Как оформить сделку купли-продажи квартиры через МФЦ

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как оформить сделку купли-продажи квартиры через МФЦ». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Если вы нашли покупателя на объект недвижимости, выставленный на продажу (в данном случае квартира) — необходимо официально провести сделку и зарегистрировать ее. Обычного подписания составленного договора о продаже/покупке мало.

Купля-продажа квартиры через МФЦ

За помощью в оформлении данной сделки можно обратиться в многофункциональный центр.

Купля-продажа квартиры через МФЦ предусматривает следующие этапы:

Этап 1. Подготовка всех документов, требуемых для оформления сделки. Согласование договора купли-продажи.

Этап 2. Совместная явка продавца и покупателя в МФЦ для оформления сделки. Для этого можно предварительно записаться на прием в территориальное отделение. Или получить услугу в порядке электронной очереди (по талону).

Этап 3. Принятие специалистом центра документов от сторон совершаемой сделки для проверки и выдача бланка заявления для заполнения.

Этап 4. Получение покупателем реквизитов для внесения денежных средств в качестве госпошлины и оплата.

Этап 5. Отправка документов для регистрации права собственности в Росреестр.

Этап 6. Забор договора купли-продажи и справки о переходе к покупателю права собственности на приобретенную недвижимость.

Возможные проблемы, трудности и их решения

Не всегда легко и просто продать квартиру. Часто возникают ситуации, затрудняющие продажу. Рассмотрим некоторые из них:

1. незаконная перепланировка — если вы хотите внести изменения в жилую площадь объекта продажи, лучше сразу согласовать все моменты в БТИ. Никто не запрещает продавать квартиры с неузаконенной перепланировкой (все изменения, внесенные самовольно, на плане отмечаются красными линиями), но это повышает время на поиски клиента. Люди часто не хотят покупать такую недвижимость;
2. арест имущества — неприятная ситуация, которая может всплыть внезапно и помешать продать квартиру. Советуем и продавцам и покупателям производить тщательную проверку документов на наличие такого фактора как арест или долги. Если имеется задолженность за коммунальные платежи — необходимо произвести погашение;
3. продажа по поддельным документам — покупателям стоит требовать у продавца все необходимые документы и проверять объект сделки. Очень часто мошенники оформляют доверенности на сомнительных третьих лиц и пытаются продать чужую квартиру. Запросите перед сделкой паспорт владельца и документы, подтверждающие право собственности. Реквизиты в паспорте стоит проверить на факт утери, кражи и так далее.

Регистрация договора купли-продажи недвижимости

Вы подаете полный пакет документов, который далее отправляется сотрудниками МФЦ в Российский реестр данных, чтобы закончить оформление права собственности. Все документы должны быть официальными, и собраны по списку, чтобы не было проблем в оформлении. Если вы не принесли какой-либо из документов, то центр может на законном основании отказать вам в выдаче прав на собственность, оплаченная вами пошлина не возвращается. Договор купли-продажи тоже анализируется специалистами и должен быть составлен по всем нормам закона, во избежание отказа в регистрации прав на собственность.

Универсальной формы у данного документа нет, но он должен обязательно содержать в себе: предмет сделки и его наименование, стоимость приобретаемой недвижимости, порядок передачи квартиры и иные сведения данного характера. Если вы точно не знаете, правильно ли все было выполнено, то лучше за консультацией пойти к юристу, который оценит ваш договор. Нотариус может поставить свою печать на договоре, которая будет означать, что все сделано по правилам – это делать не обязательно, но для вашей уверенности можно провести данную процедуру.

Покупка квартиры через МФЦ: пошаговая инструкция

Регистрация купли-продажи квартиры в МФЦ — сложная процедура, которая требует от продавца и покупателя прохождения определенных последовательных этапов.

1. Подготовка документов, необходимых для завершения сделки. Согласование предварительного договора купли-продажи.
2. Посещение продавцом и покупателем отделения МФЦ, в котором будет совершена сделка. Чтобы не ждать в очереди, можно предварительно записаться на посещение филиала «Мои документы» в определенный день и час.
3. Принятие сотрудником МФЦ документов, необходимых для оформления договора купли-продажи. Выдача обеим сторонам договора бланка заявления.
4. Получение покупателем реквизитов, по которым будет проведена оплаты государственной пошлины.
5. Регистрация приема документов сотрудником МФЦ с выдачей расписки об этом.
6. Отправка документов для регистрации сделки в Росреестре.
7. Забор в указанную дату договора купли-продажи жилья и выписки ЕГРН.

Другие возможные проблемы и пути решения

При оформлении документов ошибку может допустить не только заявитель, но и сотрудник МФЦ, занимающийся процедурой. Поэтому очень важно проверять правильность заполнения бумаг, чтобы не затянуть процесс регистрации купли-продажи.

Иногда информация из выписки ЕГРН не совпадает с предоставленными клиентом данными. В такой ситуации сотрудник многофункционального центра должен провести повторную проверку документов и, возможно, потребуются дополнительные подтверждающие бумаги от заявителя.

Оформление сделки купли-продажи через МФЦ – стандартная процедура, при правильном оформлении пакета документов она не займет много времени и сил. Сотрудники многофункциональных центров тщательно проверяют предоставленные бумаги, взаимодействуют с другими ведомствами в сфере недвижимости, поэтому клиент может быть уверен в законности процедуры.

Пpoцeдypa пoдaчи дoкyмeнтoв

Элeктpoннaя peгиcтpaция пpaвa coбcтвeннocти в Pocpeecтpe пpoизвoдитcя нa ocнoвaнии п. 1 cт. 29 зaкoнa «O гocpeгиcтpaции»:

• нa oфициaльнoм caйтe Pocpeecтpa зaпoлняeтcя зaявлeниe в элeктpoннoй фopмe и пpиклaдывaютcя нeoбxoдимыe дoкyмeнты;
• зaявлeниe и кoмплeкт дoкyмeнтoв нaпpaвляютcя в peгиcтpиpyющий opгaн;
• oтвeтcтвeнныe coтpyдники Pocpeecтpa – экcпepты – aнaлизиpyют пepeдaнныe дoкyмeнтoв: cooтвeтcтвyют ли oни тpeбoвaниями зaкoнa, имeютcя или oтcyтcтвyют ocнoвaния для пpиocтaнoвлeния или oткaзa в пpoвeдeнии пpoцeдypы;
• дaлee пaкeт дoкyмeнтoв пepeдaeтcя гocyдapcтвeннoмy peгиcтpaтopy, кoтopый yдocтoвepяeт пpaвoycтaнaвливaющий дoкyмeнт ЭЦП – вecь фaйл, a нe кaждyю cтpaницy дoкyмeнтa;
• peгиcтpaтop внocит в Eдиный гocyдapcтвeнный peecтp нeдвижимocти нeoбxoдимыe cвeдeния o peгиcтpиpyeмoм пpaвe либo зaявитeля yвeдoмляют o пpиocтaнoвлeнии или пpeкpaщeнии пpoцeдypы;
• зaявитeль пoлyчaeт выпиcкy из EГPН в видe элeктpoннoгo дoкyмeнтa или ccылки нa нeгo — в зaвиcимocти oт фopмaтa выпиcки, кoтopый выбepeт пpи пoдaчe дoкyмeнтoв.

Чтoбы элeктpoннaя peгиcтpaция пpaвa coбcтвeннocти в Pocpeecтpe нa квapтиpy cocтoялacь, нeoбxoдимo пpeдcтaвить тaкиe дoкyмeнты:

• пacпopтa yчacтникoв cдeлки;
• дoгoвop кyпли-пpoдaжи или дoлeвoгo yчacтия, a тaкжe вce дoпoлнитeльныe coглaшeния к нeмy, ecли oни ecть;
• кpeдитный дoгoвop, ecли oфopмляeтcя ипoтeчнaя cдeлкa;
• cвидeтeльcтвo o бpaкe;
• cвидeтeльcтвa o poждeнии дeтeй, ecли ecть нeoбxoдимocть;
• coглacиe cyпpyгa нa пpoдaжy квapтиpы, ecли имyщecтвo былo пpиoбpeтeнo в бpaкe;
• aкт пpиeмa-пepeдaчи и дoкyмeнт o ввoдe дoмa в экcплyaтaцию oт зacтpoйщикa.

Coбcтвeнник тaкжe дoлжeн пoдaть зaявлeниe o гocyдapcтвeннoй peгиcтpaции eгo жилья. Дoкyмeнты и зaявлeниe, пoдaннoe чepeз интepнeт, yпoлнoмoчeнный coтpyдник бaнкa или зacтpoйщикa либo нoтapиyc пoдaют в peгиcтpиpyющий opгaн.

Какие нужны документы?

Если говорить о сделке купли-продажи жилой недвижимости, то нужно подготовить определенный пакет документов, требуемых для регистрации договора:

• паспорта участников сделки
• договор купли-продажи квартиры
• документ, подтверждающий право собственности на продаваемое жилье (договор купли-продажи, наследования, дарения и иные документы-основания)
• выписка из ЕГРН
• кадастровый паспорт на жилье
• доверенность, если в сделке участвует доверенное лицо (должна быть заверена у нотариуса), а также паспорт доверенного лица
• техпаспорт квартиры
• свидетельство о рождении либо паспорт несовершеннолетнего ребенка (при достижении 14 лет), являющегося собственником
• удостоверение об опеке в случае наличия долевой собственности несовершеннолетнего ребенка
• разрешение со стороны органов опеки и попечительства при долевой собственности у лица, не достигшего 18 лет
• акт приемки и передачи недвижимого имущества
• выписка финансово-лицевого счета для подтверждения отсутствия каких-либо задолженностей по оплате коммунальных услуг.

Чем руководствоваться?

Переход права собственности, оформленный через МФЦ, согласовывают с принятыми законодательными нормами:

• главой 30 частью 2 ГК РФ определяются основные параметры сделки, касающейся перехода прав на собственность, обязанности сторон, существенные условия договора, предполагающие обязательную регистрацию;
• положениями ЖК РФ определяются полномочия граждан в отношении недвижимой собственности, правила распоряжения ею;
• законом №218-ФЗ определяет порядок регистрации права на собственность, устанавливающий единство системы ЕГРН, кадастра и архива.

Возможные проблемы и пути решения

Причинами возникновения сложностей с оформлением регистрации или отказа в процедуре выступают:

• Продавец не имеет полных прав на квартиру и не может ею полноценно распорядиться — например, он владеет только ее частью. Для решения проблемы потребуется оформить согласие остальных собственников.
• Квартира пребывает в ипотеке, но этот вопрос не согласован с кредитором. В этом случае необходимо обратиться в финучреждение.
• Предоставлен недостаточный пакет документации, или бумаги неверно оформлены. Зачастую ошибки встречаются в договоре купли-продажи, поэтому для его составления рекомендуется обратиться к юристу.
• Имеются непогашенные долги по квартплате. Перед сделкой они должны быть оплачены. Возможно согласование погашения долга новым собственником в счет уменьшения цены за объект.
• Не узаконена перепланировка. При выявлении данного факта на собственника квартиры возможно наложение штрафа.

Как избежать такой ситуации?

Не делать перепланировок вообще? Нет, можно делать. Но самый безопасный способ — это привлечение к ремонту профессионального подрядчика. Архитектор разработает план перепланировки, отвечающий всем требованиям законодательства. Ремонт будет сделан на основании договора со строительной компанией. При регистрации перепланировки в БТИ этот договор вместе с планом архитектора или дизайнера будет веским основанием для успеха. А техпаспорт на квартиру избавится от красных линий.

И позднее, придя для регистрации после продажи квартиры, владелец не будет переживать, получит он отказ или нет! Думаем, игра стоит свеч, то есть сотрудничество со строительной компанией на основе официального договора в будущем принесет дивиденды в виде беспроблемного оформления прав собственности посредством МФЦ.

Когда стоит обращаться в МФЦ?

Договор купли-продажи (ДКП) недвижимости подлежит обязательной регистрации (ст. 131 и 164 ГК РФ). Это касается и договоров, заключенных в простой письменной форме, и тех, что прошли удостоверение в нотариальной конторе. Без похода к нотариусу не обойтись в том случае, если объектом сделки стала недвижимость в долевой собственности или одна из сторон представлена несовершеннолетним гражданином. В ином случае для заключения сделки нужны только подписи обеих сторон.

Правовые последствия сделок с недвижимостью наступают только после регистрации договора купли-продажи, но МФЦ не занимается этой процедурой. Вместо этого он принимает документы, проверяет их и направляет в местное отделение Росреестра, в котором и фиксируется сделка. ДКП считается зарегистрированным только тогда, когда сведения о нем будут занесены в базу ЕГРН (Единый государственный реестр недвижимости), но не с момента подачи документов в МФЦ.

ЕГРН ведет и контролирует Министерство юстиции РФ и ее территориальные отделения, местные офисы Росреестра.

МФЦ является посредником, который передает документы от заявителей в Росреестр. И эта услуга бесплатна для физических лиц. Работа МФЦ значительно разгружает деятельность Росреестра, ускоряет его работу. Однако подать документы для регистрации ДКП можно по-прежнему в самом офисе Росреестра (кроме Москвы) или при помощи интернета, через портал Госуслуги.

В МФЦ обращаются потому, что у них удобный график приема граждан, то есть попасть к специалисту гораздо проще, чем в государственные структуры. Очереди в Центрах не такие большие и в основном электронные, неутомительные.

Особенность подачи документов на регистрацию в МФЦ в том, что имущество должно быть расположено в том округе, в котором находится это учреждение. В ином случае нужно напрямую обратиться в Росреестр.

Оформление договора купли-продажи квартиры через МФЦ происходит по стандартной схеме, только собственники – бывшие и настоящие – обращаются не в Росреестр, а в ближайшее отделение многофункционального центра.

Этапы сделки купли-продажи:

1. Составление договора. Для начала следует составить текст договора купли-продажи. Здесь можно действовать самостоятельно или обратиться к юристу. У них есть типовой образец договора, который соответствует всем законодательным нормам.
2. Заключение сделки. На этом этапе изучается текст документа и при отсутствии вопросов и спорных моментов ставятся подписи сторон. Подписи ставят все собственники – бывшие и настоящие – если недвижимость была оформлена в долевую собственность.
3. Государственная регистрация сделки. Участники сделки обращаются в МФЦ для подачи заявления на регистрацию договора купли-продажи. Вместе с документом представляют дополнительные справки и выписки.

Возможные проблемы при регистрации

Из возможных проблем при регистрации можно выделить только большие живые очереди. Подобное происходит в регионах, где имеется только один МФЦ на весь населенный пункт. В крупных городах работает несколько центров, что снижает нагрузку на госструктуру. Чтобы не стоять в очереди, разумнее записаться на прием заранее. Для этого можно воспользоваться порталом Госуслуги, официальным сайтом МФЦ или звонком по телефону в выбранное отделение.

К другим трудностям, с которыми могут столкнуться стороны сделки, относят неверные сведения, внесенные в выписки и справки. Для получения корректных документов потребуется время, а это чревато необходимостью брать новые справки и выписки, у которых заканчивается срок действия.

Сервис электронной регистрации от Сбербанка представляет собой комплекс услуг по проведению процедуры государственной регистрации ипотеки. Это значит, что воспользовавшись данным сервисом, заемщик освобождается от необходимости собирать документы, посещать регистрационный орган, писать заявление и т.д. Все эти хлопоты возьмет на себя банк. Данный банковский сервис включает в себя:

• оплату госпошлины за внесение сведений о состоявшейся сделке в Единый государственный реестр недвижимости;
• выпуск усиленной КЭП (квалифицированной электронной подписи) для каждой стороны сделки;
• отправка пакета документов на регистрацию по электронной почте в Росреестр;
• активное взаимодействие с регистрационным органом вплоть до получения выписки из ЕГРН;
• сопровождение процедуры регистрации;
• сопровождение банковским сотрудником при заключении сделки.

После одобрения банком заявки на ипотеку у заемщика есть ровно 90 дней, чтобы:

1. Найти подходящий объект недвижимости на сайте ДомКлик.
2. Согласовать свой выбор с кредитором.
3. Заключить договор купли-продажи.
4. Зарегистрировать его в Росреестре.
5. Подписать и зарегистрировать ипотечное соглашение.
6. Оформить на кредитуемое жилище закладную, сведения о которой также должны быть внесены в ЕГРН.

Выходит, что при оформлении ипотеки заемщику необходимо неоднократно столкнуться с процедурой государственной регистрации сделки с недвижимостью. А данная процедура может длиться от нескольких недель до нескольких месяцев. Введение сервиса онлайн-регистрации сделок с недвижимым имуществом в Сбербанке направлено на сокращение сроков регистрации и упрощение процедуры оформления ипотеки. Заемщику необязательно записываться на прием в регистрационный орган, ждать своей очереди, отпрашиваться с работы. Сбербанк берет все контакты с Росреестром на себя. Он сам отправит все необходимые для регистрации отсканированные документы в электронной форме.

Нередки случаи, когда процедуру не начинают из-за недостающих бумаг. При подаче заявления в регистрационные органы лично данное обстоятельство может отсрочить регистрацию еще на неопределенное время. В случае с услугой электронной регистрации такие проблемы исключены, поскольку подготовкой и отправкой документов занимаются опытные юристы банка.

Воспользоваться услугой Сбербанка «Онлайн регистрация» можно при:

• заключении сделки об участии в долевом строительстве;
• приобретении готового жилья у застройщика;
• покупке вторичного жилья;
• при оформлении договора купли-продажи на земельный участок без построек (актуально только для тех участков, право собственности на которые было оформлено до 1998 года).

Услуга по подготовке и передаче документов на регистрацию в Росреестр предоставляется клиентам Сбербанка на следующих условиях:

1. Сбербанк обязуется предоставить полный комплекс услуг, входящих в сервис «Электронная регистрация» в течение 2-х недель с момента оплаты услуг и получения информации о платеже.
2. Воспользоваться данным банковским сервисом могут только физические лица, имеющие российское гражданство.
3. Электронной регистрации подлежат исключительно прямые сделки с недвижимостью.
4. Воспользоваться услугой электронной регистрации невозможно, если одной из сторон является несовершеннолетнее лицо или гражданин, находящийся под опекой или попечительством третьих лиц.
5. Не может быть зарегистрирована подобным образом сделка, если одну из сторон при заключении соглашения представляло доверенное лицо.
6. Установлены ограничения и на количество участников сделки – максимум 2 продавца, 2 покупателя и не более пяти созаемщиков.
7. Регистрация начнется сразу после получения регистрационным органом полного пакета документов и оплаты государственной пошлины.
8. Согласно ФЗ №218 (2015 г.) процедура регистрации займет не более одной недели.

Проверка квартиры, собственника или застройщика перед сделкой.

Что необходимо проверить у продавца, прежде чем подписывать договор о покупке? Есть 2 вида сделок купли-продажи недвижимости: на вторичном и первичном рынке.

На вторичном рынке обычно продают готовую жилплощадь. В данном случае при оформлении купли-продажи квартиры нужно запросить и проверить:

1. Документацию на собственность. Это правоустанавливающие бумаги, информирующие о порядке, по которому продавцу она досталась. Например:
   • унаследовал от родителей (завещание, свидетельство о наследовании и т. д.);
   • подарили (договор дарения);
   • купил (ДКП);
   • судебное решение или другие основания.
2. Выписка ЕГРН из Единого госреестра недвижимости. Её можно запросить дистанционно, следуя инструкциям на сайте Росреестра. В реестре есть сведения о запрашиваемом объекте. Важно узнать, нет ли обременений: залога, ареста и т. д.
3. Выписка из домовой книги. Ее можно получить в паспортном столе, МФЦ. Она показывает, что лица, ранее прописанные в квартире, были сняты с учета.
4. Справка об отсутствии задолженностей по ЖКХ. Можно получить в ТСЖ, УК или МФЦ.
5. Подтверждения из психоневрологического и наркологического диспансеров о том, что продавец не стоит на учете. Лучше запросить при отсутствии у продавца водительских прав.

Обратите внимание! Если сделки осуществляются по доверенности – тогда необходимо еще произвести проверку доверенности и личности доверенного лица, которое собирается продать жилплощадь.

Также обратите внимание на следующие факторы:

• не стоит спешить с приобретением квартиры, если продавец только вступил в права наследования: есть риск, что в течение 3-летнего срока объявятся законные наследники. Они могут оспорить сделку, и вернуть недвижимость себе;
• наличие временно выписанных жильцов. Если вы неосторожно купите подобное жилье, в дальнейшем могут объявиться личности, которые имеют право на пожизненное пользование квартирой;
• даже после юридически грамотной сделки может оставаться риск её отмены. Продавец вправе заявить, что его права были ущемлены в продаже. Поэтому лучше оформлять сделку у нотариуса или при свидетелях.

Дополнительные мероприятия, которые позволят избежать проблем:

• проверка кадастрового и техпаспорта объекта. Эти данные дают возможность проверить, нет ли незаконных перепланировок, какова реальная площадь жилья, которое собираются продать;
• проверка справки из паспортного стола (форма № 9). В ней содержатся данные обо всех зарегистрированных гражданах в квартире, об отсутствии временно выписанных лиц.

Теперь – первичный рынок. Это новостройки, которые купить сравнительно легко. Покупатель при оформлении покупки квартиры должен проверить основания застройщика на продажу:

1. Образец договора долевого участия (ДДУ). Он заключается, если объект еще не готов к сдаче. Обычно оплата производится постепенно. Как правило, цена такого жилья ниже, чем на вторичном рынке, поэтому купить его выгоднее. В ДДУ фиксируются:
   • дата сдачи объекта в эксплуатацию;
   • ответственность девелопера;
   • этапы возведения;
   • срок строительства.
2. Проектная декларация. В ней указываются права собственника участка, на котором строится дом.
3. Договор страхования. Полис должен иметь каждый застройщик, он указывает размер страхования ответственности, цену и условия.
4. Проект, разрешение на застройку. Там вы найдете подтверждение согласования строительства с городской администрацией, сведения о прокладываемых коммуникациях.

Какие возникают проблемы?

Регистрация ДКП и переход прав собственности на жилой объект приостанавливается в ряде случаев. Частые проблемы при регистрации сделок с недвижимостью в Росреестре:

• продажа земельного участка, содержащего в себе наделы земли нескольких категорий пользования (требуется переоформление в единую);
• продавец не имеет прав на продажу квартиры или дома (к примеру, является дольщиком);
• в МФЦ передан неполный пакет документов или же они не оформлены правильным образом (нет печатей, подписей нужных лиц, есть помарки, ошибки или исправления);
• недвижимость не может участвовать в сделке купли-продажи, так как имеет обременения (например, квартира взята по ипотеке, а кредитор не дает согласия на ее продажу);
• право собственности на квартиру продавца признано недействительным по решению суда;
• нет согласия третьих лиц на совершение сделки (если это требуется по закону);
• Росреестр не получил в положенный срок информацию по своим каналам связи (ФНС, миграционная служба).

Полный перечень оснований, по которым Росреестр вправе приостановить регистрацию ДКП, а также всё о сроках подробно описано в статье 26 Закона № 218-ФЗ.

Если регистрация приостановлена, то участникам сделки рассылается уведомление, в котором описываются причины и даются конкретные рекомендации по устранению проблем. Приостановка продолжается до устранения несоответствий, но не более чем на 3 календарных месяца. Затем регистрация или продолжается, или же в ней отказывают. Государственная пошлина в последнем случае не возвращается.

Участники ДКП вправе не согласиться с приостановкой процедуры, в этом случае они обращаются в суд с исковым заявлением. Если суд будет выигран, то он обяжет Росреестр, МФЦ или иной государственный орган провести регистрацию прав в укороченный срок, за 5 рабочих суток.

Похожие записи:

• Увольнение по собственному желанию после отпуска
• Как получить международные водительские права в 2023 году?
• Пособие матерям одиночкам в 2023 году в СПБ