Приобрести недвижимость в Турции или арендовать?
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Приобрести недвижимость в Турции или арендовать?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Большинство иностранных инвесторов выбирают недвижимость в южных регионах страны поближе к побережью Средиземного моря. В Анталии, Алании, Сиде можно приобрести апартаменты на территории курортных жилых комплексов с бассейнами, мини-аквапарком и саунами на территории. Эти города популярны среди туристов из Украины и России, поэтому квартиры под сдачу легко окупятся через несколько лет. Южный берег Турции также выбирают иностранцы, которые ищут варианты для постоянного проживания.
Как получить гражданство Турции при покупке недвижимости?
Запрашивать вид на жительство можно сразу после получения свидетельства о праве собственности на основании копии TAPU, заграничного паспорта, медицинского полиса на весь год и заполненной анкеты. ВНЖ Турции выдается на 2 года и может продлеваться при сохранении инвестиций, а через 5 лет владелец имущества может получить гражданство. Если иностранец приобрел жилье или коммерческий объект в государстве на сумму 250 000 USD и больше, он может претендовать на местный паспорт сразу после покупки. Гражданство Турции при покупке недвижимости предоставляется также всей семье соискателя.
Если рассматривать покупку жилья в государстве с целью получения резидентства, стоит рассмотреть всевозможные варианты оформления ВНЖ за инвестиции. Проконсультироваться по поводу вложений в рынок турецкой недвижимости и механизма получения документов для переезда можно у миграционных специалистов.
Приобретение жилья в Турции на берегу моря привлекает все больше иностранных граждан, которые приезжают в страну с целью отдыха. Многие мечтают о собственной квартире или доме возле пляжа, а некоторым интересна перспектива заработка на аренде. Часть иностранцев задумываются об иммиграции в Турцию, как страну с теплым средиземноморским климатом и дешевыми квартирами. В любом случае стоит изучить актуальные требования местного законодательства, отзывы соотечественников, возможные минусы и преимущества переезда, а также просчитать предполагаемые расходы, которые влечет за собой покупка недвижимости.
С 2021 года цены на недвижимость резко выросли во всех привлекательных районах Турции. Помимо повышенного спроса, этому способствовала инфляция в строительной сфере: подорожали металл, бетон, транспорт, логистика. Подтянулись зарплаты. Сначала инфляция затронула первичное жильё, следом – вторичку. Текущие политические события усилили ажиотаж.
Ещё полгода назад наибольший спрос русскоязычной публики приходился на побережье Средиземного моря. Причём даже не на Анталью с окрестностями, а на Аланью, особенно её «русский район» Махмутлар.
Но цены тогда были ниже, а условия получения ВНЖ одинаковы для всех районов. С их изменением иным стал и спрос. Например, в кварталах Джиджикли и Верхняя Оба, где оформление вида на жительство ещё возможно, он вырос.
***
Более 60% граждан, подыскивающих недвижимость в Турции, интересуются вариантами до €100 тыс. Уложиться в эту сумму и купить что-то приличное сейчас проблематично. Основная масса достойных внимания объектов дороже – от €100 тыс. до €300 тыс.
Но здесь важно помнить про специфику турецкого рынка. Местные застройщики, особенно на побережье, занижают кадастровую стоимость недвижимости с целью оптимизации налогов. При покупке нового жилья на море его стоимость по договору может оказаться значительно выше кадастровой.
Вторичная недвижимость также подходит для получения ВНЖ и гражданства, но и тут продавцы заинтересованы занижать стоимость в документах. Более того, цифра от оценщиков не всегда соответствует реальной цене. Государственные эксперты – турки могут иметь свою логику, не совпадающую со взглядами иностранных покупателей.
Итак, на какие цены стоит сейчас ориентироваться?
До €100 тыс. можно купить недвижимость на море в Газипаше и Мерсине.
Аренда или покупка недвижимости в Турции?
Понятно, что сделать выбор в ситуации, описанной в начале статьи, весьма непросто, так как на кону оказывается достаточно внушительная сумма денег. Прежде чем решиться на столь крупное приобретение, подумайте о том, какая цель такой покупки. Если вы хотите «осесть» на длительное время в Турции и выезжать за ее пределы не планируете, вполне целесообразно обзавестись собственным гнездышком, а не бегать по съемным квартирам.
А может у вас проснулась предпринимательская жилка и вы хотите начать бизнес на аренде? Ну что ж, апартаменты на побережье Средиземного моря – очень хороший вариант для получения прибыли. Имея свое жилье на курорте, вы можете время от времени отдыхать в нем, а в остальной период сдавать жилую площадь в аренду другим отдыхающим.
Но если вы собираетесь в солнечную республику только в отпуск или краткосрочную командировку, то лучше отдать предпочтение аренде. Так вас ничего не будет держать, и в любой момент вы сможете собрать свои пожитки и с легкостью уехать.
Покупка недвижимости в Турции: плюсы и минусы
Прежде чем решиться и заключить договор купли-продажи, нужно взвесить все положительные и отрицательные моменты.
Сперва рассмотрим, что дает покупка недвижимости в Турции, в сравнении с арендой:
- Личная собственность.
Купленная жилплощадь будет СВОЕЙ, а значит не нужно будет доплачивать за арендную плату и никто не будет претендовать на ваши метры. Необходимо лишь вовремя оплачивать счета ЖКХ и наслаждаться комфортом.
- Повышенный комфорт отдыха.
Подводные камни при покупке недвижимости в Турции
Безусловно, не всё так гладко, как может показаться на первый взгляд. Как и в любой другой стране, покупка недвижимости в Турции имеет свои подводные камни. Поэтому, прежде чем заключить договор купли-продажи, обратите внимание на:
- Стоимость недвижимого имущества. Если цена слишком занижена – это серьезный повод насторожиться. Приобретение дешевого жилья в Турции, как и в любом другом государстве, связано с определенными рисками. Так, после покупки вам скорее всего придется вложить немалую сумму в ремонт скрытых дефектов и благоустройство. Помимо этого, есть вероятность столкнуться с нечестными риелторами или мошенниками, которые наживаются на незнании рынка покупателями из-за рубежа.
- Покупка на этапе строительства. Приобретение квартиры на стадии котлована – один из самых популярных способов сэкономить. Стоимость такой недвижимости на 20-30% дешевле апартаментов во введенном в эксплуатацию жилом комплексе. К тому же, есть возможность договориться с девелопером о беспроцентной рассрочке платежа. Рекомендуем выбрать надежную строительную компанию с успешным опытом работы, чтобы исключить риски банкротства, затяжного строительства или заморозки проекта.
- Доверенность на право собственности. Незнание турецкого языка и законов могут стать причиной другой мошеннической схемы: оформление при покупке жилья обычной доверенности вместо свидетельства на право собственности. По закону любая сделка купли-продажи с иностранцем в Турции сопровождается присяжным переводчиком.
- Проверка документов на недвижимость. Перед покупкой турецкой недвижимости тщательно изучите все правоустанавливающие документы: на кого оформлено право собственности, есть ли долги, обременения, судовые процессы, залог, чтобы исключить незаконные двойные продажи.
- Затраты после покупки. Помимо стоимости квартиры и сопутствующих расходов на оформление документов, владельцы турецкой недвижимости вносят ежемесячные платежи за обслуживание внутренней инфраструктуры жилого комплекса. Даже если вы не планируете постоянно проживать в своих апартаментах, “законсервировать” их не получится – все собственники без исключения обязуются регулярно оплачивать айдат. Нарушение правил чревато начисление пени и даже арестом имущества.
Самое простое и эффективное решение обезопасить свои инвестиции и избежать любых проблем при покупке квартиры или дома в Турции – обратиться за помощью в опытное лицензированное агентство недвижимости.
Есть ли в Турции налог на покупку недвижимости и ежегодный налог?
Да, при покупке турецкой недвижимости, существует единоразовый налог, который платится при ее оформлении. Он составляет 4% от кадастровой стоимости недвижимости.
Важно подчеркнуть, что речь идет именно о кадастровой стоимости – а она в Турции может значительно отличаться от реальной.
То есть, покупая квартиру за 50.000 евро например, в свидетельстве о собственности она может быть показана где-то за 25.000 или 30.000. Конечно же, в Тапу, стоимость недвижимости указывается не в евро или долларах, она указывается в турецких лирах!
Еще одним большим преимуществом Турции является то, что ежегодный налог на недвижимость здесь очень маленький.
Он зависит от того, где располагается ваша недвижимость. Например, если ваша квартира располагается в пределах областного центра, то за нее, вам нужно будет платить 0.1% от ее кадастровой стоимости, за дом 0.2% и за землю от 0.1% до 0.3% в зависимости от назначения земли.
Почему россияне покупают жилье в Турции
К бурному росту интереса россиян к турецкому рынку жилья в прошлом году привели события февраля-марта 2022 года и объявление в сентябре частичной мобилизации, считают опрошенные «РБК-Недвижимостью» эксперты. Также росту спроса на жилье в Турции способствовали ограничения на переводы денег и санкции европейских стран.
Поворотным моментом стала пандемия: во время локдауна и дистанционной работы многие решили переехать к морю, в страну с более мягким климатом, недорогим проживанием, комфортной инфраструктурой и хорошим сервисом, полагает партнер Intermark Real Estate Ирина Мошева. С 2020 года мы видим постоянный устойчивый рост интереса россиян к турецкой недвижимости, добавляет эксперт.
Но если два года назад люди еще сомневались, стоит ли покупать недвижимость за рубежом, то позднее, когда эта потребность стала острее, одной из первых стран, на которой останавливался выбор, была Турция, говорит управляющий партнер Nika Estate Виктор Садыгов. По его словам, главные причины популярности турецкого рынка жилья — это низкие цены для жизни, хорошая инфраструктура и благоприятный климат.
Турция для россиян — это хороший сервис и относительно легкая ассимиляция, здесь много русскоговорящих. А еще это место, позволяющее добраться до многих стран, добавляет руководитель проектов инвестиционной компании Garnet Екатерина Позднякова.
Прогноз: в 2023 году спрос на турецкое жилье будет расти
По мнению экспертов, в этом году спрос россиян на недвижимость в Турции не только сохранится, но и будет расти. Но возможны нюансы. По словам Ирины Мошевой, сейчас на руководство Турции оказывается внутреннее давление в связи с наплывом иностранных покупателей. Многие местные жители жалуются на то, что стоимость аренды и покупки жилья сильно выросла за прошлый год. Но пока новых ограничительных мер местные власти не ввели, говорит эксперт. При этом Ирина Мошева замечает, что Турция не является недружественным государством для России, в страну есть прямые перелеты, транзакции при сделках с жильем осуществляются без каких-то проблем.
«Мы прогнозируем устойчивый спрос на турецкую недвижимость. Этому также будет способствовать инвестиционная привлекательность турецкой недвижимости — ее стоимость постоянно растет, что дает хорошую капитализацию, а также приносит доход при сдаче объектов в аренду», — добавляет Ирина Мошева.
Спрос по-прежнему держится на стабильной высокой отметке. И нельзя исключать в течение 2023 года нового всплеска интереса россиян к турецкой недвижимости, считает Виктор Садыгов.
Дальнейшая ситуация зависит не только от геополитической обстановки в 2023 году, от лояльности Турции к россиянам, от возможности открывать счета и переводить денежные средства за границу. Многое зависит от появления на рынке недвижимости Турции новых проектов. При своевременном пополнении рынка высокий спрос сохранится, говорит Анна Ларина.
Спрос на недвижимость в Турции среди россиян должен остаться высоким, учитывая существующую ограниченность в выборе зарубежных рынков. Однако из-за постоянно растущего количества иностранных покупателей турецкие власти уже не раз заявляли о планах ужесточить правила и даже запретить экспатам приобретение недвижимости, предупреждает Татьяна Бурлаковская. Учитывая предстоящие выборы президента республики, вполне возможно введение подобных запретов. Например, выдача туристического ВНЖ на основании аренды уже по факту приостановлена, предупреждает эксперт.
«Сейчас турецкие власти будут делать все возможное, чтобы сбить цены на недвижимость и снизить недовольство местного населения их ростом. Однако после выборов ситуация, скорее всего, нормализуется, поскольку турецкий рынок недвижимости очень зависим от иностранцев», — резюмирует Татьяна Бурлаковская.
Дешёвое жильё и нечестные риелторы
К примеру, вы нашли ну очень дешевое жилье в Стамбуле или Анталии. С минимальным бюджетом очень низкая вероятность приобрести нормальный дом или квартиру. Чем рисковать, вообще лучше ничего не покупать в этой стране. Хорошая недвижимость стоит дороже, что логично. Если вы снимаете дешёвое жильё, скорее всего, помимо самой его стоимости, вам предстоит потратить ещё не одну тысячу долларов на благоустройство приобретённой вами квартиры или дома.
Велик риск встретиться с нечестными риелторами-мошенниками, которые работают по самым разным схемам. К примеру, недобросовестные дельцы могут вам специально занижать цены на тарифы перед покупкой недвижимости в Белеке, Бодруме или другом уголке Турции.
Идеальный выход из ситуации: приехать лично в Южную Республику, присмотреть достойный вариант, удостоверившись, что все соответствует информации от продавца/риэлтера. Правда, есть два «но». Во-первых, не все могут приехать в Турцию просто ради покупки. Во-вторых, все равно обыватель незнаком ни с местными законами, ни с языком в доскональности. Поэтому лучший вариант — совершить сделку с помощью надежного агентства недвижимости.
Постоянные расходы после покупки: обслуживание недвижимости в Турции
Если вам повезло купить недорогую квартиру в Турции, соответственно, за нее придётся вносить ежемесячную плату за обслуживание. В этой стране не получится «законсервировать» жильё, даже если ваша квартира полностью пустая, и в ней ничего нет. Поэтому, оставляя своё жилье на длительный срок, не забывайте про оплату услуг за ежемесячное обслуживание. А если по каким-то причинам вносить плату не получается, то будьте готовы к тому, что вашу квартиру вскроют и продадут имеющееся в ней имущество. Если продавать нечего, то её сдадут в аренду, а прибыль с аренды пойдёт на погашение долгов.
Вывод из всего этого будет следующий:
Стоит помнить, что быстрая и дешевая сделка — это не всегда значит безопасная и без рисков. Для продавца она завершится сразу же после получения денежных средств, а для вас это может быть только началом «головной боли».
Расходы на покупку и продажу недвижимости в Турции и владение ею
Покупка недвижимости. Когда инвестор покупает недвижимость, он уплачивает регистрационный сбор — 1% — и налог на переход права собственности — 4%. Например, если стоимость объекта 400 000 $, то расходы инвестора составят 420 000 $.
Если продажей занимался риелтор, его комиссия около 3%. Ее обычно прописывают в договоре купли-продажи.
Сделки с недвижимостью также облагаются НДС от 1 до 18% в зависимости от площади объекта и его назначения. Сумму налога включают в стоимость объекта, несмотря на то, что по закону НДС перечисляет в бюджет продавец недвижимости.
Если инвестор покупает недвижимость в новостройке, то он освобождается от уплаты НДС. Такая возможность доступна для нерезидентов Турции — тех, кто живет в стране меньше 183 дней в году.
Мы помогаем подготовить документы для получения льготы по НДС на покупку недвижимости.
Сколько можно заработать на турецкой недвижимости?
По словам Кричевского, если покупать турецкую недвижимость для сдачи в аренду, можно рассчитывать на доходность 4-8% годовых в зависимости от заполняемости и сезонного фактора.
Достаточно популярна схема с покупкой новостроек с последующей перепродажей. Она может принести до 100% прибыли (в зависимости от того, насколько грамотно подобрана локация).
«Темпы роста цен на недвижимость в Турции в последние полтора года схожи с российскими. В стране, несмотря на все негативные политические факторы, активно развивается экономика, и большую прибыль могут принести как небольшие квартиры, так и пентхаусы с виллами, которые, к слову, по стоимости схожи с московскими двухкомнатными квартирами. Это неплохой вариант как для инвестиций или арендного бизнеса, так и для сезонного отдыха или последующего переезда на ПМЖ», — считает эксперт.
Перспективные и уже «избитые» направления Турции для покупки недвижимости
— Еще один регион Турции, который стремительно набирает популярность, — Алания. Основные преимущества и недостатки в этой местности мало чем будут отличаться от большей части страны: красивейшие пляжи, теплый, но переменчивый климат, хорошее качество продуктов, плохое качество воды, отсутствие центрального отопления. Однако этот регион очень активно развивается, и именно поэтому эту местность сейчас еще можно назвать перспективной с точки зрения инвестиций. Здесь активно строятся новые жилые комплексы, приходят новые сети отелей, размещаются торговые точки известных брендов. Именно в Аланию любят приезжать туристы из стран СНГ, немцы и англичане.
Очередной излюбленный регион для туристов из Европы — Кемер. Это очень зеленый город прямо на побережье, который по популярности приближается к Анталии. Стоимость «квадрата» на жилье здесь также быстро растет, поэтому найти по-настоящему выгодные объекты сложно. Можно рассмотреть вариант покупки квартиры на первичном рынке (сразу напрямую от застройщика на стадии строительства), но к выбору новостройки нужно подойти с максимальной скрупулезностью.
Про квартиры в новостройках слышали, пожалуй, все, поэтому я вам покажу вариант новостройки, которая стала популярной в Турции только в последнее время — это виллы «под ключ». В таком варианте застройщики строят поселок из нескольких (десятков) коттеджей/вилл, и продают на стадии полной готовности.
— Неопытный инвестор вряд ли будет рассматривать Стамбул в качестве города, где можно выгодно купить недвижимость. И это очень опрометчиво, потому что именно в Стамбуле на рынке аренды квартиры разлетаются быстрее, чем горячие пирожки. Дело в том, что здесь размещаются почти 50 (!) университетов, и студенты приезжают учиться со всего мира. Существенный недостаток — довольно высокий порог входа, потому что квартиры здесь стоят довольно дорого и не такой жаркий климат.
— На восточном побережье Эгейского моря на юго-западе Турции расположился еще один курортный город — Дидим. Это не самый популярный курортный город этой солнечной страны, но это только на данный момент. В прошлом году министр культуры и туризма Турции подчеркивал, что правительство подготовило два пилотных проекта по развитию туризма в этом регионе, и они уже начали работать. Что это значит для инвестора? Это значит, что здесь нужно покупать недвижимость именно сейчас (а еще лучше, вчера), если вы рассматриваете вариант долгосрочных инвестиций.
Более простые и понятные (и такие же быстрорастущие) города для инвестиций — Измир и Мерсин. В Мерсине, помимо всего прочего, есть один существенный нюанс — строительство атомной станции. С одной стороны, это плюс, потому что в этом городе увеличится количество рабочих мест, с другой — минус, потому что это существенно повлияет на туристический поток в этот регион.
В Измире не такое теплое море, как в Анталии, однако здесь сделана ставка именно на оздоровлении. Сегодня это растущий город, где ведется масштабное строительство самых различных проектов. Например, главную улицу Измира местное правительство планирует превратить в Манхеттен (что бы это ни значило). Председатель торгово-промышленной палаты города говорил, что в год планируется строительство около 30,000 новых квартир. А значит, в ближайшие несколько лет рынок недвижимости Измира будет существенно расширяться: ввиду дороговизны земельных участков в Анталии или Алании, взоры международных строительных компаний будут обращены именно на Измир.
За что еще нужно заплатить, покупая недвижимость в Турции
Помимо стоимости самой покупки покупатель оплачивает некоторые налоги и пошлины.
| Статья оплат | Процент от сделки |
| Налог при регистрации права собственности | до 4% |
| Нотариальные услуги по заверению договора для строящегося объекта | 1% |
| Услуги риелтора (при участии такого) | 3% |
Минусы проживания в Алании
— Какие минусы жизни в Турции?
— В плане преступности, здесь ее абсолютно нет. Встречаются некоторые «эпизоды» недоброжелательности, но турки понимают, что русские – их «хлеб». Продать квартиру сложно, сдавать в аренду становится не совсем выгодно. Многие туристы не охотно ввязываются в авантюру по поводу съема квартиры, поэтому наши знакомые сдают свои апартаменты исключительно проверенным жильцам ,которые приезжают в город уже несколько лет. Мы не сдаем квартиру, т.к сами в ней живем. В редких случаях, когда приходится уехать в Питер для решения каких-то вопросов, можем сдать на непродолжительное время. Но подобное — большой риск. В принципе, как и при аренде квартиры в России. Сдаешь на неделю-две, а в итоге ремонт обходится в два раза дороже и длится дольше. А в целом, тут довольно хорошо.
— Сколько в месяц у вас уходит на обслуживание квартиры?
— Стоимость жилищно – коммунальных услуг в Алании довольно низкое. В месяц обслуживание нашей «однушки» составляет не более 60 лир. Если переводить в рубли, то это как приобретать соответствующее жилье в Москве или Санкт-Петербурге. Единственное различие, что счет на электричество и иные расходы личного потребления необходимо оплачивать отдельно. Это не привычно, но удобно, т.к ты сам можешь регулировать потребление и отсутствует переплата в случае неиспользованного ресурса. Цены на продукты значительно дешевле питерских и московских (фрукты и овощи в разы дешевле, например мандарины стоят в 10 раз дешевле, всего 10 рублей за 1 килограмм).
На фоне событий в Украине рассматриваемое ближневосточное государство превратилось для россиян не только в «запасной аэродром», но и в настоящее «окно в мир» благодаря сохранению авиамаршрутов и интенсификации пассажироперевозок. И турецкие авиаперевозчики делают все возможное, чтобы упростить жизнь путешественникам из РФ.
- Интенсификация перевозок в рамках имеющихся авиамаршрутов: С 28 февраля авиаперевозчик Turkish Airlines выполняет рейсы из Санкт-Петербурга в Стамбул на широкофюзеляжных самолетах Boeing 777 и Airbus A330. Ранее данное направление обслуживали менее вместительные лайнеры Airbus A321. Аналогичная ситуация наблюдается по иным маршрутам. Достигнута договоренность с Turkish Airlines и Pegasus Airlines, предполагающая выделение для нужд российских пассажиров 1,5 млн. и 0,5 млн. мест в год, соответственно.
- Новая авиакомпания для обслуживания рынка РФ: Турецкие власти рассматривают возможность создания в Анталии новой чартерной авиакомпании, ориентированной исключительно на российский туризм. Авиаперевозчик, как ожидается, предложит 1 млн. мест в год.
- Помощь туроператорам, организующим чартерные перелеты: Для поддержки притока пассажиров из РФ турецким туроператорам, работающим в России, включая Anex, Pegas и Coral, планируется предоставить гарантированные государством кредиты на сумму 300 миллионов $.
Помимо заработка на приросте капитала, россияне дополнительно вправе сдавать в аренду приобретенное турецкое жилье, получая дополнительный источник пассивного дохода, который в кризис лишним не будет. И заработок на сдаче недвижимости в Турции в аренду сегодня крайне актуален, учитывая дефицит съемного жилья вследствие высокого спроса со стороны следующих квартиросъемщиков:
- Беженцы: После украинских событий весны 2022 многочисленные новоприбывшие граждане России и Украины стали массово снимать жилье в Анталии, что увеличило арендную плату.
- Турки, откладывающие решение жилищного вопроса / пережидающие ремонт: Многие турки отказываются от покупки собственного жилья вследствие нестабильного курса лиры, формируя дополнительное давление на рынок аренды. Граждане, покинувшие дома в связи с реализацией проектов городского обновления в некоторых регионах, также оказались вынуждены искать арендное жилье.
- Студенты: На фоне снятия противоэпидемиологических ограничений многочисленные студенты, ранее перешедшие на дистанционное обучение в университетах вследствие пандемии, начали возвращаться в ВУЗы и искать жилье поблизости.
- Туристы: Турецкое правительство ожидает, что в 2022 местные курорты посетят 42 миллиона туристов, генерируя доход размером 35 миллиардов $. В рамках подготовки к «горячему» сезону Министерство культуры и туризма провело рекламные акции в 140 странах, включая Германию, Нидерланды, Бельгию, страны Северной Европы, Балтии и Восточной Европы. Способствовать достижению целей должно частичное снятие противоэпидемиологических ограничений. Если прогноз сбудется, турецкая индустрия туризма вплотную приблизится к результатам докризисного 2019 (данный период стал рекордным, отметившись притоком 52 миллионов туристов и доходами в размере 34,5 миллиарда $). Согласно официальной статистике, в 2021 удалось привлечь 30 миллионов туристов и сгенерировать 24,5 миллиарда $ дохода. Ожидается, что в текущем году многие гости воспользуются съемным жильем в частном секторе, генерируя пассивный доход для россиян от сдачи недвижимости в Турции в аренду.