Мошенничество с банковскими ячейками: как защитить себя

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Мошенничество с банковскими ячейками: как защитить себя». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Приобрести квартиру можно на первичном или вторичном рынке. Если вы выбираете жилье в новостройке, потребуется заключить договор со строительной компанией. Все условия транзакции прописаны предварительно.

Кто проверяет деньги на подлинность при депозите с нотариусом и несет ответственность перед клиентом?

Депозит нотариуса очень похож на расчеты через аккредитив — только в этом случае функции банка выполняет нотариус. После оформления договора купли-продажи покупатель недвижимости перечисляет (безналичным платежом) деньги на депозитный счет нотариуса. После регистрации права собственности продавец обращается с заявлением о перечислении денег к этому же нотариусу — и тот перечисляет деньги продавцу после того, как удостоверится, что со сделкой все в порядке.

Сейчас такая форма расчетов используется достаточно редко, так как, во-первых, не все о ней знают, а во-вторых, не каждая нотариальная контора предоставляет такую услугу. Несомненным плюсом является то, что нотариус более тщательно, чем менеджеры банка, проверит документы, подтверждающие успешное проведение сделки. Поскольку нотариус обязан проверить юридическую чистоту сделки. Самый важный момент, в котором читатель безусловно прав это ответственность нотариуса.

Ответственность нотариуса обеспечивается его личным страхованием, коллективным страхованием нотариальной палаты, личным имуществом нотариуса и компенсационным фондом палаты. Около половины столичных нотариусов страхуется на сумму более минимально необходимых 5 млн руб., каждый шестой нотариус — на 10 млн руб. и более.

Когда стоит передавать деньги?

Первую часть денег, то есть предоплату, можно передавать по договоренности. Например, при втором просмотре квартиры, когда вы убедились, что хотите именно этот объект недвижимости и намерены забронировать его.

Если у вас ипотечная сделка, то здесь проще. Первую часть, предоплату, вы вносите заранее, чтобы оставить квартиру за собой. Вторую часть, первоначальный взнос, можно отдать продавцу на сделке. А оставшуюся часть переведет банк. Когда он это сделает уже зависит от кредитной организации: либо в день сделки, либо после перехода прав собственности.

Если сделка не ипотечная, то передача оставшейся части денег происходит по договоренности сторон. Для вас, как для покупателя, важно передать деньги уже по факту всех обязательств. То есть только после того, как состоялся переход прав собственности, и вы стали официальным владельцем жилья.

Как обычно происходит передача денег при покупке квартиры?

Помимо передачи денег через банковскую ячейку, также расчеты могут производиться наличными, как до, так и после госрегистрации договора купли-продажи. Оплата наличными является рискованной, и даже не потому, что придется везти крупную сумму денег на встречу с незнакомым человеком.

Дело в том, что формально права собственности переходят к покупателю только после госрегистрации договора в соответствующем органе, а этот процесс длится 5-12 дней. Если покупатель оплатит квартиру до регистрации, то продавец может скрыться, и покупатель останется без жилья и без денег. При оплате после регистрации, напротив, рискует продавец, так как может остаться без недвижимости и денег.

Банковская ячейка при покупке и продаже квартиры потому и считается самым безопасным способом расчета, поскольку минимизирует риски.

Нюансы, если квартира покупается в ипотеку

В случае покупки квартиры в ипотеку, банк перечисляет деньги продавцу безналичным путем только после регистрации сделки купли-продажи. Все эти расчеты происходят в два этапа. Покупатели передают деньги продавцам (первоначальный взнос) через банковскую ячейку (наличными) или аккредитив (безналичным путем). Остальную часть банк перечисляет на счет продавца через некоторое время после регистрации сделки, обычно в течение 1 — 3 дней.

Почему при ипотеке лучше использовать банковскую ячейку или аккредитив? Потому что все можно сделать в одном банке, в котором оформляется ипотечный кредит. Большинство банков для своих «ипотечников» дают скидки за использование банковской ячейки или аккредитива. Например, у ВТБ при ипотеке аккредитив стоит 2 000 рублей вместо 9 000.

Возможные сложности при продаже/покупке квартиры

Мы упомянули о том, что рассчитываться с продавцом крайне нежелательно до момента перехода права собственности. К сожалению, препятствий к этому достаточно, но чаще всего регистрация невозможна в случаях, если не было получено соответствующее разрешение, которое потребуется в следующих случаях:

• в роли продавца выступает несовершеннолетний или лицо, не способное отвечать за свои действия – в этом случае понадобится разрешение органа опеки;
• если возраст продавца 14-18 лет, помимо разрешения органов опеки понадобится также разрешение родителей или опекунов, представленное в письменной форме;
• жилое помещение куплено в ипотеку, которая еще не была погашена – продать такой объект без разрешения кредитора не получится;
• на продаваемой жилплощади проживает несколько человек, которые должны дать свое разрешение на сделку.

Игнорировав эти требования, покупатель рискует потерять свои деньги, так как такая сделка считается сомнительной. При желании она может быть оспорена и признана недействительной. Отсюда вывод: покупая жилье, стоит обращать пристальное внимание на возможную необходимость разрешения сделки третьими сторонами. Это залог безопасности покупателя, важно также определиться, где и в каком виде будет происходить расчет.

Как арендовать ячейку в Сбербанке при продаже квартиры?

Сбербанк России способствует осуществлению сделок купли-продажи недвижимости путем проставления кредитов и иных услуг, включая аренду ячеек.

Банк предлагает хранение средств, предоставляя клиентам гарантию их сохранности, удобство доступа. Условия аренды в Сбербанке во многом сходны с аналогичными услугами в иных финучреждениях. Клиентам предлагается:

• полная конфиденциальность;
• сохранность сейфа благодаря охранной и противопожарной системам;
• возможность выбрать любой срок аренды (от 1 дня до 3 лет с продлением), арендовать сейф оптимального размера (шириной 31-62 см и высотой до 60 см);
• доступ к ячейке в дни работы банка.

Для клиентов, осуществляющих куплю-продажу квартиры, разработана программа предоставления индивидуальных сейфов для расчетов.

Покупка квартиры через банковскую ячейку: расчет

Если клиент решил, что должна использоваться банковская ячейка при покупке квартиры, он идет в банк и заключает с ним договор аренды.

В этом документе должно быть прописано, кто и как будет осуществлять выемку денежных средств.

Нужно понимать, что хотя банк и гарантирует сохранность содержимого ячейки, но не несет ответственности за то, что туда и в каком объеме ложится.

Поэтому в процессе закладки должны участвовать обе стороны сделки с недвижимостью, то есть продавец квартиры и ее покупатель. Они обязаны пересчитать сумму, вкладываемую в ячейку.

Передать для их пересчета и проверки на подлинность сотрудникам банка. После чего положить деньги в специальный пакет и поставить свои подписи.

Получить деньги может продавец, если сделка состоялась, у него имеется ключ от сейфа и нотариально оформленная доверенность на использование сейфа от второго клиента.

Возможные подводные камни

Недостатков у схемы расчетов с банковской ячейкой – немного. В основном подводные камни связаны с возможным доступом к сейфу посторонних лиц. Мошенники, зная о сделке могут подделать договор и паспорт, и попытаться проникнуть в хранилище.

Украсть деньги могут и банковские клерки (в банке хранится второй ключ от ячейки). Однако такие случаи происходят крайне редко. Все документы тщательно проверяются, а в помещении множество видеокамер, так что украсть деньги, не будучи замеченным практически невозможно.

Еще один опасный подводный камень – банкротство банка, где будут храниться деньги. В отличие от вкладов средства банковских ячеек не застрахованы. Если в период оформления и регистрации сделки банк перестанет обслуживать клиентов в связи с неплатежеспособностью, то для возврата средств придется записываться в очередь кредиторов.

Стоимость аренды ячейки в Сбербанке

Стоимость аренды мини-сейфа для сделок с недвижимостью, в Сбербанке рассчитывают персонально для каждого клиента.

Точную цену называют сотрудники финансовой организации, после проведения необходимых расчетов.

Стоимость аренды зависит от:

• габаритов ячейки;
• периода использования;
• места, где расположено отделение банка;
• условий безопасности.

Для экономии времени рекомендуется рассчитывать стоимость аренды непосредственно при оформлении договора.

Итоговая цена рассчитывается на основе тарифной сетки банка и состоит из двух частей:

• платы за пользование сейфом;
• платы за осуществление контроля доступа к сейфу (это фиксированная цифра, она равна 2000 рублей за весь период).

Плата за пользование — это переменная величина, которая определяется несколькими факторами:

• правовым статусом (физическое или юридическое лицо);
• размером сейфа;
• длительностью использования;
• тарифной зоной.

Банковская ячейка при покупке квартиры. Плюсы и минусы — Закон и недвижимость

Банковская ячейка представляет собой сейф в охраняемом хранилище банка. Это закрытый металлический ящик (ячейка), один ключ от которого передается клиенту, а другой остается сотруднику банка. Для аренды ячейки необходимо заключить договор с банком и оплатить арендную плату.

Для сделок купли-продажи сейф арендуется минимум за день до подписания купчей. Покупатель (именно он и является арендатором ячейки) прячет нужную сумму в сейф, получает ключ и после подписания договора передает его продавцу. Однако для того чтобы в банке смогли пропустить бывшего владельца к ячейке, необходимо будет предъявить ряд документов, подтверждающих не только факт подписания договора купли-продажи, но и его регистрации в Росреестре.

Все эти условия оговариваются еще на этапе подписания договора аренды банковской ячейки. В Сбербанке РФ, а также многих других банках этот договор подписывается тремя сторонами:

Образец договора аренды:

Перед оформлением и подписанием сделки купли-продажи, обязательно изучите все документы.

Любая ошибка приведет к тому, что придется все бумаги переделывать.

Это огромная трата времени и нервов. Обращайте внимание на мелочи!

Ячейка расположена в особом помещении без окон, с видеонаблюдением и специальными стенами из металла. Для размещения наличных вполне достаточно арендовать среднюю по размеру ячейку с высотой от 20 см.

✅ Преимущества банковской ячейки

Использование банковской ячейки оказывается выгодно для обоих участников купли-продажи. Это объясняется следующими плюсами:

1. Покупатель может положить и «заморозить» деньги в банковской ячейке в любое время и на любом этапе сделки. Как только он это сделает, то сможет забыть как минимум об 1 «головной боли». Обычно деньги закладываются в сейф после подписания договора купли-продажи, но до перерегистрации права собственности в Росреестре.
2. Продавец может забрать деньги в любой день, но только при условии, что он исчерпывающе выполнит свои обязательства по договору купли-продажи (продаст квартиру Покупателю, передаст ему ключи и пр.). Продавец не «привязан» к определенной дате, а это – дополнительная защита и безопасность. Никакой посторонний гражданин не будет знать, когда именно Продавец решит посетить банк для взятия оттуда крупной суммы денег.
3. В банках имеется охрана и система видеонаблюдения, так что случаи утраты денег или иного содержимого происходят крайне редко.
4. Расчет через банковскую ячейку позволяет отсеять аферистов и мошенников на ранних этапах. Недобросовестный человек просто не рискнет проводить сделку через банк и показываться под камерами видеонаблюдения.
5. С деньгами не приходится взаимодействовать много и часто. Покупатель закладывает деньги в сейф, а Продавец – получает к ним доступ после исчерпывающего выполнения всех договоренностей. После этого ему необязательно транспортировать деньги в виде «налички». Он может сразу же перевести выручку в безналичный формат в отделении банка (например, положить средства на индивидуальный счет).
6. В банке купюры проверяются на подлинность, т.к. для этого имеется специальное устройство.
7. В банковскую ячейку можно закладывать неограниченную сумму денег. Само хранилище также можно использовать в течение неограниченного срока, ведь существует возможность продления договора аренды.
8. Вы можете арендовать в банке не только саму ячейку, но и комнату для проведения переговоров. Где-то такая услуга предоставляется бесплатно (например, в «Сбербанке»), а где-то вам понадобится заплатить за нее дополнительно (1000-1500 рублей за час использования).

✅ Как проходит сделка купли-продажи квартиры через ячейку: этапы и документы

Порядок действий при использовании банковской ячейки является универсальным, т.е. одинаковым для всех банковских учреждений. Вот, как сделка купли-продажи с арендованным сейфом осуществляется в «Сбербанке» – крупнейшем российском финансово-кредитном учреждении:

1. Продавец и Покупатель вместе выбирают офис, в котором будут храниться деньги. Они обращаются в банк (либо по телефону, либо путем личного посещения) и договариваются об аренде сейфа.
2. Между Покупателем (Арендатором) и банком заключается договор аренды. Покупателю необходимо иметь при себе документ, подтверждающий его личность и регистрацию по месту жительства в РФ. Это может быть внутренний российский паспорт, заграничный паспорт, удостоверение личности военнослужащего РФ, вид на жительство и т.д. Если Покупатель – гражданин иностранного государства, то он должен будет предоставить миграционную карту, въездную визу (для стран с визовым режимом), документальное подтверждение временной регистрации на территории РФ.
3. При необходимости вместе с договором аренды заключается и допсоглашение. Здесь прописываются условия, касающиеся Продавца и его доступа к деньгам. Например, стороны могут договориться, что Продавец сможет забрать средства через 25 дней после наступления определенной даты и выполнения определенного шага.
4. Покупатель может попросить у банковского служащего технические средства для пересчета и проверки подлинности купюр. Ему будет выделена отдельная комната (переговорная) для выполнения всех необходимых операций. Если Покупатель не захочет выполнять эту процедуру самостоятельно, то сможет заказать соответствующую услугу в банке. Средняя стоимость подсчета и проверки подлинности купюр – 0,3% от всей закладываемой суммы, но не менее 100 рублей. Для иностранной валюты применяются другие расценки – около 15 рублей за купюру.
5. Далее Покупатель закладывает средства в ячейку.
6. В «Сбербанке» и Покупатель, и Продавец получают договор аренды банковской ячейки и акт приема-передачи в пользование индивидуального сейфа. А вот ключ от арендованного сейфа передается только 1 из участников сделки. Обычно после закрытия ячейки этот ключ остается у Покупателя. «Сбербанк» не требует внесения залога за ключ.
7. Участники сделки покидают депозитарий и возвращаются в 1 из кабинетов офиса. Здесь оплачивается аренда сейфа и стоимость оказания услуги по обеспечению контроля за допуском к сейфу.
8. Далее стороны выполняют необходимые процессуальные действия – составляют и подписывают договор купли-продажи квартиры (если он еще не был подписан), собирают документы, регистрируют переход права собственности в Росреестре. Все эти шаги занимают в среднем от 1 недели до 1,5 месяца (в зависимости от того, на каком этапе находится купля-продажа и насколько сложной она является).
9. После того, как стороны исчерпывающе исполняют свои обязательства по основному ДКПК, Покупатель передает ключ от сейфа Продавцу.
10. Продавец обращается в банк с ключом, своим паспортом и необходимыми документами (см. ниже).

Для взятия денег из банковской ячейки Продавцу понадобится документально подтвердить факт продажи квартиры Покупателю. Достаточным подтверждением является оригинальный договор купли-продажи квартиры, на котором проставлены:

• штамп Росреестра;
• запись о том, что купля-продажа прошла государственную регистрацию, и квартира официально перешла к Покупателю.

Однако иногда стороны прописывают в дополнительном соглашении и другие пункты. Например, Покупатель может указать, что для доступа к деньгам Продавцу требуются:

• уже упомянутый договор купли-продажи с необходимыми регистрационными отметками;
• выписка из домовой книги, свидетельствующая об освобождении квартиры от жильцов;
• Единый жилищный документ, заменяющий собой выписку из домовой книги и т.д.

Похожие записи:

• Отказ от доли в квартире: как отказаться и сколько стоит в 2023 году
• Примеры заполнения бумажной трудовой книжки
• Что входит в стаж и как можно его подтвердить без трудовой книжки?