Как сделать оценку квартиры для ипотеки

06.03.2023 0

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как сделать оценку квартиры для ипотеки». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Содержание

1. Документы для оценки квартиры

2. Принципы составления отчета и его структура

3. Популярность сервиса растет

4. Что следует знать об оценке квартиры в новостройке для ипотеки?

5. Что такое отчет об оценке ипотеки?

6. Сколько стоит независимая оценка квартиры

7. Для чего нужна оценка стоимости квартиры для ипотеки?

8. Как проводится оценка квартиры

9. Какие данные нужны для проведения?

10. Что должно быть указано в отчёте об оценке?

11. Даты объектов аналогов для определения стоимости объекта оценки

Чтобы предотвратить возможные неприятные последствия при оформлении ипотеки, необходимо ответственно отнестись к выбору оценочной компании. Она должна иметь все соответствующие документы на осуществление деятельности и состоять в реестре СРО. Если затрудняетесь самостоятельно найти оценщика, обратитесь к представителям банка, в котором планируете получить кредит на жилье.

Документы для оценки квартиры

Список необходимых документов представитель оценочной компании сообщит вам после того, как уточнит информацию о недвижимости. Но есть ряд документов, которые понадобятся в обязательном порядке.

Для недвижимости на вторичном рынке:

документы технической инвентаризации (технический паспорт или поэтажный план и экспликация на квартиру)
выписка из ЕГРН или свидетельство о праве собственности

Для недвижимости на первичном рынке:

договор долевого участия
акт приема-передачи квартиры
документы технической инвентаризации (технический паспорт или поэтажный план и экспликация на квартиру)

Принципы составления отчета и его структура

В целях единообразия разрабатываемой оценщиками отчетности законодатель определил ряд принципов, на которых должно строиться создание документа:

Существенность: все сведения имеют отношение к объекту, нет лишней информации.
Обоснованность: данные, положенные в основу расчетов, подтверждаются документально.
Однозначность: выводы четкие и не допускают двоякого толкования.
Проверяемость: при воспроизведении расчетов по прописанной в документе схеме получается результат, аналогичный итоговому в отчете.
Достаточность: в тексте отчетности указывается только та информация, которая использовалась при проведении оценки, если иное не указано в законе.

Иногда сторонние проверяющие «перегибают палку» в плане пункта 4. Если к примеру оценивается сложный бизнес, то любой человек должен с помощью описания Отчета воспроизвести расчеты. Но эти проверяющие забывают простую истину: изначально у читателя документа должна быть соответствующая подготовка. Именно поэтому любая система обучения разбита на классы, ступени, стадии и т.д.

Отчет готовится письменно в бумажной или электронной форме, имеет сквозную нумерацию, подпись (простую или электронную) и печать исполнителя. Чаще всего, по крайней мере сегодня, Отчет готовится именно в бумажном виде. Но, по нашему мнению, с развитием автоматизации расчетов по типовым объектам вся документация уйдет в облака. Кстати, сегодня при оценке квартиры для Сбербанка в программе Дом.Клик печатная версия Отчета требуется за редким исключением.

Копия документа подлежит хранению в течение срока давности обращения с исками в суд.

Ниже приведем пример типовой структуры Отчета:

1 ОСНОВНЫЕ ФАКТЫ И ВЫВОДЫ
2 СВЕДЕНИЯ О ЗАКАЗЧИКЕ ОЦЕНКИ И ОБ ОЦЕНЩИКЕ
3 ПРИМЕНЯЕМЫЕ СТАНДАРТЫ ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ
4 ДОПУЩЕНИЯ И ОГРАНИЧИТЕЛЬНЫЕ УСЛОВИЯ
5 ОСНОВНЫЕ ТЕРМИНЫ И ОПРЕДЕЛЕНИЯ, ИСПОЛЬЗУЕМЫЕ В ОТЧЕТЕ
5.1. Используемая терминология
5.2. Цель оценки. Определение рыночной стоимости
6 ЭТАПЫ ПРОВЕДЕНИЯ ОЦЕНКИ
6.1. Этапы процесса оценки
6.2. Перечень документов, используемых Оценщиком
6.3. Достоверность и достаточность используемой при проведении оценки информации
7 ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ
7.1. Характеристика района местоположения арендуемых помещений
7.2. Характеристика объекта оценки
8 АНАЛИЗ РЫНКА, А ТАКЖЕ АНАЛИЗ ДРУГИХ ВНЕШНИХ ФАКТОРОВ, НЕ ОТНОСЯЩИХСЯ НЕПОСРЕДСТВЕННО К ОБЪЕКТУ ОЦЕНКИ, НО ВЛИЯЮЩИХ НА СТОИМОСТЬ
8.1. Краткий обзор социально-экономического развития Российской Федерации
8.2. Краткий обзор социально-экономического развития г. Москва
8.4. Анализ рынка офисной недвижимости г. Москва
9 АНАЛИЗ НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ
10 ОПИСАНИЕ ПРОЦЕССА ОЦЕНКИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ
10.1. Описание затратного подхода
10.2. Описание сравнительного подхода
10.3. Описание доходного подхода
10.4. Выбор подходов к проведению оценки
11 ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТОИМОСТИ В РАМКАХ СРАВНИТЕЛЬНОГО ПОДХОДА
12 СОГЛАСОВАНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ
13 ЗАЯВЛЕНИЕ О КАЧЕСТВЕ
14 СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ
ПРИЛОЖЕНИЯ К ОТЧЕТУ
Приложение №1. Задание на оценку
Приложение №2. Копии документов, предоставленных Заказчиком
Приложение №3. Скриншоты Объектов-аналогов, использованных при определении стоимости
Приложение №4. Копии документов Оценщика

Независимая оценка недвижимости является обязательным условием при покупке квартиры в ипотеку. Она необходима для передачи в залог объекта недвижимости. Банк получает отчет об оценке с указанием рыночной стоимости и с учетом этих данных выдает ипотеку. Традиционный процесс оценки проходит в офлайн-формате и выглядит следующим образом: на объект выезжает оценщик, делает снимки объекта и самого дома. Далее на основании полученных данных готовится отчет об оценке. Когда документ готов, заемщик отвозит его в банк.

Но перед этим клиенту нужно выбрать подходящую оценочную компанию, совершив множество звонков и оставив свои контакты, а это не всегда безопасно (поскольку потом могут поступать нежелательные звонки с различными рекламными предложениями). Кроме того, нужно согласовать время с оценщиком для осмотра квартиры. Все это занимает время и требует дополнительных усилий. В итоге на подготовку отчета об оценке может уйти до пяти-шести дней. Сам банк в это время не контролирует процесс, а ипотечная сделка поставлена на паузу.

Что следует знать об оценке квартиры в новостройке для ипотеки?

Перед тем, как зарегистрировать право собственности на квартиру, купленную в ипотеку, необходимо в банке оформить закладную на недвижимость. В документе обязательно отражается рыночная стоимость ипотечной (залоговой) квартиры. Напомним, что все эти особенности и алгоритм оформления квартиры в новостройке в ипотеке регулируется Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Цель проведения оценки квартиры в новостройке для закладной – это определение ликвидности объекта. Оценщику необходимо выехать на объект, чтобы осмотреть, сфотографировать его и придомовую территорию. Если многоэтажный жилой дом ещё не построен, то оценка ещё не существующих или недостроенных объектов – это сложная процедура. По сути, определяется рыночная стоимость не самой квартиры, а имущественного права на неё. Оценщики тщательно подбирают квартиры-аналоги, расположенные в схожих домах. В ситуации с недостроенными квартирами факторы, влияющие на цену, которые мы привели выше, применяются частично, а специалист определяет стоимость с учётом коэффициентов. Так, рыночная цена определяется с учётом инфляционных рисков. Не остаётся в стороне и риск банкротства компании-застройщика. Год завершения строительства и период ввода в эксплуатацию тоже имеют значение.

Что такое отчет об оценке ипотеки?

Перед обменом контрактами (выпуском предложения) о покупке недвижимости покупатель или ипотечный кредитор покупателя обычно заказывает этот отчет об оценке ипотеки.

Отчет об оценке ипотечного кредита оплачивается вами, заемщиком, но, как правило, полностью в интересах ипотечного кредитора, но это не всегда так. Кредитор будет иметь определенные минимальные требования к соотношению кредита к стоимости, и в отчете будет установлено, что недвижимость имеет достаточную стоимость, чтобы соответствовать этим стандартам. В отчете не нужно оценивать недвижимость по покупной цене, если соотношение кредита к стоимости все еще соблюдается.

Оценка или обследование не нужны, если вам не требуется ипотека. Тем не менее, учитывая соответствующие суммы, было бы целесообразно провести оценочное исследование в той или иной форме компетентным независимым сертифицированным оценщиком RICS третьей стороной.

Таблица 2. �?сходные данные для проведения оценки

Основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки	Договор на оценку №ОД-01-01 от 12 марта 2010 года, Задание на оценку (Приложение №1 к Договору на оценку).
Собственник объекта оценки	�?ванов Петр Васильевич, российский паспорт 11 11 111111, выдан 01.01.2001 г. Москва ОВД Клязьмино.
Применяемые стандарты оценки	Федеральные стандарты оценки, утвержденные Приказами Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 года №№254, 255, 256 (ФСО №1, ФСО №2, ФСО №3).
Объект оценки	Квартира, общей площадью 194,5 кв.м., расположенная по адресу: г. Москва, ул. Новикова, д. 123, кв. 918.
Дата осмотра	Осмотр не производился
Дата оценки	19 марта 2010 года.
Цель оценки	Определение рыночной стоимости объекта оценки.
Задачи проведения оценки	Определение рыночной стоимости объекта оценки для внесения в уставный капитал
Остаточная балансовая стоимость	Нет данных.
Номер, дата составления отчета	№25-03/2010 от 19 марта 2010 года
Форма отчета	Письменная, полный развернутый отчет
График проведения оценки	С 18 марта 2010 года по 19 марта 2010 года

В настоящей оценке Оценщиком использовалась рыночная база оценки (вид стоимости).

Понятие рыночной стоимости определяется в соответствии с Федеральным Законом Российской Федерации от 29 июля 1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральными стандартами оценки, утвержденными Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 года (ФСО №1, ФСО №2, ФСО №3), в частности, ФСО № 2 «Цель оценки и виды стоимости».

Рыночная стоимость — наиболее вероятная цена, по которой данный объект может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие — либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

Ø одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
Ø стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
Ø объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичной оферты, типичной для аналогичных объекта оценки;
Ø цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей — либо стороны не было;
Ø платёж за объект оценки выражен в денежной форме.

Сколько стоит независимая оценка квартиры

Установленного законом прайс-листа нет — цены устанавливают сами компании. Стоимость зависит от типа помещения — квартира это или коммерческая недвижимость. А также:

от региона — в столице дороже, в небольших городах дешевле;
от размеров жилья — оценщик тратит время на фотофиксацию квартиры, соответственно, оценка однокомнатной будет дешевле, чем оценка трехкомнатной;
от расположения жилья — за выезд в труднодоступный микрорайон на окраине города оценщик попросит доплату;
от того, какой банк вы выбрали для ипотеки — у кредитных учреждений есть свои требования к форме отчета, оценщики знают и соблюдают их, чтобы не тратить время на переделки.

Для чего нужна оценка стоимости квартиры для ипотеки?

Сумма кредита для покупки квартиры всегда довольно крупная и банк, рискует, выдавая ее. Поэтому, чтобы не потерять выданную сумму при неплатежеспособности клиента, кредитное учреждение требует оформить объект недвижимости в качестве залога на весь срок кредитования. После того, как заемщик полностью погасит ипотеку вместе с полагающимися процентами, банк снимает с квартиры обременение.

Следует отметить, что информация об ограничениях в сделках с квартирой находится в базе Росреестра. Это значит, что без разрешения банка собственник не вправе совершать с ней любые виды сделок.

При рассмотрении документов на получение ипотеки банк должен владеть информацией о рыночной стоимости квартиры, на которую заемщик берет кредит. Сумма к одобрению не может превышать этой стоимости. Поэтому документ об оценке недвижимости является обязательным в пакете, который предоставляется для получения займа.

В отчете независимого оценщика указывается рыночная стоимость жилья. Она дает представление:

покупателю – о том, насколько цена квартиры реальна на рынке недвижимости;
банку – на какую сумму кредита заемщик сможет претендовать и сколько возможно выручить при нарушении им условий кредитного договора.

Независимая оценка не даст возможности искусственно завысить стоимость квартиры по договору для получения большей суммы по ипотеке. А банку она необходима, чтобы покрыть свои убытки при продаже жилья, если заемщик не сможет полностью исполнить условия договора. Т.е. оценка – это страховка для обеих сторон сделки.

Если речь идет об имуществе, то таковым может быть объект в материальной форме, здание и сооружение (включая их неотъемлемые части), машины, оборудование, транспортные средства и тому подобное; паи, ценные бумаги; нематериальные активы, в том числе объекты права интеллектуальной собственности; целостные имущественные комплексы всех форм собственности.

Что касается имущественных прав, которые могут быть оценены, то таковыми считаются любые права, связанные с имуществом, отличные от права собственности, в том числе право владения, распоряжения, пользования, а также другие специфические права (права на осуществление деятельности, использования природных ресурсов и т.п.) и право требования.

Прежде, чем разобраться в основах этой процедуры, нужно понимать, чем же эта деятельность регулируется. Итак, основы проведения оценки имущества или имущественных прав закреплены в Законе Украины «Об оценке имущества, имущественных прав и профессиональной оценочной деятельности в Украине» от 12.07.2001 г. № 2658-III (далее ‒ Закон №2658).

Но одного Закона недостаточно. Так, например, дополнительно можно выделить три основных нормативных акта:

Национальный стандарт №1 «Общие положения оценки имущества и имущественных прав», утвержденный постановлением Кабинета Министров Украины №1440 от 10 сентября 2003 года.
Национальный стандарт №2 «Оценка недвижимого имущества», утверждённый постановлением Кабинета Министров Украины №1442 от 28 октября 2004 года.
Национальный стандарт №3 «Оценка целостных имущественных комплексов», утвержденный Постановлением Кабинета Министров Украины от 29.11.2006 г. №1655.

Подобные стандарты считаются обязательными для выполнения субъектами оценочной деятельности всех форм собственности и в любых случаях ее проведения.

Как проводится оценка квартиры

Согласно Национальному стандарту №1 проведению независимой оценки стоимости квартиры предшествует подготовительный этап. Он необходим для того, чтобы оценщик мог ознакомиться с объектом, установить цель ее проведения, определить базу и предложить свои условия договора.

Дальше идет этап заключения договора, о котором указано выше и следует непосредственно сам процесс оценки.

Независимая оценка квартиры проводится в такой последовательности:

ознакомление с объектом, сбор и обработка исходных данных и другой необходимой информации;
идентификация объекта и связанных с ним прав;
выбор необходимых методических подходов, методов и оценочных процедур;
согласование результатов;
составление отчета об оценке имущества и заключения о стоимости объекта оценки на дату оценки.

Какие данные нужны для проведения?

Оценщик заинтересован в том, чтобы получить об оцениваемом имуществе максимум достоверной информации, поэтому перечень факторов, влияющих на оценку, оказывается внушительным. Оценщику также предоставляются документы/копии:

Паспорт гражданина РФ хозяина квартиры.
ИНН владельца недвижимости.
Правоустанавливающий документ (договор купли-продажи, дарения, комплект документов по ипотеке, свидетельство о праве на наследство, договор отчуждения).
Выписка из Реестра прав собственности (если есть).
Планировка квартиры, документы по перепланировке, если была проведена.

Документы предоставляются для проверки юридической чистоты жилья и подтверждения права собственности владельца. Для проведения оценки потребуются также экономические, материальные, технические и другие характеристики квартиры.

Тип дома, год постройки, материал стен, полов и перекрытий, состояние здания. Аварийность дома резко снижает привлекательность жилья.
Расположение дома (насколько удалены транспортные сети, где находятся объекты социальной инфраструктуру, оснащен ли район качественными дорогами).
Инфраструктура (лифт, охрана, стоянка, парковка, гараж – есть ли?).
Состояние подъезда и придомовой территории.
Этаж (квартиры на первом и последнем этажах, обычно, продаются по сниженной стоимости, компенсируя потенциальные неудобства с окнами и крышей).
Вид из окна, уровень шума в районе.
Площадь квартиры, планировка.
Наличие балкона, лоджии.
Высота потолков.

Учитываются и индивидуальные особенности жилья – наличие ремонта, состояние сантехники, тип окон, балкон (если присутствует).

Что должно быть указано в отчёте об оценке?

— Наименование или ФИО оценщика;
— номер и дата выдачи лицензии;
— вид определяемой стоимости;
— дата составления отчёта и дата оценки;
— наименование, местонахождение и описание объекта;
— подходы и методы, использованные при проведении оценки;
— её стандарты;
— фактические данные с указанием источника их получения;
— обоснование расчёта;
— результат;
— иные сведения, необходимые для полного и однозначного толкования результата.

Отчёт состоит из 10–20 листов, готовится за 1-2 рабочих дня. Составляется в двух экземплярах: один хранится у заказчика, второй — у оценщика. Документ должен быть подписан и заверен печатью исполнителя. Если оценщиков, как и объектов, было несколько, подписаться должен каждый из них.

Отчёт об оценке является официальным документом, который принимается к рассмотрению кредитными отделами банков, судами и другими госучреждениями. При несогласии с выводами оценщика заказчик может оспорить его отчёт в суде.

Даты объектов аналогов для определения стоимости объекта оценки

В качестве объектов аналогов рекомендуется брать объекты, выставленные на продажу в течение 6 месяцев. При этом, отсутствует прямой запрет на использование более поздней информации. Но в таком случае цены объектов необходимо будет привести к текущим реалиям. Например, карантин 20ого года, который подкосил весь малый и средний бизнес, создал новые условия для всех рынков. Поэтому ориентироваться на объявления, датируемые 6 месяцами и ранее (до карантина), будет неразумно.

Отчет содержит три даты, согласно ФСО:

Дата оценки — дата, по состоянию на которую произведена оценка;
Дата проведения просмотра — дата фактического просмотра объекта. При этом, если оценивается неосязаемые объекты (ценные бумаги, интеллектуальная собственность), то данный пункт в отчете отсутствует.
Дата составления отчета — дата выпуска и подписания отчета.

Ассоциация российских банков выпустила рекомендации по оценке недвижимости для залога, в том числе жилых помещений. Они не противоречат закону об оценочной деятельности и Федеральным стандартам, но более подробно описывают процедуру.

Оценка недвижимости проходит следующим образом:

1. Вы подаете заявку в оценочную компанию или частному оценщику. Предоставляете документы:

правоустанавливающие,
кадастровый паспорт или выписка из него,
технический паспорт БТИ или выписка из него,
экспликация и поэтажные планы.

2. Оценщик изучает представленные документы на достаточность информации для анализа. Он может запросить дополнительные документы. Например, на наличие обременений и перепланировок.

3. Оценщик выезжает на объект и проводит осмотр не только квартиры, но и дома. Проверяет соответствие площадей, конструкций заявленным параметрам в паспортах. Проводит фотосъемку внутри и снаружи всех выявленных дефектов (трещины, протечки). Оценивает наличие и состояние коммуникаций.

4. Составляет отчет с учетом требований законодательства и банка. Если в договоре не указан вид оцениваемой стоимости, то он определяет рыночную стоимость квартиры.