Налоги на недвижимость на Кипре
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Налоги на недвижимость на Кипре». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Если сравнивать со странами Евросоюза, то жизнь на Кипре в 2023 году может показаться гораздо дороже, чем в ряде государств Шенгенской зоны. Но если брать за образец ту же Москву, то разница в ценах не сильно заметна, хотя она есть.
Система образования на Кипре считается достаточно качественной, а выпускники высших учебных заведений вполне могут найти себе работу на хороших должностях в странах Евросоюза. Жители России активно используют местную среднюю школу в качестве подготовки своих детей для дальнейшего обучения в Австрии или Швейцарии.
Сама система несколько отличается от общепринятой в России. Образование на Кипре состоит из нескольких ступеней. Самая первая – ясли и детский сад.
Ребенка можно отдать в муниципальное учреждение уже на пятом месяце жизни. Здесь нет такого понятия, как трехгодичный декретный отпуск и отпуск по уходу за ребенком.
Молодая мама должна выйти на работу, когда малышу исполняется 4 месяца. Из яслей ребенок переходит в детский сад, который длится не до 6, как у нас, а до 5 лет.
Обязанности и права нерезидентов
Граждане ЕС могут приобретать недвижимость на Кипре без ограничений, однако для представителей стран, не входящих в Евросоюз, действуют другие правила.
- Они обязаны получать разрешение в совете министров страны. По большому счёту, это формальность, которая, однако, увеличивает время сделки. Отказать могут только тем, у кого есть судимость, или тем, у кого в собственности оказалось бы слишком много недвижимости (см. следующий пункт).
- Иностранный гражданин имеет право приобрести на своё имя не более двух объектов общей площадью до 4014 кв. м. Покупать можно жилые и коммерческие объекты, а также земельные участки. Это ограничение распространяется на супругов, поэтому «излишки» недвижимости можно записать разве что на детей или открыть на острове компанию. Если иностранец превышает норматив, на вновь приобретённые объекты не будет выдан титул (основной документ, подтверждающий право собственности). При этом при правильно проведённой сделке покупатель станет законным собственником объекта, сможет пользоваться своей недвижимостью и впоследствии её продать, но, например, получить на неё кредит будет невозможно.
Необходимость платить налоги на Кипре возникнет уже при покупке недвижимости, и затем это нужно будет делать каждый год. Кроме того, иностранный гражданин, возможно, будет обязан информировать налоговые органы своей страны о приобретении активов.
Как сэкономить на налогах
Снизить сумму налогов помогут специалисты – риелторы и налоговые консультанты. А возможности сократить налоговое бремя имеются и при покупке, и при продаже недвижимости.
При покупке
- Для нового жилья: получить льготу по НДС, если вы планируете постоянно проживать в этом доме.
- На вторичном рынке: оформить собственность на обоих супругов, благодаря этому налогооблагаемая сумма попадёт в диапазон более низких ставок.
При продаже
- Сохранять документы о затратах на приобретение и ремонт недвижимости – сумму можно будет вычесть из налогооблагаемой прибыли.
- Изначально оформить недвижимость на обоих супругов – при этом прибыль от продажи также разделится на два и попадёт в более низкий диапазон.
- Получить льготу, если объект находился в собственности более пяти лет.
Налоги на недвижимость при продаже
При продаже недвижимости на Кипре необходимо уплатить уже упомянутый налог на прирост капитала (Capital Gains Tax) в размере 20% от полученной прибыли (разницы между ценой продажи и ценой покупки, указанных в договорах купли-продажи). При этом стоит учитывать тот факт, что фактический размер Capital Gains Tax может быть значительно меньше, ведь на законодательном уровне на Кипре предусматриваются существенные льготы по данному виду налога. Во-первых, при отчуждении собственности налогом не облагаются первые 17 086 евро для каждого собственника.
А если продавец эксплуатировал продаваемую недвижимость в течение не менее пяти лет и продает принадлежащий ему объект недвижимости на Кипре впервые, то первые 85 430 евро прироста капитала для каждого собственника налогом также не облагаются.
Из налогооблагаемой базы исключаются подтвержденные затраты на эксплуатацию объекта: ремонт, оплата коммунальных услуг, электричества, воды, затраты на покупку мебели и техники, и другие документально подтвержденные затраты. Если продаваемая недвижимость была оформлена на местную кипрскую компанию, то при желании продажу недвижимости можно оформить как продажу акций (паев) компании. В таком случае покупатель не платит Transfer Fee. При продаже дорогих объектов недвижимости это является серьезным аргументом для покупателя в целях экономии расходов, связанных с приобретением недвижимости на вторичном рынке.
Такой комиссией облагаются операции и сделки с документами на территории Кипра:
- гарантийные письма – 4 евро;
- аккредитивы – 2 евро;
- таможенные документы – 18/35 евро;
- транспортные накладные – 4 евро;
- переводные вексели – 1 евро;
- документы об уплате фрахта – 18 евро;
- генеральная доверенность – 6 евро;
- специальная доверенность – 2 евро;
- заверенные копии договоров и документов – 2 евро;
- завещания – 18 евро;
- документы по управлению недвижимостью – 9 евро;
- договоры с указанной суммой вознаграждения:
- от 5 001 до 170 000 евро – 0,15 %;
- более 170 000 евро – 0,2 %.
- договоры без указания суммы вознаграждения – 35 евро;
- свидетельство о налоговом резидентстве – 80 евро.
Гербовый сбор не взимается с документов сделок по реорганизации компаний или реструктуризации кредитов.
Стоимость недвижимости на Кипре: расходы на оформление
Приобретение жилой собственности сопряжено с рядом обязательных затрат. Ниже в таблице приведены государственные сборы и их размеры.
| Вид затрат | Стоимость недвижимости, € | Размер сбора от стоимости объекта |
|---|---|---|
| Налог при покупке | До 85 000 | 3 % |
| 85 001–170 000 | 5 % | |
| От 170 001 | 8 % | |
| Гербовый сбор | До 5 000 | 0 % |
| 5 001–170 000 | 0,15 % | |
| От 170 001 | 0,2 % |
Покупателю также необходимо оплатить услуги подготовки и сопровождения сделки в случае привлечения юриста.
НДС при покупке недвижимости на Кипре
НДС — налог на добавленную стоимость — это единовременный платеж, осуществляемый покупателем новых объектов недвижимости и земельных участков. НДС на землю и покупку новой недвижимости на Кипре составляет 19%.
Льготная ставка в размере 5% может применяться к объекту жилой недвижимости, при условии, что:
• Недвижимость используется заявителем в качестве основного и постоянного места жительства на Кипре (минимум 10 лет). Для не проживающих на Кипре владельцев нет каких-либо ограничений по времени пребывания в стране;
• Заявитель ранее не приобретал другое жилое помещение на Кипре с льготной ставкой НДС.
• Заявитель должен быть физическим лицом, старше 18 лет. Юридические лица не имеют права на льготную ставку НДС.
• Недвижимость с льготным НДС не может быть использована для сдачи в аренду или любой другой коммерческой деятельности.
• Покупатель платит 19% НДС и после покупки недвижимости обращается за получением льготы. Заявление должно быть подано до того, как заявитель начнет эксплуатацию. Если недвижимость находится в стадии строительства, заявка может быть подана в любое время в течение всего периода строительства.
Льготная ставка НДС в размере 5% применяется к первым 200 квадратных метрам площади недвижимости. Для многодетных семей общая площадь может быть увеличена. В случае продажи или сдачи недвижимости в аренду до истечения 10-летнего периода, владелец обязан пропорционально уплатить разницу между льготной и стандартной ставкой НДС, действовавшей на момент подписания контракта
Налоги на владение недвижимостью
Кипр отличается от многих европейских стран прежде всего тем, что ежегодный налог на его территории отсутствует. Что касается коммунальных платежей, то в них обязательно входит обслуживание придомовой территории. В случае, если есть управляющая компания, то стоимость услуг может составлять от 100 до 500 евро в год. Если недвижимость это самостоятельный объект (например, вилла), то расходы будут дробными: обслуживание бассейна специалистами (150 евро в месяц), садовник (40 евро один раз в 3-4 месяца), служба дезинфекции и борьбы с паразитами и грызунами (30 евро один раз в 2-3 месяца).
Вода оплачивается по счетчикам расхода воды. Обычно расходы по воде за три месяца составляют 30-35 евро и счет водоканал выставляет один раз в 3 месяца. Электричество оплачивается также по счетчикам расхода киловатт. В среднем, расходы по электричеству составляют за 2 месяца от 50 до 150 евро и зависят не только от использования лампочек и электроприборов, но и от времени использования кондиционеров, нагревательных приборов и т.д. Счет за свет электрокомпания выставляет один раз в 2 месяца. Оплата за вывоз мусора оплачивается один раз в год. Счет за эту услугу в конце года выставляет муниципалитет города, в котором находится недвижимость и зависит от конкретного района. В среднем, расходы по вывозу мусора составляют 120-140 евро в год.
Что касается страховки недвижимости, то ее стоимость составляет от 60 евро в год и выше и зависит от страхового пакета.
Налоги на недвижимость при продаже
При продаже недвижимости на Кипре необходимо уплатить уже упомянутый налог на прирост капитала (Capital Gains Tax) в размере 20% от полученной прибыли (разницы между ценой продажи и ценой покупки, указанных в договорах купли-продажи). При этом стоит учитывать тот факт, что фактический размер Capital Gains Tax может быть значительно меньше, ведь на законодательном уровне на Кипре предусматриваются существенные льготы по данному виду налога. Во-первых, при отчуждении собственности налогом не облагаются первые 17 086 евро для каждого собственника.
А если продавец эксплуатировал продаваемую недвижимость в течение не менее пяти лет и продает принадлежащий ему объект недвижимости на Кипре впервые, то первые 85 430 евро прироста капитала для каждого собственника налогом также не облагаются.
Из налогооблагаемой базы исключаются подтвержденные затраты на эксплуатацию объекта: ремонт, оплата коммунальных услуг, электричества, воды, затраты на покупку мебели и техники, и другие документально подтвержденные затраты. Если продаваемая недвижимость была оформлена на местную кипрскую компанию, то при желании продажу недвижимости можно оформить как продажу акций (паев) компании. В таком случае покупатель не платит Transfer Fee. При продаже дорогих объектов недвижимости это является серьезным аргументом для покупателя в целях экономии расходов, связанных с приобретением недвижимости на вторичном рынке.
Если продается квартира стоимостью 700 000 евро, которая была куплена 7 лет назад за 500 000 евро и имеет одного собственника:
Прирост капитала (без учета подтвержденных расходов) составляет:
700 000 – 500 000 = 200 000 евро
Вычитаются необлагаемые налогом первые 17 086 евро:
200 000 – 17 086 = 182 914 евро
Затем вычитаются необлагаемые налогом 85 730 евро:
182 914 – 85 730 = 97184 евро
Из получившейся суммы необходимо уплатить налог на прирост капитала в размере 20%:
97 184 х 20% = 19 436,80 евро
С июля 2015 года на Кипре был введен статус недомицильного налогового резидента (non-domiciled tax resident), обладая которым человек освобождается от уплаты налога на дивиденды, налога на проценты от депозитов и налога на доход, полученный от аренды недвижимости. Налоговое резидентство на Кипре определяется количеством дней, которое налогоплательщик проводит на территории страны, – он становится таковым, если в течение одного календарного года находился на месте свыше 183 дней. Недомицильным налоговым резидентом Кипра имеет право стать человек, рожденный за рубежом, который после переезда на остров был налоговым резидентом Кипра менее 17 лет.
Заявление может включать в себя следующих членов семьи:
- Супруг(а) и дети до 18 лет.
- Дети от 18 до 25 лет. Они должны быть незамужними, а также студентами университетов.
Если они хотят учиться в любом университете на Кипре, им необходимо сначала подать заявление на получение студенческой визы. После окончания учебы они смогут подать собственное заявление на получение разрешения на иммиграцию (без истечения срока действия). Единственное требование будет заключаться в том, чтобы родители продемонстрировали дополнительный годовой доход в размере 5 000 евро на каждого такого ребенка.
- Родители и родители супруга/супруги.
Дополнительные затраты
Помимо стоимости объекта от 300 000 евро без НДС, дополнительными затратами будут правительственные сборы, налоги и пошлины:
- НДС 19% на стоимость недвижимости при покупке нового объекта для последующей сдачи в аренду. При покупке объекта в личное пользование возможна уплата НДС 5% вместо 19%. В последнем случае собственнику запрещено сдавать такую недвижимость в аренду 10 лет с момента покупки.
- Гербовый сбор для объекта недвижимости стоимостью 300.000 евро равен 500 евро, плюс 50 евро за регистрацию в реестре.
- Пошлины за подачу заявления на ПМЖ: 570 евро за главного заявителя, 70 евро за супруга/супругу, 70 евро за каждого ребенка