или перепланировки помещения (в случае необходимости);
- протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. К протоколу следует приложить: уведомления о проведении собрания, документы, подтверждающие вручение уведомления каждому собственнику, лист регистрации участников собрания, решения собственников по вопросам, поставленным на голосование, списки собственников, доверенности (если в голосовании на общем собрании собственников принимали участие представители);
- заключения уполномоченных организаций о соответствии переводимого нежилого помещения требованиям, предъявляемым к жилым помещениям;
- решение органа опеки и попечительства, подтверждающее полномочия законного представителя, — если собственником переводимого помещения является несовершеннолетний;
- свидетельство о рождении или соответствующий документ — в отношении детей-сирот, а также если свидетельство или документ, подтверждающий факт рождения и регистрации ребенка, были получены не в г. Москве.
Некоторые документы из вышеприведенного списка уполномоченное должностное лицо может запросить самостоятельно в порядке межведомственного информационного взаимодействия.
Таким образом, документы из списка ниже заявитель может предъявлять опционально (по своей инициативе), если не желает затягивать процедуру рассмотрения заявления:
- сведения о правоустанавливающих документах на помещение (если право на него зарегистрировано в ЕГРН);
- поэтажный план с экспликацией;
- выписку из технического паспорта;
- справку органа технического учета о состоянии здания/помещения;
- поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение;
- выписку из ЕГРН;
- свидетельство о рождении (за исключением свидетельств детей-сирот, а также случаев, когда свидетельство или соответствующий документ были получены не в г. Москве);
- заключение Комитета по архитектуре и градостроительству города Москвы. Вы вправе представить эти документы по собственной инициативе (п. п. 2.5.1.2 — 2.5.2 Административного регламента).
Перевод нежилого помещения в жилое: ограничения для перевода
Существуют два серьезных ограничения в соответствии с российским законодательством, «обойти» которые невозможно. Первое из них заключается в условиях аренды или ипотеки, когда физическое или юридическое лицо имеет право собственности на конкретное помещение на определенный срок. Второе заключается в несоответствии установленных норм и правил, когда помещение считается непригодным для проживания в нем граждан. Кроме того, существуют определенные требования к статусу жилых помещений, которые должны быть подтверждены заявителем:
1. Жилые помещения располагаются, как правило, в домах, которые находятся на зонированных жилых территориях с технически развитой инфраструктурой.
2. Все несущие конструкции жилых помещений, как в частных домах, так и в многоквартирных комплексах, должны соответствовать эксплуатационному состоянию, без деформированности и наличия трещин, которые снижают их несущие по нагрузкам функции. Другими словами, все возведенные конструкции жилого помещения не должны представлять опасности для жизни владельцев.
3. В жилом помещении все коммуникации должны быть обустроены таким образом, чтобы не возникало риска для травмирования жильцов дома или квартиры, как внутри, так и возле прилегающей к этому помещению территории. Учитывается ширина и уклон лестничных пролетов, высота потолков, размеры окон и дверей, санитарное состояние чердаков и подвалов, наличие пандусов и т.д.
4. В жилом помещении должны присутствовать инженерные коммуникации: электричество, система отопления, вентиляция (в многоквартирных домах – отвод канализационных вод и газоснабжение). По законодательству разрешается не иметь в жилом помещении одно- или двухэтажного дома централизованного водопровода и газоснабжения. Все эти инженерные коммуникации в жилых помещениях должны также соответствовать санитарно-эпидемиологическим нормам безопасности. Например, по санитарным нормам не допускается оборудование объединенных вентиляций для единого канала кухонь (санузлов) и жилых комнат.
5. Жилые помещения должны быть защищены от утечек воды бытового использования специальными устройствами. Также не допускается проникновение талой или дождевой воды в помещения, предназначенные для жилья.
Сколько стоит перевод из нежилого помещения в жилое?
Перевод нежилого помещения в жилое осуществляется бесплатно. Однако придется заплатить за согласование перевода, подготовку проектной документации и строительные работы, если требуется перепланировка.
Расходы на согласование незначительны. Не считая государственной пошлины за выдачу выписки из ЕГРН, ничего платить не придется. Основная часть расходов приходится на подготовку проекта перепланировки.
Цена варьируется в зависимости от масштаба запланированных работ, технического состояния здания, региона расположения. Разброс стоимости услуг по подготовке проектной документации достаточно велик – от 5 до 30 тысяч рублей.
При возникновении вопросов или сложностей обращайтесь за юридической консультацией. Получить бесплатную правовую помощь можно на нашем сайте. Задайте вопрос эксперту в специальном окне.
Теперь вы знаете, как перевести нежилое помещение в жилое. В общем, процедура не подразумевает особых сложностей. Однако, если ваши права будут нарушены, придется обращаться в суд, а это уже сопряжено с определенными хлопотами.
Решение судов по этим делам было неоднозначным. Перевести бывшие туалеты, ванные из нежилого представлялось практически невозможным исходя из условий перевода в жилое, регламентированным в п.4 ст. 22 ЖК РФ.
Жильё должно отвечать требованиям установленным в Постановлении Правительства РФ от 28.01.2006 №47, в которые входят:
- Наличие в помещении инженерных систем, с помощью которых осуществляется газификация, водоснабжение и так далее.
- Соответствие жилья санитарно-эпидемиологическим требованиям безопасности.
- Обязательное наличие теплоизоляции, пароизоляции, гидроизоляции, виброизоляции.
- Наличие в комнатах естественного освещения.
- Соответствие недвижимости правилам пожарной безопасности.
- Размещение в жилой части дома.
После того, как помещение станет жилым (официально утверждено), необходимо зарегистрировать новые документы: тех паспорт, свидетельство о праве собственности.
Для данной операции потребуются следующие документы:
- Заявление на регистрацию прав собственника (жилого объекта);
- Свидетельство о регистрации прав на земельный участок, выданный органами МСУ;
- Удостоверяющие личность документы;
- Тех. и кадастровый паспорта;
- Квитанция уплаты государственной пошлины (размер составляет 2 000 руб. для физических лиц в соответствии с п. 22 ст. 333.33 НК для здания, а для квартиры 350 руб.);
- Доверенность, если ваши интересы представляет третье лицо (нотариально заверенная);
- Свидетельство регистрации ЗУ или кадастровый план.
Ответственность за незаконное проживание в нежилом помещении
В соответствии со статьей 23 Закон от 30.03.1999 года № 52-ФЗ не допускается проживание в нежилом помещении. Непосредственная ответственность за несоблюдение этих норм не предусмотрена.
Вместе с тем, к наказанию привлекают по статье 6.4 КоАП РФ за нарушение санитарно-эпидемиологических требований к эксплуатации помещений.
Нарушители несут следующую ответственность:
| Субъект правонарушения | Наказание |
| граждане | штраф от 500 до 1 000 руб. |
| должностные лица | штраф от 1 000 до 2 000 руб. |
| предприниматели | штраф от 1 000 до 2 000 руб.; приостановление деятельности до 90 суток. |
| юридические лица | штраф от 10 000 до 20 000 руб.; приостановление деятельности до 90 суток. |
На практике доказать факт проживания в нежилых помещениях сложно. Легче всего это сделать, если имущество находится в многоквартирном доме. В такой ситуации жильцы могут обратиться с жалобой в проверяющие органы.
Порядок процедуры и смены статуса
Порядок перевода объекта из одного статуса в другой и обратно имеет четкую структуру. Она приведена в табличном формате, где прописан алгоритм действий для каждой категории процедуры.
| Алгоритм действий | Жилое в нежилое |
Нежилое в жилое |
| Подготовка технической документации |
+ | + |
| Согласование с жильцами | + | + |
| Подача бумаг в муниципа- литет вместе с заявлением |
+ | + |
| Реализация решения | + | + |
| Регистрационные действия | + | + |
Что относится к жилому помещению?
Прежде чем перейти к вопросу, можно ли перевести нежилое помещение в жилое, разъясним, что относится к объектам жилищного права:
- Комнаты – часть, предназначенная для проживания гражданином, расположенная в квартире или доме.
- Жилые строения – дома и доли жилых домов, включающие комнаты и вспомогательные помещения, подходящие для проживания людей.
- Квартиры – включающие одну или несколько комнат – отдельные части дома в многоквартирных домах и их доли.
Также в законодательстве определено, что жилое помещение должно быть обособлено и подходить для постоянного проживания в нем с учетом всех санитарно-эпидемиологических норм.
Если человек является полноправным владельцем жилой недвижимости, то он имеет право на следующие действия:
- В ней можно прописаться (временно или на постоянной основе) самому и зарегистрировать в ней членов семьи.
- Его можно сдавать в наем арендатору.
- За счет этого можно пользоваться специальной ставкой на налог.
Перевод садового дома в список жилых помещений
Многие владельцы дач задаются вопросом, как перевести нежилое помещение в жилое в СНТ. Данная процедура необходима тем, кто проживает в садовом домике постоянно или преимущественно.
Признание садового дома жилым возможно двумя способами: в судебном и в административном порядке. Владельцы строения могут напрямую обратиться в суд общей юстиции для признания строения пригодным для круглогодичного проживания. По факту обращения проводится судебная экспертиза. Она проверяет наличие необходимых инженерных коммуникаций, наличие источника питьевой воды, устойчивость конструкций и т.д. При принятии положительного решения о переводе дачного домика в жилье, пригодное для проживания, собственник имеет право зарегистрироваться в нем. Процедурой прописки занимается регистрационная палата.
При административном варианте владельцу садового дома следует обратиться нормам главы 3 Жилищного Кодекса РФ. Они определяют порядок перевода нежилого помещения в жилое, возможные причины отказа и процедуру обжалования решения. Второй вариант на практике оказывается эффективнее.
Для изменения статуса жилья владельцу объекта придется потратить время на сбор документов. Тем, кто дорожит каждой минутой жизни, лучше обратиться в специализированные компании. Они самостоятельно разберутся, как перевести нежилое помещение в жилое, стоимость данной услуг сильно не ударит по кошельку.