Как найти помещение в аренду под магазин — пошаговая инструкция

08.03.2023 0

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как найти помещение в аренду под магазин — пошаговая инструкция». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Содержание

1. Коммерческая недвижимость: с чего начать?

2. Где искать торговое помещение

3. Осматриваем помещение

4. Виды недвижимости, управление, несение расходов

5. Как взять помещение в аренду и не остаться с долгами

6. Анализ франшизы “Красное и Белое”

7. Преимущества и недостатки

8. Ориентировочная цена франшизы и преимущества сотрудничества

9. Общие условия для помещения

10. Правила сдачи объектов в аренду физлицами

11. Правила составления акта приема-передачи

Самое частое нарушение собственников коммерческих площадей — это неуплата налогов. Обычно за это устанавливается штраф в размере 20% от неуплаченной суммы налога, уточнил Денис Зайцев, руководитель налоговой практики юридической фирмы BMS Law Firm. Он пояснил, что также начисляются пени в размере 1/300 от ставки рефинансирования (хотя это и не мера ответственности, а мера обеспечения надлежащего исполнения обязательства). По прошествии определенного количества времени ставка становится 1/150, что жестче обычного кредитования.

В последнее время участили проверки в отношении собственников нежилых помещений, сдающих их в аренду, рассказал Бегунов. Результатом проверок являются штрафы и пени, а также привлечение физического лица к административной и, возможно, к уголовной ответственности. «Череда доначислений по НДС последовала после того, как в июле прошлого года Верховный суд России подтвердил, что гражданин должен уплачивать НДС, если он занимается предпринимательской деятельностью по сдаче собственных нежилых помещений в аренду без регистрации в качестве индивидуального предпринимателя. В частности, ими являются нацеленность физического лица на получение прибыли, то есть приобретение имущества с целью его последующего использования для извлечения прибыли, а также систематичность получения данного дохода», — уточнил адвокат Tax Compliance. Он пояснил, что разовый характер сделки сам по себе не свидетельствует о ведении предпринимательской деятельности физическим лицом.

По общему правилу, налоговый орган начинает выездную налоговую проверку, если компания или физическое лицо стоит в плане. Такой план разрабатывается и утверждается на уровне управлений по региону. «То есть налоговый орган не выбирает рандомно субъекта для проверки, а на момент ее проведения уже имеет информацию о налогоплательщике и подозрения, что было совершено нарушение. Попасть в план можно по разным причинам. Так, есть критерии, которые говорят о том, что налогоплательщик ведет себя подозрительно, совершает сомнительные операции и т. д. Проверка проводится, если набирается достаточный объем подобной информации, в том числе по итогам камеральных налоговых проверок, но поставленные вопросы не разрешаются. Например налогоплательщик не отвечает на запросы и требования налоговых органов», — отметил адвокат BMS Law Firm.

Коммерческая недвижимость: с чего начать?

Для начала советуем еще раз определиться с окончательным выбором недвижимости: уверены ли вы, что хотите заниматься именно коммерческими помещениями? На вопрос, что выгоднее сдавать — квартиру или коммерческую недвижимость, — ответ однозначен. Объекты коммерции окупаются в несколько раз быстрее, чем жилые помещения, то есть выгода значительно выше. Кроме того, арендная ставка на коммерческую площадь стабильно растет (к примеру, период «январь-июль» 2017 года показал рост на уровне 10%).

Однако следует учитывать, что и сил вам придется потратить значительно больше. Во-первых, убедитесь, что вашего стартового капитала хватит для приобретения объекта, который в дальнейшем вы намерены сдавать. Не секрет, что для покупки коммерческой недвижимости нужно обладать куда более весомым финансовым состоянием, чем для приобретения квартиры, в том числе многокомнатной.

В то же время учитывайте, что нежилое помещение иначе рассматривается и в юридическом плане: налоговая ставка в данном случае в разы выше, механизм оформления также несколько иной.

Где искать торговое помещение

Скорее всего, найти идеальную локацию будет непросто. Вы можете подойти к этому процессу с двух сторон:

Обратиться к брокеру. Он подберёт для вас самые подходящие варианты, организует показы и поможет заключить сделку. С экспертом вы экономите силы и время, но иногда брокер может запросить комиссию за услуги не с собственника, а с арендатора. Чтобы избежать непредвиденных трат, рекомендуем сразу обговаривать условия сотрудничества.

Искать самостоятельно. Главные каналы поиска — крупнейшие онлайн-платформы по операциям с недвижимостью и сайты брокерских компаний, где те публикуют каталоги самых актуальных объектов. Если вы читаете эту статью, просто перейдите на главную страницу сайта, чтобы увидеть предложения от Rosretail.

Если вы хотите разместиться в торговом центре, можно связаться напрямую с его представителями. То же самое касается помещений в новостройках.

На самостоятельный поиск обычно уходит много времени: нужно ежедневно мониторить предложения, осматривать объекты и вести переговоры. С другой стороны, этот подход позволяет сэкономить деньги, поэтому отталкивайтесь от того, какие ресурсы у вас в приоритете.

Осматриваем помещение

Допустим, вы нашли подходящий вариант и уже договорились с владельцем о дате показа. Вот важные моменты, которые стоит проверить:

Входная группа. В помещение легко попасть, чтобы вход был прямо с улицы, и покупателям не нужно было преодолевать высокие лестницы.

Место для рекламы. Заранее узнайте условия размещения вывески. Например, если помещение находится в жилом доме, это нужно согласовать с жильцами и администрацией. В некоторых случаях за право установить вывеску придётся заплатить.

Разгрузочная зона. Поставки придётся принимать регулярно, поэтому к складу должен быть свободный доступ с улицы.

Площадь. Рекомендуемая площадь помещения под магазин — от 50 квадратных метров.

Электричество. Магазинам нужно много энергии: она питает кассовые аппараты, а в случае с продуктовыми ещё и холодильники и морозильные камеры. Подводить дополнительные мощности — очень затратная затея, поэтому обязательно проверьте количество киловатт в технической документации на помещение. За необходимый минимум принято считать 25 киловатт.

Коммуникации. В помещении должен размещаться санузел для сотрудников — то есть, хотя бы один туалет и одна раковина.

Виды недвижимости, управление, несение расходов

Два глобальных вида недвижимости – жилая и нежилая. Перевод из одного в другой возможен не всегда. Например, если в жилом доме на первом этаже квартиру переводят в помещение магазина, потребуется организовать отдельный вход, а также соблюсти санитарные правила. Если сделать это нельзя, то и реорганизацию помещения нельзя провести.

Кроме того, существует много разных видов помещений:

Квартира.
Комната.
Частный дом.
Офис.
Склад.
Общежитие.
Выставочный зал.
Торговое место (на рынке, ярмарке).
Ларек, киоск, палатка.
Дача.
Коттедж.
Домик, бунгало на турбазе.
Бизнес-центр.

Конечно, это не полный список. Любой из объектов может находиться в собственности как частного лица, так и организации. Если сдается наемное помещение, то заключается договор субаренды.

Как взять помещение в аренду и не остаться с долгами

Компания «Красное и Белое» готова взять в аренду помещение для открытия новой торговой точки. У компании уже открыт и успешно работает 8341 алкомаркет. И если ваше помещение отвечает требованиям бренда, то они готовы к сотрудничеству. Они готовы взять в аренду помещения, которые располагаются на первых либо в цокольных этажах, площадью не менее 70 квадратных метров. Другие требования:

Удаленность от учебных заведений.
Проходная локация, возможно в спальном районе.
Возможность разместить рекламу магазина на фасаде здания.
Наличие хороших транспортных путей для подъезда легковых и грузовых автомобилей, парковки.
Документы подтверждающие, что соискатель является ИП либо юридическим лицом.
Желание владельца помещения встать во главе магазина.
Наличие средств на этапе организации бизнеса.

Т. е. фактически «Красное и Белое» предлагает взять у вас в аренду помещение, в котором вы сможете открыть маркет «Красное и Белое» и интегрироваться вместе со своим помещением в компанию. Если же условия договора о сотрудничестве удовлетворяют обе стороны, и вы готовы работать с алкогольной и табачной продукцией, то у вас большие шансы стать партнером КБ. Размер стартового капитала состоит из инвестиционных взносов для открытия точки продажи, приобретения первой партии продукции и маркетингового сопровождения. Диапазон цен зависит от формата магазина.

Ориентировочно, сумма, с которой вы можете начать сотрудничество, колеблется в районе 3 млн. рублей. Примерно треть этой суммы вы потратите на переоборудование магазина, согласно стандартам материнской компании. 15% уйдет на приобретение мебели и оборудования. 40% уйдет на закупку первой партии алкогольной продукции и сигарет. 10% остается на уплату налогов, транспортные расходы, заработную плату сотрудников и тд.

Положительный рабочий опыт в сфере управления торговыми сетями;
Наличие опыта продвижения и открытия компаний, занимающихся продажей алкогольной и табачной продукции в опт и розницу;
Современные взгляды на развитие рынка, занимающегося продажей спиртной продукции;
Умение анализировать спрос потребителей на алкогольную продукцию;
Большое желание организовать совместный с К&Б бизнес.
Немаловажно соблюдение установленных договорных пунктов и прописанных в нем норм и требований.

Своевременные поставки продукции.
Высокое качество продаваемой продукции, отвечающее стандартам компании.
Контроль за качеством и необходимые сертификаты соответствия на всю продукцию.
Эффективную рекламу торговой точки.
Бесплатное обучение персонала.
Действующую бизнес-модель.

Руководство сети алкомаркетов «Красное и Белое» предупреждает соискателей о том, что не распространяет и не продает франшизу, потому как развивает компанию самостоятельно. Любые предложения о покупке франшизы – это происки мошенников. Зато КБ всегда открыто к сотрудничеству с ответственными контрагентами.

Пытаясь найти в сети отзывы тех, кто уже стал партнером компании, наткнулись на огромное количество отзывов сотрудников компании. Жалоба у всех одна — высокая планка требований и штрафные санкции за несоблюдение стандартов компании. Возможно, для сотрудников — это большой минус, но для потребителей, несомненно, плюс.

Анализ франшизы “Красное и Белое”

Независимо от того, кто выступает арендодателем, важно грамотно составить арендный договор. Именно с его помощью осуществляется грамотное оформление имущественной сделки. Договор сдачи аренды нежилого помещения обязательно содержит следующие сведения:

указывается место и дата его составления;
прописываются стороны, участвующие в сделке;
если участниками выступают физлица, то прописываются их Ф. И. О., даты рождения и сведения из паспортов;
если арендатором или арендодателем является компания, то указываются ее реквизиты;
прописываются технические особенности объекта недвижимости, а также адрес его места расположения;
перечисляются условия, на основании которых может использоваться недвижимость;
указывается срок и стоимость аренды;
допускается включать пункт, на основании которого в будущем у арендатора будет иметься возможность выкупить недвижимость;
приводятся права и обязанности, имеющиеся у каждого участника сделки;
указывается ответственность сторон, так как если они будут по разным основаниям нарушать пункты договора, то к ним будут применяться разные санкции или иные меры воздействия;
приводятся условия, на основании которых может расторгаться досрочно контракт;
перечисляются ситуации, когда придется обращаться в суд для решения разных конфликтных вопросов;
вписываются разные форс-мажорные обстоятельства, при которых участники сделки должны вести себя конкретным образом.

Не требуется данную документацию заверять нотариусом. С помощью этого официального документа регулируется процедура сдачи в аренду жилого и нежилого помещения. Составляется документация в трех экземплярах, так как один остается у арендодателя, второй передается арендатору, а третий используется для регистрации в Росреестре. Вступает в силу договор только после регистрации. Допускается при наличии соглашения между сторонами пролонгация контракта. Образец договора представлен ниже.

Как только будет составлен договор, на основании которого осуществляется сдача в аренду нежилого помещения индивидуальным предпринимателем, частным лицом или компанией, требуется передать объект арендатору.

Передача осуществляется непосредственно в сроки, указанные в договоре. Для этого целесообразно составлять акт приема-передачи. Формируется документ в присутствии третьих лиц, подтверждающих, что действительно участники сделки являются добросовестными и дееспособными.

В документе перечисляются все параметры имеющейся недвижимости, к которым относится:

состояние напольных и настенных покрытий;
наличие сантехнических приборов;
места расположения и технические особенности коммуникаций.

Если в помещении имеется мебель, то следует ее перечислить, а также указать, в каком она находится состоянии.

Владельцы имущества, сдающие в аренду недвижимость, получают от этого процесса определенный доход, с которого требуется уплачивать налог. Частные лица уплачивают 13% со всех доходов. За счет такой высокой налоговой нагрузки предпочитают арендодатели открывать ИП или фирму. Для расчетов могут выбираться разные налоговые режимы:

УСН. По такому режиму уплачивается 6 % от всех денежных поступлений или 15 % от чистой прибыли. Местными властями могут увеличиваться ставки для офисной или торговой недвижимости. В качестве налоговой базы выступает доход за год работы или прибыль от деятельности. Для малого бизнеса некоторыми регионами вводятся льготы. Дополнительно за счет налоговых перечислений снижается сумма, уплачиваемая предпринимателями за себя в ПФ и другие фонды.
Патент при сдаче в аренду нежилых помещений. Такая система налогообложения считается наиболее выгодной для многих предпринимателей. Могут применять только ИП патент. Сдача в аренду нежилого помещения при таких условиях не требует составления и сдачи в ФНС разных отчетов. Поэтому достаточно только изначально приобрести патент за оптимальную стоимость на конкретный период времени. Могут приобретать на разные периоды патент ИП. Сдача в аренду нежилого помещения с помощью такого режима считается выгодным процессом.
ОСНО. Редко эта система выбирается для сдачи объектов в аренду, так как приходится уплачивать большое количество налогов и заниматься бухгалтерским учетом. Обычно такой режим используется фирмами, которые не желают совмещать несколько систем.
ЕНВД. Сдача в аренду нежилых помещений по такому режиму выбирается обычно только при наличии небольшого по размеру объекта. Если помещение обладает значительной площадью, то более целесообразно выбрать УСН или патент. При расчете ЕНВД учитывается физический показатель, представленный площадью недвижимости. Поэтому оптимально выбирать этот режим, если объект по размеру не превышает 30 кв. м.

Выбор конкретной системы зависит от непосредственных арендаторов. Некоторые фирмы и ИП предпочитают вовсе совмещать несколько режимов, что обеспечивает возможность снизить налоговую нагрузку.

Сдача разных нежилых помещений в аренду считается выгодным процессом. Он может осуществляться частными лицами, ИП или компаниями. Фирмы могут вовсе не являться собственниками объектов, поэтому выступают только посредниками.

Процедура предоставления недвижимости в аренду предполагает грамотное оформление сделки, для чего между участниками непременно составляется официальный договор, регистрируемый в Росреестре.

Сбербанк: как со сберкнижки перевести деньги на карту. Все способы, рекомендации
Единый Федеральный Юридический Центр: отзывы сотрудников
Тарифные преференции: сущность, виды, характеристики и назначение
УТС по ОСАГО: заявление, закон, как рассчитать
Учетная политика ИП на УСН «Доходы». Книга учета доходов и расходов (КУДиР) для ИП на УСН
Оператор ЧПУ: что это за профессия, особенности
Естественный износ. Срок службы и техническое состояние объекта

Преимущества и недостатки

Чтобы не повторяться мы не будем обсуждать плюсы и минусы открытия алкогольного магазина с нуля. Вы можете выявить их в параграфе «Плюсы и минусы франшиз». Сейчас же мы рассмотрим преимущества и недостатки алкогольного бизнеса в целом.

Преимущества:

В кризис вы не потеряете прибыль. Когда у населения нет денег, обычно это приводит к тому, что они начинают больше пить.
В праздники вас ждет резкий рост прибыли.
Алкоголь всё ещё популярен в России и СНГ
Если вы завоюете лояльность большого количества покупателей, они превратятся в ваших постоянных покупателей, а значит в стабильный поток покупателей. Пьющие люди регулярно употребляют алкоголь от 3 раз в месяц.

Недостатки:

С моральной точки зрения многие будут считать вас дьяволом, так как они считают, что вы спаиваете нацию и зарабатываете на этом деньги.
Очень большая конкуренция
Сложная организация бизнеса
Большие инвестиции

Ориентировочная цена франшизы и преимущества сотрудничества

Вводя в интернете запрос по типу – Красное и Белое магазин франшиза официальный сайт – вы не найдете данных, которые ответят на ваш вопрос. На страницах официального источника просто нет ни малейшего упоминания о продаже франшизы. Все потому, что компания подходит к подбору партнеров очень внимательно. Согласно отзывам, данный тип договора не относится к дешевым и идеально подходит для ведения бизнеса с упором на алкогольную продукцию в крупных городах.

Ориентировочная стоимость франшизы составляет 3 миллиона рублей. З5 процентов от суммы приходятся на переоборудование, арендную плату, ремонт и другие расходы. 15% уходят на создание красивого дизайна, приобретение торговой мебели, оборудования. 40% тратится на закупку первой партии спиртных напитков, продуктов, сигарет и т. п. Оставшиеся 10% уходят на налоги, коммунальные расходы, оплату топлива, заработную плату.

Несмотря на такие затраты, приобретение франшизы Красное и Белое несет в себе многочисленные преимущества:

Узнаваемость бренда;
Превосходная репутация;
Доступные цены, способствующие увеличению товарооборота (низкая стоимость закупки, тщательный подбор надежных поставщиков);
Эффективная управленческая модель;
Предоставление оборудования для торговли и хранения товара, соответствующее требуемым техническим стандартам;
Своевременность поставки очередной партии алкогольной продукции;
Контроль качества и наличие необходимых сертификатов;
Эффективное рекламирование магазина;
Бесплатное обучение новых работников.

Общие условия для помещения

Чтобы купить франшизу «Красное и белое», кандидату нужно отработать следующие условия по помещению и некоторые юридические формальности:

Выкупленное либо взятое на долгосрочную аренду помещение должно быть не менее 100 кв.м., должно быть размещено в зоне хорошей проходимости. Точка по реализации алкогольной продукции должна быть отдалена от государственных образовательных учреждений и детских садов как минимум на 100 м;
Объект должен отлично просматриваться, рядом необходимо установить качественную вывеску;
К помещению необходимо обеспечить свободные подъездные пути;
Обеспечение парковочным местом автомобилей, наличие свободных разворотов;
Если вы намерены купить «Красное и белое» франшизу, то у вас будет компактный магазин;
Также нужно зарегистрировать свое начинание в форме ИП либо ТОО в местных налоговых органах.

Правила сдачи объектов в аренду физлицами

Частные граждане могут обладать разными объектами недвижимости. Они применяются для разных целей, таких как:

создание офиса;
организация склада;
формирование производственного предприятия;
создание магазинов.

Гражданин может выступать в качестве стороны арендного договора. Люди должны являться непосредственными собственниками объектов, поэтому они обязаны обладать соответствующими правоустанавливающими документами и выпиской из ЕГРН. К особенностям сдачи в аренду нежилого помещения физическим лицом относится следующее:

граждане должны заранее сделать запись в Росреестре о том, что имеющееся помещение является нежилым объектом, причем дополнительно должны указываться технические и кадастровые параметры;
если помещение не состоит на кадастровом учете или является неучтенным, то не допускается официальным образом передавать его для использования другим лицам;
сдача объекта в пользование компаниям или иным гражданам выступает имущественной сделкой, поэтому непременно заключается с владельцем гражданско-правовой договор;
чтобы документация была оформлена официально и грамотно, соглашение составляется исключительно в письменном виде, после чего заверяется нотариусом и регистрируется в Росреестре.

Нередко составляется соглашение на срок, не превышающий одного года. При таких условиях не требуется регистрировать документ в Росреестре.

Правила составления акта приема-передачи