Виды собственности на квартиру
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Виды собственности на квартиру». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Можно, но сначала придется уведомить об этом других владельцев долей, поскольку они имеют преимущественное право на выкуп помещения. Если другие собственники не выкупят долю в течение месяца или не напишут письменный отказ до истечения этого срока, то можно искать покупателя на стороне.
Можно ли продать свою долю
«Если собственник доли нарушил право преимущественного выкупа других владельцев долей, то они могут в течение трех месяцев подать иск в суд, который вернет им это право, — рассказывает Мария Литинецкая. — Такой сценарий возможен не только, если собственник втайне от других владельцев продал свою долю, но и в том случае, если он завысил стоимость своей доли при их извещении, а постороннему покупателю назначил меньшую цену».
Совместная продажа (одновременная продажа всей долевой квартиры) всегда гораздо выгоднее, чем продажа доли, считает брокер агентства недвижимости Century 21 Milestone Сергей Коршунов. Необходимо использовать любые возможности договориться с другими владельцами долей, нанять агента-профессионала, который сможет убедить ваших родственников на совместную продажу.
«Ваша доля и ваши возможные проблемы с родственниками не нужны никому, кроме профессиональных участников рынка — перекупщиков, — отмечает Коршунов. — А значит, и реальная стоимость доли будет как минимум на 30% ниже, чем рассчитанная арифметическим путем от стоимости целой квартиры».
Приватизация – процесс разгосударствления собственности. Приватизация жилья означает бесплатную передачу гражданам жилых помещений, находящихся в государственном и муниципальном жилищном фонде (раздел I закона РФ «О приватизации…»). Каждый гражданин имеет право на приобретение в собственность в порядке приватизации жилого помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования один раз.
Исключение составляют несовершеннолетние, ставшие собственниками занимаемого жилого помещения в порядке его приватизации. Данная категория граждан сохраняет право на однократную бесплатную приватизацию жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда после достижения ими совершеннолетия.
При приватизации жилое помещение может передаваться в собственность не всех, а некоторых проживающих в нем лиц в соответствии с достигнутым между ними соглашением. Владельцы приватизированного жилого дома или квартиры имеют право владеть, пользоваться и распоряжаться ими по своему усмотрению: продавать, завещать, сдавать в аренду, совершать иные сделки, не противоречащие закону.
Существует 4 основные формы исполнения приватизации:
- индивидуальная собственность – данная форма подразумевает, что собственность принадлежит одному человеку. Это может быть, когда в квартире прописан один человек, или если все проживающие в ней отказались от своих прав в пользу одного человека.
- долевая собственность – как правило, используется при приватизации коммунальных квартир. Характеризуется точным размером доли у каждого собственника. В случае проживания одной семьи эта форма позволяет закрепить за каждым ее членом одну из комнат;
- общая долевая собственность – в этом случае согласно ст. 245 ГК РФ доли всех жильцов, приватизировавших квартиру, признаются равными (если они не договорились о фактическом разделе комнат);
- общая совместная собственность – в этом случае доли собственников не указываются (являются невыделенными). Применяется только в отношении супругов и их несовершеннолетних детей.
Когда возникает долевая собственность супругов?
Как мы уже отмечали, различные вопросы по распоряжению ОС нередко появляются у находящихся в браке супругов. Нужно обратить внимание, что долевая собственность на имущество (например, на квартиру, которой владеют муж и жена вместе) может возникнуть тогда, когда применяется договорной режим. Если же в отношении имущества используется установленный семейным законодательством законный режим, возникает собственность совместная. Чтобы объект имущества принадлежал супругам на праве долевой собственности (разница бывает очень важна), необходимо:
- заключить брачный договор;
- заключить отдельный договор по приобретению или же созданию имущественных объектов.
Если совместная собственность превращается в долевую путем заключения брачного договора, то договорной режим будет распространять свое действие на все принадлежащее супругам (и упоминаемое в условиях документа) имущество. Заключение отдельного договора на объект предусматривает распространение договорного режима на определенный объект имущества. В спорных ситуациях долевая собственность на имущество может устанавливаться через суд.
Нюансы продажи квартиры, находящейся в долевой и совместной собственности
Если доли в квартире не определены, собственники имеют равные права на владение, распоряжение и пользование жильем. При продаже квартиры собственники должны будут действовать совместно. В отличие от долевой собственности, в этом случае несколько собственников выступают как единая сторона. Деньги, которые будут получены от продажи, делятся между бывшими собственниками квартиры поровну.
Разница между продажами квартир, находящихся в совместной или долевой собственности, заключается в том, что во втором случае каждый собственник может продать свою долю (или распорядиться ей другим способом). В отличие от совместной собственности, они действуют не как единый собственник, а по отдельности. При этом необходимо учитывать преимущественное право покупки продаваемой доли, которое закон предоставляет другим собственникам объекта недвижимости.
Подведем итоги. Разница между совместной и долевой собственностью довольно существенная. Особенно важно понимать имеющиеся отличия при возникновении спорных ситуаций. Если у вас есть проблемы с распоряжением имуществом, которое находится в собственности нескольких человек одновременно, лучше обратиться за помощью к юристу. Специалист разработает оптимальное решение и поможет оформить документы.
Когда для сделок с долевой собственностью нужна выписка из ЕГРН
ЕГРН – единый государственный реестр недвижимости. В нем хранится информация о собственниках и долях каждого, кадастровой стоимости, наложенных ограничениях. Именно выписка из ЕГРН подтверждает государственную регистрацию права долевой собственности. Выписка понадобится в следующих случаях:
- Купля-продажа недвижимости, разделенной на доли;
- Купля-продажа доли в квартире;
- Раздел квартиры между покупателями или наследниками;
- Перераспределение долей по соглашению собственников;
- Выделение доли в натуре или получение компенсации за невозможность этой процедуры;
- Признание доли незначительной;
- Передача доли в аренду.
Продажа квартиры в долевой собственности
Когда у недвижки много владельцев, при сделках не избежать сложностей. Продать такое жилье возможно, но придется заручиться согласием содольщиков и правильно оформить документы. Решение о продаже все владельцы долей должны принять единогласно. При отказе одного из них сделка невозможна по закону.
Нотариальное заверение — обязательный атрибут сделок с долевками. Предположим, что три человека разделили квартиру поровну — каждому по 1/3. Чтобы продать жилье, всем участникам, включая покупателя, необходимо посетить офис нотариуса. Он изучит документы, проверит дееспособность каждого участника и убедится в отсутствии нарушения чужих прав. Если содольщики вместе посетят нотариуса, то документ, который подтверждает обоюдное согласие содольщиков на сделку, не понадобится.
Идеальная и реальная доли в квартире
Доля в квартире может быть выделена как идеальная или реальная (в натуре). То есть в первом случае доля не соответствует документально ни одной из комнат. Во втором — это отдельное помещение.
Пример: площадь одной комнаты в двухкомнатной квартире — 10 кв. м, площадь второй составляет 20 кв. м. Первая комната составляет 1/3 от жилой площади квартиры, а вторая — 2/3. Но квартира находится в общей долевой собственности двух людей и каждому принадлежит по 1/2 доли квартиры.
Такая 1/2 доля квартиры является «идеальной»: она не соответствует площади комнат, эту долю нельзя увидеть в реальной квартире. То есть под долей в собственности понимается доля в праве на квартиру в целом. Обладатель 1/4 доли участвует в управлении всей квартирой, но лишь на 1/4.
Каждый из участников такой долевой собственности имеет право бывать и в одной, и в другой комнате без согласия другого участника.
Реальная доля (часть, выделенная в натуре) не только соответствует площади конкретной комнаты, но и оформлена документально.
Пример: та же квартира с двумя комнатами площадью 10 кв. м и 20 кв. м. Теперь каждому совладельцу принадлежит отдельное помещение: одному собственнику 10-метровая комната, а другому — 20-метровая. Такие доли называют реальными, или выделенными в натуре.
Реальные доли выделены на местности, соответствуют площади комнат. При этом каждый совладелец имеет право не пускать в свою комнату другого сособственника.
Определение права собственности содержится в Гражданском Кодексе РФ. Согласно статье 209, это право «беспрепятственно распоряжаться, владеть и пользоваться собственным имуществом». Относится оно, конечно, далеко не только к недвижимости.
В общем их всего три – государственная, муниципальная и частная. Последняя, в свою очередь, подразделяется на пять видов: индивидуальная, коллективная, долевая, общая долевая и общая совместная. И, разумеется, у каждого вида собственности есть свои особенности и определение в законе.
Владелец государственной собственности – конечно, сама Российская Федерация. Это закреплено в статье 214 того же ГК РФ. Существует два подтипа такой собственности – федеральная и субъектов РФ. Распоряжаться и тем, и тем можно только в интересах граждан; передача объектов госсобственности в частные руки возможна только на временной основе, в аренду. Стране принадлежат природные ресурсы, а также такие объекты недвижимости, как дороги общего пользования, культурные памятники и ценности, оборонные предприятия и здания, занятые вооруженными силами.
Муниципальная собственность принадлежит аналогичным образованиям: городам, различным селам и поселкам и т.д. Как правило, это общественные объекты – парки, скверы, школы, детские сады, лечебные учреждения, здания администрации и т.д. Это закреплено в статье 215 ГК РФ. Также к муниципальной собственности могут относиться отдельные квартиры, принадлежащие местной власти. Сдать в аренду, подарить или продать такое жилье нельзя – но для него предусмотрен социальный найм: в рамках такого договора граждане могут воспользоваться муниципальной собственностью.
Частная собственность появилась в юридической практике в 1990 году после шестидесятилетнего перерыва. Формулировка ее схожа с данным выше определением статьи 209: касательно жилой недвижимости тут также подразумевается полное владение. Не существует никакого ограничения на количество частной собственности (как у юридических, так и у частных лиц), и количество возможных действий по отношению к ней (продажа, дарение, аренда и т.д.) очень разнообразно. О типах ее мы расскажем далее.
Как узнать вид собственности
Сделать это поможет выписка ЕГРН, которую предоставляет Росреестр. Обратиться туда можно либо явившись лично (или придя в МФЦ), либо позвонив, либо заполнив соответствующую форму на сайте. К слову о последнем: посмотреть там общую информацию об объекте недвижимости можно бесплатно, а вот за оформление подробной документации уже нужно будет заплатить госпошлину. Она одинакова для всех регионов. В 2020 году бумажная выписка стала стоить 870 рублей, электронная – 350.
Документы о собственности на жилье обязательно нужны, если вы собираетесь проводить с ним какие-то операции: дарить, продавать, сдавать в аренду и т.д. Поэтому не забывайте об этих бумагах и знайте свои права. Агентство недвижимости «Трансферт» с удовольствием снабдит вас необходимой информацией!
Метод разрешения спора
Достаточно часто не удается достичь единого мнения по вопросу пользования либо владения долевым имуществом. В этом случае можно обратиться в суд. При этом участник долевой собственности имеет возможность предъявлять требования о владении или пользовании в соответствии с размером его части. В ряде случаев такое невозможно. Тогда он вправе требовать от остальных сторон, которые пользуются и владеют имуществом, приходящимся на его часть, соответствующей компенсации.
Суд не может принять решение, обязывающее то или другое лицо согласиться на сдачу в аренду или продажу. Это обусловлено тем, что здесь имеет место «свободный договор». Долевая собственность не может быть продана, обменяна, сдана в аренду и прочее по принуждению сторон. Один из владельцев может, тем не менее, распорядиться вещью самостоятельно. В этом случае должен быть соблюден принцип преимущественной покупки. Если имущество приносит доход, то он должен распределяться соразмерно имеющимся долям, если не предусмотрено иное.
Раздел долевой собственности
Споры по поводу пользования объектом возникают между сторонами достаточно часто. Как правило, разногласия касаются недвижимости. Если между людьми, у которых есть долевая собственность, соглашение о компромиссе достигнуто не было, то следует идти в суд. В исполнительный орган подается соответствующий иск. Стороны вправе потребовать выдела своей части либо раздела собственности. В первом случае владение и распоряжение объектом продолжается теми, кто остался в рамках данных отношений. Раздел долевой собственности предполагает ее полное прекращение. На примере жилого здания выдел означает передачу одному из хозяев в единоличное владение изолированной определенной части. Его право на долю оставшейся площади прекращается. Как правило, судом назначается экспертиза. В ней специалист предложит несколько вариантов раздела объекта. Судом выбирается один, в котором будут учтены интересы всех сторон.
«Универсальной модели супружеской собственности нет — каждый случай индивидуальный»
У действующей модели совместной собственности есть серьёзное преимущество, полагает юрист Европейской юридической службы Мария Замолоцких. Независимо от того, кто из супругов приносит доход в дом, имущество считается совместно нажитым — и делить его придётся в равных долях.
С одной стороны это защищает партнёра, который в силу обстоятельств не приносил в семью доход, указывает юрист. Например, того, кто был нездоров или находился в декретном отпуске.
«Но, с другой стороны, бывают обстоятельства, когда муж или жена тратит деньги в ущерб семье (злоупотребляет спиртным, употребляет наркотики и т. д). Если супруги будут судиться за имущество, бремя доказывания ложится на сторону, которая содержала всю семью. Доказательный процесс достаточно сложный и не всегда выигрышный», — указывает она.
Общая собственность: понятие и виды
Право общей собственности возникает, когда имущество принадлежит двум и более людям и его невозможно разделить без изменения назначения. Типичный пример — это квартира. Вид собственности на неё устанавливается при регистрации, что отражается в документах. Собственниками могут быть как взрослые, так и несовершеннолетние. Общая собственность бывает в двух вариантах — совместная и долевая.
Совместная собственность — когда конкретная доля в праве не определена. Все владельцы квартиры имеют равные права и принимают решения сообща. Такая ситуация возможна, например, когда недвижимость покупают супруги. По умолчанию всё приобретённое в браке считается совместной собственностью. Изменить такое положение вещей можно брачным договором.
Долевая — вид собственности, когда право на недвижимость имеет количественное или территориальное выражение. Доли у собственников могут быть равными или неравными. Например, квартира принадлежит пяти людям в равных долях — каждому по 1/5. Бывают и такие варианты — у одного супруга 2/3, у второго — 1/3.
Совместную собственность можно переоформить в долевую по соглашению собственников или через суд.
Порядок оформления долевой собственности
Поскольку квартира в общей долевой собственности принадлежит нескольким собственникам, проведение сделок с нею осложняется необходимостью согласования с каждым из держателей долей.
Общий алгоритм действий при переоформлении долевой недвижимости представлен 4 этапами:
- Согласование условий сделки с каждым владельцем доли.
- Сбор документов на недвижимость и всех собственников, включая несовершеннолетних.
- Составление документа по распоряжению объектом (договор о покупке, приватизации, дарении, соглашение о разделе или определении долей и т.д.)
- Регистрация изменений в праве собственности в регистрирующем органе и получение новых подтверждающих документов.