Продление договора аренды земельного участка
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Продление договора аренды земельного участка». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
В соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на неопределенный срок.
Кто имеет право на продление аренды?
Анализируя Земельный кодекс, мне удалось найти 3 случая, когда возможно продление аренды без аукциона:
Продлить аренду земли могут следующие лица:
1. арендаторы, получившие землю для сельскохозяйственного производства,
2. собственники объектов незавершенного строительства,
3. арендаторы, получившие участок без торгов или на аукционе для ведения садоводства или дачного хозяйства.
Если вы знаете другие основания для продления аренды, напишите в комментариях.
Рассмотрим 4 условия, с которыми связано право на продление аренды.
1-ое: заявление о заключении нового договора должно быть подано до истечения срока действия предыдущего договора.
Условие вполне понятное и выполнимое. Главное не забыть и вовремя подать заявление.
2-ое: никто другой кроме вас не имеет исключительного права на приобретение данного земельного участка.
Иными словами, у вас не должно быть конкурентов, которые в силу Земельного кодекса или других федеральных законов, могли бы иметь исключительное право на получение этой земли.
3-е: предыдущий договор аренды не был расторгнут по вашей инициативе или по требованию арендодателя.
То есть, на момент продления аренды, старый договор должен быть действующим.
4-ое: на момент заключения нового договора у арендатора имеются основания для получения земли без торгов.
Проще говоря. Помимо того, что вы изначально получили землю без торгов, вы должны иметь право на получение земли без аукциона на дату продления договора.
Все, кто имеет право на заключение договора аренды без торгов, перечислены в пункте 2 статьи 39.6 ЗК.
Но данное условие касается только тех, кто указан в подпунктах с 1 по 30 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ.
Иными словами. Если право на получение земли без торгов сохранилось в одном из указанных подпунктов, то можете рассчитывать на продление договора без аукциона.
Используйте все возможности, которые нам предоставляет законодательство.
В заключение, напомню:
Условия продления временного пользования аналогичны тем, что применялись в предыдущем законодательстве. По новому закону к арендатором предъявляются два требования:
- Не истек срок договоренностей. Если действие соглашения уже прекратилось, то арендатору бессмысленно подавать заявление на продление аренды земельного участка. Однако если заявитель направит документы до момента окончания срока временного пользования, а рассматриваться заявление будет после истечения соглашения, то в таком случае арендатор вправе претендовать на пролонгацию.
Например, последний день временного пользования наступает 4 июня 2022 г., а обращение в местную администрацию направляется 3 июня 2022 г. Поскольку на момент подачи заявления срок аренды еще не истек, его обязаны рассмотреть.
- Отсутствие нарушений при использовании земельного участка. Если выяснится, что арендатор недобросовестно исполняет обязательства и нарушает установленные соглашением и законодательством требования, ему откажут в пролонгации. Чтобы продлить срок, понадобится устранить нарушение.
Способы продления аренды земельного участка
Продление аренды земельного участка возможно не только на основании заявления арендатора, но и в результате решения суда, местной администрации или государственного органа. Пролонгация контракта осуществляется следующими способами:
- Подписание сторонами нового договора. В этом случае арендатор и право на землю остаются прежними. Однако контрагенты могут изменить условия сделки.
- Заключение дополнительного соглашения. Этот документ принимается в дополнение к существующему договору. Соглашением можно изменить лишь незначительные условия сделки. Форма документа должна соответствовать основному договору.
- Автоматическая пролонгация договора аренды земельного участка. Применяется в случаях, если действие контракта закончилось, но арендатор продолжает пользоваться землей. При этом важно, чтобы собственник участка не возражал. Договоренности автоматически продлеваются на неопределенный срок на прежних условиях.
Отказ в продлении договора аренды земельного участка
В случае, если Арендодатель отказывает Вам в аренде земельного участка, в первую очередь следует обратиться к тексту договора аренды земельного участка, а именно – обратить внимание на порядок расторжения договора, предусмотренного соглашением.
Так, например, отказ должен быть Вам направлен в письменной форме. Отказ в пролонгации аренды должен быть мотивирован (например, неиспользование земельного участка, неправильное его использование, но самое частое очевидное основание – окончание сроков аренды).
Текст самого соглашения может предусматривать обязанность возвращения земельного участка в первостепенное состояние, когда Вам придется избавиться от всех зданий, возведенных на земельном участке, иных изменений первоначального состояния земельного участка.
Важно помнить, что законом предусмотрено право арендатора земельного участка предложить арендодателю пролонгировать договор аренды. В случае, если Вам поступил отказ в заключении аренды и арендодатель в течение года с момента окончания аренды заключит аналогичное соглашение с другим лицом, то у Вас появляется право обратиться в суд с требованием обвязывания арендодателя пролонгировать аренду или же взыскать с него фактически причиненный ущерб, возникший вследствие неправомерного отказа.
Наём земель предусматривает оговаривание сроков пользования по усмотрению сторон, либо срок не указывается, что предусматривает владение им бессрочно, то есть до момента расторжения по обоюдному согласию сторон или в одностороннем порядке.
Установление срока не становится ограничением арендатора в правах пользования. Так как он может продлятся по взаимной договорённости или в соответствии с гражданскими правами сторон соглашения.
Способы продления аренды земельного участка зависят во многом от статуса собственника ЗУ, в качестве которого может выступать:
- физическое лицо;
- юридическое лицо;
- муниципалитет.
Сроки договора между юридическими и физическими лицами регулируются по взаимному усмотрению. Обычно действие договора продляется автоматически, если стороны не изъявили желания прекратить взаимодействие. То есть, не расторгнутый надлежащим образом договор продолжает действовать на тех же условиях и на тот же срок. Если одна из сторон не изъявила заблаговременного желания прекратить аренду, выраженное в письменной форме и переданное официально, он остаётся в силе. Последующие действия по возвращению ЗУ будут строиться не на завершении срока действия, а на расторжении договора аренды.
Дополнительное соглашение
Можно ли продлить договор аренды земельного участка, если у его участников возникло желание изменить условия сделки? Можно, но для этого необходимо заключить дополнительное соглашение. Это делается в случаях, когда:
- изменилась стоимость аренды,
- поменялся тип разрешенного использования,
- изменились правила сервитута,
- возникли новые обременения на участок, не указанные в основном договоре,
- сменился собственник в результате продажи участка,
- арендатор решил сдавать участок в субаренду или переуступить права найма другим лицам.
Документ, составленный по стандартной форме, необходимо зарегистрировать в Росреестре.
В вводной части соглашения указываются данные сторон сделки. В основной части прописывают, в какие пункты старого договора вносятся изменения, излагается их суть. Например, “Пункт 4.1. соглашения нужно изложить в следующей редакции…”. Документ в конце заверяется подписями и печатями (при наличии) сторон.
Как продлить аренду земельного участка без проведения торгов
Возможность заключения арендатором земельного участка нового договора аренды данного земельного участка при соблюдении определенных условий (под п.32 п.2, п.3 и 4 ст. 39.6 ЗК РФ) прописана в П.15 ЗК РФ. Кроме того, есть Постановление Президиума ВАС РФ от 19 июля 2005 года N 3440/05, от 5 июля 2012 года N 17540/11, которое гарантирует защиту прав и законных интересов арендаторов.
Однако, в силу того, что ранее применялись положения ст.
209, 264, 421 и 621 ГК РФ — намерение арендатора продлить договор аренды земельного участка не означало, что у арендодателя возникает безусловная обязанность предоставить земельный участок в аренду на новый срок, а преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок могло быть реализовано им только в случае передачи арендодателем спорного имущества в аренду третьему лицу.
При этом, ч.1 ст. 450 ГК РФ — изменение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Другими словами: прямой запрет на изменение срока аренды по соглашению сторон Земельным Кодексом и сопутствующими законами не предусмотрен.
Таким образом, если в договоре аренды земельного участка, заключенного до 01.03.2015 г., есть условие о возможности продления договора по соглашению сторон, то единственным возможным способом сохранения прав аренды остается заключение соответствующего дополнительного соглашения к договору аренды, в котором будет изменен его срок.
Однако практика показывает, что администрация отказывает в продлении аренды земельного участка ссылаясь на то, что заключение дополнительных соглашений к договору официально не предусмотрено.
Дело в том, что судебная практика, если вы решили к примеру обжаловать отказ, также показывает отрицательный результат по таким искам, кроме дел при наличии собственности на земельном участке, либо недостроя.
Это подтверждают решения арбитражных судов по таким делам: А24-397/2016, А41-66489/2015, А29-6878/2015.
Как продлить договор аренды земли на новый срок?
Для того чтобы арендатор мог продлить срок действующего договора на земельный надел, он должен владеть следующей правовой информацией.
Важное условие: данные паспорта должны полностью соответствовать информации, указанной в договоре.
В случае, если происходила смена документа, удостоверяющего личность, необходимо приложить соответствующий подтверждающий документ (к примеру, свидетельство о заключении брака при смене фамилии).
Вместо арендатора в муниципальный орган власти может прийти его представить с предварительно оформленной доверенностью у нотариуса.
Главный смысл такого заявления заключается в том, что арендатор заранее уведомляет о своем намерении продлить договор аренды земельного участка или же расторгнуть его по истечении определенной даты.
В заявлении в обязательном порядке должны быть указаны сведения о действующем арендном договоре (номер, дата заключения), а также планируемой новой даты завершения его действия. Арендатор выражает свое желание в дальнейшем пользоваться земельным наделом в соответствии со всеми ранее определенными условиями договора.
Преимущество арендатора перед другими участниками аукциона (согласно статье 621 Гражданского кодекса) подразумевает, что участок земли, находящийся в его пользовании, не должен быть выставлен на торги.
Арендатор имеет право выкупить земельный участок, находящийся в его распоряжении на условиях договора аренды. Свое намерение он должен указать в заявлении вместо желания о пролонгации. После получения положительного ответа от арендодателя он уплачивает кадастровую стоимость надела в местный бюджет.
Поданное заявление о пролонгации или о желании выкупа земельного участка рассматривается государственными органами власти в течение месяца. При положительном решении и после уплаты государственной пошлины в размере 350 рублей (в соответствии с 122-ФЗ) происходит процесс перерегистрации договора в Росреестре.
В одной из статей я писал, что собственник дома, здания и сооружения имеет право получить в аренду без торгов земельный участок, на котором находится его недвижимость.
Срок аренды земельного участка не может превышать 49 лет.
Следует также знать, что, арендовать земельный участок сроком до 49 лет могут не только собственники зданий и сооружений, но и собственники помещений, расположенных в этих зданиях и сооружениях.
Иными словами, для реализации права аренды не обязательно иметь в собственности здание целиком.
Достаточно быть собственником помещения в здании.
49-летний срок аренды земельного участка для собственников зданий, сооружений и помещений установлен в подпункте 17 пункта 8 статьи 39.8 ЗК РФ.
Необходимо также отметить, что 49-летний срок аренды имеет универсальный характер.
Универсальность его состоит в том, что данный срок применяется всегда, когда конкретный срок не указан в пункте 8 статьи 39.8 ЗК РФ.
Другими словами, если для каких-то участков срок аренды не установлен в пункте 8 статьи 39.8 ЗК РФ, то применяется предельный 49-летний срок аренды.
По большому счету самые интересные для граждан сроки аренды земельных участков уже рассмотрены.
Оставшиеся случаи для широких кругов не столь интересны.
Тем не менее, рассмотрим их для полноты освещения вопроса.
Заключение арендного соглашения на земли разного целевого назначения
| Для чего будет использована земля? | Границы законодательно установленных ограничений в годах |
| Возведение зданий и проведения с ними строительных работ | от трех (минимум) до десяти (максимум) лет |
| Установление линейных объектов | до сорока девяти лет |
| Индивидуальное строительство и ведение домашнего подсобного хозяйства (ИЖС И ЛПХ) | двадцать лет |
| Освоение территорий комплексно, проводимое юридическим лицом | от трех (минимум) до пяти лет |
| Работы по завершению строительства | три года |
| Охотхозяйство | На время действия соглашения |
| Сельхозпроизводство | от трех (минимум) до сорока девяти (максимум) лет |
| Покос сена, осуществление огороднических работ, организация пастбища для животных | три года максимум |
Процедура возобновления договора аренды на новый срок
Порядок пролонгации арендного договора зависит от срока действия основного договора, а также способа продления. При этом он должен соответствовать следующим условиям:
- Если срок, на который продлевается договорной документ, равняется году и более, требуется проведение регистрационных процедур в Росреестре.
- Если увеличение срока осуществляется при помощи допсоглашения, оно должно оформляться в той же форме, что и базовый договор (письменное оформление, возможное нотариальное удостоверение).
- Если на стороне арендодателя выступает гражданин или организация, то возможно использование положений о преимущественном праве на заключения договора на новый срок (ст. 621 ГК РФ). В соответствии с данным правилом добросовестный арендатор имеет первоочередное право на оформление договорного документа на новый срок. Однако в силу ст. 308 ГК РФ предоставленные субъекту права по договору арендного использования, который не прошел регистрационные процедуры в Росреестре, не могут противопоставляться правам третьих лиц (п. 14 постановления Пленума ВАС РФ «Об отдельных вопросах…» от 17.11.2011 № 73). Соответственно, преференции преимущественного права арендатора не должны применяться к соглашениям, по которым не проводилась госрегистрация (п. 2 приложения к информационному письму Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 № 165).
Общая процедура пролонгации выглядит следующим образом:
- Одна из сторон направляет контрагенту сообщение с предложением продлить либо перезаключить договор на новый срок.
- Стороны согласовывают обновленные условия сделки.
- Контрагенты оформляют пролонгацию документально, дополняя ее при необходимости прохождением госрегистрации в Росреестре.
Особенности пролонгации на неопределенный срок
При пролонгации арендного договора земли на неопределенный период нужно учитывать следующие выводы судебной практики:
Если срок арендных отношений в договорном документе не согласован, то он считается оформленным на неопределенный период. В случае включения в соглашение об аренде условия о пролонгации на срок, определенный сторонами, но без согласования количества продлений, такое продление возможно лишь единожды. Далее происходит либо завершение сделки, либо возобновление договора аренды на неопределенный срок (постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 04.06.2018 № Ф04-1007/2018 по делу № А45-6997/2017).
В отношении федеральной и региональной земли действует преимущественное право арендатора на оформление договорного документа, хотя и не во всех случаях. Такое право у арендатора возникает только при условии наличия в его собственности недвижимости, находящейся на искомом участке (ст. 39.20 ЗК РФ).
Если договор арендного использования заключается на неопределенный период, то такая сделка, в соответствии с п. 2 ст. 610 ГК РФ, может быть расторгнута в любое время по воле одного из контрагентов. Закон в этом случае требует лишь предупредить о своем желании партнера за 3 месяца до предполагаемой даты. Если же арендодатель намеренно затягивает вопрос о продлении арендного договора, предметом которого является участок под строительство, судебный орган может признать такой пассивный отказ перезаключить договорной документ недействительным (постановление ФАС Волго-Вятского округа от 26.03.2014 по делу № А79-3121/2013).
Не знаете свои права?
Подпишитесь на рассылку Народный СоветникЪ.
Бесплатно, минута на прочтение, 1 раз в неделю.
В каких случаях пролонгация аренды земли не допускается
С 1 марта 2015 года в ЗК РФ, регулирующий в том числе арендное использование земель, находящихся в федеральной и региональной собственности, были внесены значительные изменения (закон «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации…» от 23.06.2014 № 171-ФЗ). Корректировки коснулись среди прочего и порядка предоставления земли в аренду. В частности, обязательны стали торги в форме аукциона для выбора субъекта, которому будет предоставлен участок (ст. 39.3 и 39.6 ЗК РФ).
Торговые процедуры являются обязательными, за исключением ряда поименованных случаев, перечень которых является закрытым. При этом цель предоставления земли значения не имеет (ст. 39.11 и 39.12 ЗК РФ).
Таким образом, с 01.03.2015 пролонгация договора по аренде земли не допускается в отношении земель, находящейся в государственной и муниципальной собственности.