Что такое мена. Объясняем простыми словами

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Что такое мена. Объясняем простыми словами». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Так как согласно договору мены не происходит уплаты денег за приобретаемый товар, сторонами в договоре может не указываться цена обмениваемых товаров. В таких случаях эти товары именуются равноценными, если другое не вытекает из договора.

Основные признаки договора мены

К основным признакам договора мены относятся следующие признаки:

Во-первых, договор мены относится к таким договорам, которые направлены на передачу имущества (также как и договор купли-продажи, договор дарения, договор займа, ренты, ссуды, договор аренды и другие.).

Во-вторых, по договору мены имущество передается в собственность другой стороне.

В-третьих, договор мены отличается от других возмездных договоров, по которым имущество также передается в собственность контрагента (договор купли-продажи, договор займа), характером встречного предоставления. Участники договора мены обменивают один товар на другой.

В-четвертых, по договору мены право собственности на полученные в порядке обмена товары (например, квартиры, автомобиля) переходит к каждой из сторон одновременно после того, как обязательства по передаче товаров исполнены обеими сторонами (ст. 570 ГК Российской Федерации).

Сроки обмена по договору мены

Законодатель не устанавливает каких-то определенных сроков для обмена имуществом. В том числе такие условия отсутствуют и применимо к одномоментности передачи имущества обеими сторонами. Одна сторона может передать товар сегодня, другая через некоторое время, определенное соглашением.

Вместе с тем права стороны, передавшей имущество первой, законом защищаются.

В частности, охрана интересов такой стороны регулируется нормой 328 ГК. Эта статья описывает условия, при которых первая сторона может остановить исполнение своего обязательства или вовсе отказаться от такого исполнения, а вдобавок ко всему еще и потребовать возмещения убытков. К таким условиям относится непредставление контрагентом исполнения обязательства, а также всевозможные обстоятельства, которые могут прямо указать на факт того, что такое обязательство в срок исполнено не будет

Остались еще вопросы по бухучету и налогам? Задайте их на бухгалтерском форуме.

Не всегда получается найти равноценные квартиры. В этом случае сторона, жилье которой стоит меньше, должна доплатить второй стороне разницу. При этом доплата может быть не только деньгами. Можно передать также ценные бумаги или какое-то другое имущество.

Все это обязательно указывается в договоре. Иногда людям не хочется платить налог, и они просят не указывать в договоре сумму доплаты. Пишут, что квартиры являются равноценными. Это опасно тем, что после регистрации сделки доплату можно уже не получить.

К тому же, в случае, если разница в стоимости жилья будет слишком явной, этим вопросом обязательно заинтересуются – сначала органы, регистрирующие сделку, а потом и налоговая.

Например, стороны меняют однокомнатную квартиру в старом доме на двухкомнатную в новостройке, да еще и с хорошим ремонтом. В договоре указано, что квартиры равнозначные. Очевидно, что такая сделка может вызвать подозрения, что повлечет за собой разные задержки и неприятности.

Лучше точно указывать в договоре сумму доплаты

Дополнительно можно предусмотреть санкции на случай, если доплата не будет выплачена вовремя. Например, некоторый процент от всей суммы за каждый день просрочки.

Образец договора мены квартиры вы можете скачать в нашем каталоге документов.

Мена долей в квартире

В этом случае договор составляется как обычно. Вместо данных о квартире указываются сведения о доле в квартире. При этом следует

уточнить размер доли.

Важный нюанс – мена приравнивается к купле-продаже, поэтому доля в квартире должна быть сначала предложена остальным собственникам этой квартиры. К договору нужно приложить документ, подтверждающий это. Например, нотариально заверенное согласие других собственников на продажу или мену.

В случае, если такое согласие получить проблематично, можно пойти другим путем. По закону, нужно письменно уведомить остальных собственником о том, что доля продается. В течение месяца они должны сообщить, что хотят воспользоваться своим правом и купить долю. Можно отправить такие уведомления заказным письмом. Если через месяц не будет ответа – копия письма с отметкой о дате получения и будет доказательством того, что все требования закона выполнены.

Цена обмениваемых товаров по договору мены

Так как согласно договору мены не происходит уплаты денег за приобретаемый товар, сторонами в договоре может не указываться цена обмениваемых товаров. В таких случаях эти товары именуются равноценными, если другое не вытекает из договора.

Сторона, обязанная передать товар, цена которого ниже цены товара, предоставляемого в обмен, должна оплатить разницу в ценах. Однако следует заметить, что такая доплата может быть произведена необязательно денежными средствами. Стороны вправе установить в договоре и другие варианты доплаты, другой порядок компенсации. Например, если заключен договор мены автомобиля на другое автотранспортное средство, но более дорогое, то участники сделки могут согласиться с тем, что доплата будет произведена деньгами, а могут договориться о компенсации, например, автозапчастями или каким-то иным имуществом.

Дарение или мена оспариваются в суде, процесс обычно проходит тяжело и требует хорошей юридической подготовки.

Но добиться признания договоров недействительными и вернуть имущество можно, что подтверждают несколько решений:

• Решение № 2-5303/2018 2-537/2019 2-537/2019(2-5303/2018;)~М-5049/2018 М-5049/2018 от 4 апреля 2019 г. по делу № 2-5303/2018 (ДМ);
• Решение № 2-1249/2018 2-1249/2018~М-1144/2018 М-1144/2018 от 13 ноября 2021 г. по делу № 2-1249/2018 (ДМ);
• Решение № 2-55/2019 2-55/2019(2-775/2018;)~М-675/2018 2-775/2018 М-675/2018 от 17 июня 2021 г. по делу № 2-55/2019.

Совет юриста: результатом оспаривания договоров становится возвращение сторон в первоначальное положение, возврат имущества. Чтобы этого не произошло, рекомендуется подойти ответственно к оформлению документов и не пытаться прикрыть одной сделкой другую.

Понятие

Договор поставки – это договор, по которому продавец (поставщик), который осуществляет предпринимательскую деятельность, обязуется передать в установленный срок (сроки) товар в собственность покупателя для использования его в предпринимательской деятельности или в других целях, не связанных с личным, семейным, домашним или другим подобным использованием, а покупатель обязуется принять товар и уплатить за него определенную денежную сумму.

Характеристика:

Консенсуальный;

Двусторонний;

Возмездный;

Хозяйственный.

Особенности:

• Поставщик и покупатель – субъекты хозяйствования (ч. 3 ст. 265 ХК). При этом по ГК поставщик- субъект предпринимательской деятельности, однако применять следует положения Хозяйственного кодекса

• цель приобретения – использование в предпринимательской деятельности или хозяйственных отношениях;

• момент заключения и его выполнения не совпадают;

• заключается на долгое время;

• может заключаться на товар (продукцию), который будет изготовлен в будущем;

• купля-продажа происходит на условиях оптовой торговли.

Существенные условия (ст. 180 ХК):предмет (количество, качество, ассортимент, комплектность); цена; срок.

Условия о предметев хозяйственном договоре должны определять наименование (номенклатуру, ассортимент) и количество продукции (работ, услуг), а также требования к их качеству. Требования относительно качества предмета договора определяются соответственно обязательным для сторон нормативным документам, условиям договора, с соблюдением условий, обеспечивающих защиту интересов конечных потребителей товаров и услуг.

Ценаустанавливается по согласию сторон, кроме отдельных случаев (например, поставки товаров для государственных нужд). При согласии сторон в хозяйственном договоре могут быть предусмотрены доплаты к установленной цене за продукцию (работы, услуги) высшего качества или выполнения работ в сокращенные сроки по сравнению с нормативными.

Особенности обмена движимого и недвижимого имущества

Наиболее популярными видами имущества при обменных сделках выступают квартира, земельный участок и автомобиль.

При сделках с недвижимостью иногда договор мены квартиры является наиболее удобным вариантом, поскольку исключает оформление целой цепочки сделок с имуществом при договоре купли-продажи. Это значительно экономит силы и время клиентов при необходимости смены жилища.

Однако следует различать договор мены от договора обмена жилыми помещениями (используемыми по социальному найму).

В случае обмена происходит лишь переход права пользования квартирой, а в ситуации с меной – переход права собственности.

При сделках мены с жилой недвижимостью обязательна государственная регистрация заключенного договора.

Плюсы и минусы договора мены

Специфика договора мены предусматривает как положительные, так и отрицательные стороны сделки.

К плюсам отнесем:

• нет необходимости нотариально удостоверять договор, он составляется в простой письменной форме;
• при равноценном обмене исключается необходимость передавать денежные средства или производить какие-либо расчеты;
• равноценный обмен позволяет избежать налогообложения сделки, поскольку никакая из сторон не признается выгодоприобретателем;
• в случае спора и признания сделки недействительной проще вернуться к моменту до заключения сделки. Имущество, переданное в результате обмена, просто вернется к прежним собственникам.

К отрицательным:

• при неравноценном обмене следует предусмотреть возмещение разницы в цене в рамках договора;
• получатель выгоды в результате неравноценного обмена обязан отчитаться в налоговый орган и уплатить налог;
• недвижимое имущество, полученное в результате обмена, становится совместной собственностью супругов.

Как правильно составить договор мены?

Правила оформления соглашения по обмену имущества аналогичны сделке купли-продажи. Но следует прописать моменты, которые должны присутствовать в договоре мены:

• обязанность каждой из сторон одновременно передать и принять квартиру, подлежащее обмену;
• максимально точно прописать признаки каждого объекта, характеристики, позволяющие их идентифицировать (наименование объекта, его адрес, кадастровый номер, площадь и т.д.);
• стоимость каждого из объектов, при установлении доплаты — его размер в суммовом выражении;
• сведения о правоустанавливающих документах недвижимости, подлежащей обмену;
• порядок освобождения обмениваемых площадей.

К договору необходимо составить акт приема-передачи объектов. Рекомендуется в акте прописать все оборудование и имущество, которое остается новому собственнику, а также его состояние на момент передачи.

В обязательном порядке указывается дата составления договора, реквизиты участников с каждой стороны. Скрепляется документ собственноручными подписями участников на каждом из экземпляров.

ЮРИДИЧЕСКАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ДОГОВОРА МЕНЫ

1. Под договором мены понимается гражданско-правовой договор, в соответствии с которым каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой (см. п. 1 ст. 567 ГК РФ).

Участники договора мены обязуются передать друг другу в собственность определенные вещи (товары), при этом одна сторона, приобретая вещь в собственность вместо уплаты покупной цены (в деньгах), передает другой стороне иную вещь. Следовательно, каждая из сторон данного договора одновременно является продавцом в отношении передаваемого товара и покупателем в отношении получаемого (в качестве цены выступает соответствующий товар). В связи с этим стороны должны руководствоваться нормами гл. 30 ГК РФ о покупателе (когда получают товар) и в то же время нормами о продавце (когда продают товар). При этом права и обязанности сторон тождественны: правам одной стороны соответствуют обязанности другой.

При анализе норм купли-продажи, не противоречащих существу мены и законодательным положениям о ней, следует учитывать, что в основе разграничения купли-продажи и мены как типов договоров лежат различные, не исключающие друг друга системные признаки. Купля-продажа основана на признаке конкретного объекта (возмездная передача товара в собственность), а мена — на признаке сочетания (взаимодействия) двух встречных объектов. Поэтому правовая база договора купли-продажи в основном не противоречит, а дополняет регулирование договора мены.

Содержащееся в ст. 567 ГК РФ указание о возможности применения к мене правил о купле-продаже означает, что к мене применимы не только общие положения о купле-продаже, установленные в § 1 главы 30, но и остальные параграфы этой главы, регламентирующие различные виды купли-продажи, за исключением тех норм, которые противоречат правилам главы 31 и существу мены.

БАРТЕР. ОТГРАНИЧЕНИЕ ДОГОВОРА МЕНЫ ОТ БАРТЕРА

В последние годы в гражданском обороте нашло широкое употребление понятие «бартерная сделка», не предусмотренное Гражданским кодексом РФ. Когда говорят о «бартерной сделке» или «бартере», имеют в виду разного рода сделки, которые объединяет то, что по ним не производится денежная оплата, а осуществляется своеобразный обмен (в бытовом смысле) товарами, работами, услугами. Причем понятие «бартер» часто отождествляется с понятием «договор мены». Если это происходит в бытовых отношениях, то данное обстоятельство не порождает никаких особых проблем, поскольку в правоприменительной практике всегда можно обеспечить правильную юридическую квалификацию соответствующих правоотношений. Проблема в том, что отождествление понятий «бартерная сделка» и «договор мены» нередко имеет место и в различных нормативных правовых актах.

Так, в п. 2 ст. 154 части второй Налогового кодекса РФ упоминается о реализации товаров (работ, услуг) по товарообменным (бартерным) операциям. О таких операциях говорится и в п. 2 ст. 40 части первой НК РФ. Нетрудно заметить, что в Налоговом кодексе РФ под бартером понимается сделка по обмену товарами, что внешне совпадает с меной. Однако под товаром здесь подразумеваются не только имущество, но также работы и услуги, которые сами по себе не могут быть предметом договора мены в смысле ст. 567 ГК РФ. Согласно п. 1 Указа Президента РФ от 18 августа 1996 года N 1209 «О государственном регулировании внешнеторговых бартерных сделок» к бартерным сделкам не относятся сделки, предусматривающие использование при их осуществлении денежных или иных платежных средств. И данное условие должно быть основным отличительным признаком этих двух сделок. В п. 2 Указа содержится предписание совершать бартерные сделки в простой письменной форме путем заключения двустороннего договора мены, который должен, в частности, оформляться в виде одного документа (за исключением бартерных сделок, заключаемых в счет выполнения международных соглашений), содержать указание на номенклатуру, количество, качество, цену товара, и т.д.

Таким образом, из п. 2 Указа недвусмысленно следует, что бартерная сделка должна представлять собой договор мены. Между тем какого-либо специального определения договора мены Указ не содержит. Следовательно, упоминаемый в Указе договор мены должен пониматься в соответствии с нормами ГК РФ хотя бы потому, что иначе Указ оказался бы совершенно неисполнимым ввиду неопределенности понятия бартерной сделки. Из числа предметов бартерной сделки, перечисленных в п. 1 Указа, предметом договора мены в смысле ст. 567 ГК РФ могут быть лишь товары, а также результаты интеллектуальной деятельности, но не любые, а лишь представляющие собой интеллектуальную собственность (например, права обладателя патента на изобретение). Между тем собственно работы и услуги не могут составлять предмет договора мены.

Согласно п. 3 ст. 3 ГК РФ гражданско-правовые отношения могут регулироваться указами Президента РФ, которые не должны противоречить Кодексу. Отсюда следует, что упомянутый Указ не подлежит применению постольку, поскольку он, вопреки правилам ст. 567 ГК РФ, предусматривает включение в предмет договора мены (и бартерной сделки) работ и услуг. Между тем исключение упоминания о договоре мены из п. 2 Указа устранило бы отмеченное противоречие между Указом и ст. 567 ГК РФ. В этом случае к отношениям, возникающим в связи с заключением внешнеторговой бартерной сделки, могли бы быть применены отдельные нормы главы 31 ГК РФ, но не прямо, а в порядке аналогии закона (п. 1 ст. 6 ГК РФ).

Следует учесть, что в практике Международного коммерческого арбитражного суда при Торгово-промышленной палате РФ так называемые бартерные контракты, предусматривающие обязательство одной из сторон по поставке товаров в счет оплаты полученных товаров (как особую форму расчетов за переданные товары), никогда не рассматривались и не рассматриваются в качестве договора мены .

———————————

Практика Международного коммерческого арбитражного суда: Научно-практический комментарий / Сост. и авт. М.Г. Розенберг. М., 1997. С. 23.

Снижение риска обмана с обеих сторон. По такому соглашению участники сразу с гарантией получают желаемое; тогда как при встречной купле-продаже сроки регистрации сделок не совпадают, чем с успехом пользуются жулики.

Существует ряд мошеннических схем, в результате которых человек остается и без апартаментов и без денег. Особенно часто это бывает, когда граждане с целью экономии игнорируют услуги риэлтеров и пытаются совершить сделки самостоятельно.

Когда лицо продает квартиру другому лицу, а купить намеревается у третьего, это также связано с риском. Деньги подвержены инфляции, в последние десятилетия мы сталкивались со случаями, когда она была внезапной и быстрой.

В девяностые годы, в 2008-м, 2014-м люди мы имели ситуации, когда вскоре после продажи купить жилье нужного качества за вырученные от проданной ранее квартиры деньги невозможно.

Существенные условия договора мены

Необходимыми (существенными) условиями соглашения по обмену являются:

1. наименование вещи (товара);
2. его количество.

Обратите внимание: положения обязательно прописываются в тексте. Их отсутствие влечет признание договора мены незаключенным (подробнее про признаки незаключенности договора по ссылке).

В документах рекомендуется отражать:

1. Срок передачи вещи (товара) или из буквального толкования можно определить, что вещь (товар) должны быть переданы;
2. Последствия неисполнения по передаче. Сторона, которой вещь не передана к определенному документом сроку, может не исполнять своих обязательств либо совсем отказаться от них;
3. Предмет сделки должен быть собственностью сторон. В противном случае сторона, права которой ущемлены, имеет право законными способами вернуть обмениваемый товар и потребовать возмещения убытков;
4. Обязательство владельца вещи возместить контрагенту разницу в товарной стоимости, если ее цена ниже другой;
5. Необходимость оплатить затраты, возникающие в результате передачи (транспортные, по доставке и другие)

Важно: регистрация договора в Росреестре оформляется два этапа перехода права собственности. Однако она не является обязательной, читайте какие споры по договору мены могут возникнуть и как их избежать по ссылке.

Договор мены жилых помещений

Одной из форм передачи собственности от одного лица к другому является договор мены жилых помещений, под которым понимается соглашение о передаче одной собственности в обмен на другую.

Положения о мене установлены гл. 31 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ), но на нее также распространяются положения о купле-продаже не противоречащие существу сделки по обмену.

Законодательством установлены существенные условия договора мены, включение которых в текст документа является обязательным. Форма договора мены — простая письменная, однако предусмотрено и нотариальное удостоверение сделки. Существуют ситуации, в которых требуется заключение предварительного соглашения о мене, что связано с наличием обременения на планируемом к передаче имуществе.

После заключения соглашения происходит фактическая передача имущества, при которой должен быть составлен акт приема-передачи как подтверждение совершенных действий сторон сделки и в целях предотвращения возникновения спорных ситуаций.

После проведения всех вышеуказанных процедур осуществляется регистрация перехода права собственности в Росреестре, в который подается заявление с документами. После выдачи выписки о переходе права квартира считается перешедшей в собственность нового владельца.

Похожие записи:

• Как делить ипотечную квартиру при разводе?
• Госпошлина за регистрацию автомобиля в 2023 году
• Ипотека для молодых учителей в 2023 году