Расторжение договора найма жилого помещения

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Расторжение договора найма жилого помещения». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Сторонами договора выступают собственник жилья (наймодатель жилого помещения) и квартирант (наниматель жилого помещения). Договор определяет, кто, как долго и на каких условиях будет проживать в съемном помещении, в какой срок будет производиться оплата, что будет оплачивать съемщик, сколько людей будет жить в квартире и т. д. В договоре также прописывается состояние квартиры, качество ремонта и мебель, которая передается. Чем подробнее прописываются пункты такого договора, тем прозрачнее будут отношения между собственником и квартирантом и больше гарантий для обеих сторон.

Как защитить себя в случае досрочного расторжения договора найма?

Самым важным моментом при досрочном прекращении договора является его правильное оформление. Очень важно еще на стадии составления документа отразить в его условиях наступление всевозможных форс-мажоров. Так, если в договоренностях указан вариант их расторжения в одностороннем порядке с уведомлением за месяц, то в течение этого срока наймодателю придется искать новых квартирантов, а нанимателю – собирать чемоданы. Если за одностороннее расторжение договора предусмотрены штрафные санкции, то виновной стороне придется их уплатить. В случае возникновения споров между арендатором и арендодателем их придется решать в судебном порядке.

Именно поэтому необходимо уделить составлению документа найма много внимания, грамотно прописать все условия и предусмотреть в них различные непредвиденные ситуации. Можно использовать образцы из интернета. А лучше обратиться к адвокату Мурзаковой Екатерине Михайловне (8 (495) 505-24-50). У нее также можно получить консультации по всем вопросам гражданского и жилищного законодательства.

Расторжение договора аренды в судебном порядке

Возможность досрочного расторжения договора аренды судом по требованию арендодателя предусмотрена ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ). При этом закон устанавливает случаи, когда арендодатель вправе требовать расторжения договора:

– когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора. Здесь, как правило, начинается спор о том, насколько нарушения условий договора является существенным;

– когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением назначения имущества;

– когда арендатор пользуется имуществом с неоднократными нарушениями условий договора и назначения имущества;

– когда арендатор существенно ухудшает имущество;

– когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

– когда арендатор не производит капитального ремонта имущества, если это в соответствии с законом или договором является его обязанностью.

При этом ГК РФ предоставляет сторонам договора аренды предусмотреть и другие основания для досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в судебном порядке.

Перед обращением в суд с требованием досрочного расторжения договора необходимо письменно предупредить арендатора о необходимости исполнения им обязательств в срок (ст. 619 ГК РФ). Если не соблюсти вышеуказанную процедуру, то исковое заявление о расторжении договора аренды не будет рассматриваться судом.

Иногда возникает вопрос, по какому адресу направлять предупреждение. В настоящее время выработалась судебная практика, в соответствии с которой направление предупреждения по адресу места нахождения, указанному в договоре аренды, является достаточным. И напротив, если вы направите предупреждение по всем известным вам адресам арендатора, и не отправите по адресу, указанному в договоре, то обязанность арендодателя направить предупреждение не считается исполненной надлежащим образом. При этом, если предупреждение вернется с отметкой о невручении письма, вышеуказанные обязанности арендодателя также считаются исполненными надлежащим образом.

Обратите внимание, что предупреждение необходимо направлять с описью вложения.

Теперь несколько слов о случаях, когда неисполнение обязанностей арендатором по оплате не влечет расторжение договора.

Судебная практика исходит из того, что неисполнение обязанности по внесению арендной платы не влечет расторжение договора, если сумма задолженности незначительна.

Также не может быть основанием для расторжения договора аренды неиспользование арендуемого имущества, неуплата арендных платежей в случаях, когда арендатор не мог пользоваться имуществом по вине арендатора, а также в период до государственной регистрации договора аренды.

Подготовительный этап

До подписания договора нужно проверить состояние квартиры (все ли работает, нет ли протечек и повреждений) и зафиксировать его в договоре. «Все, что находится в квартире на этапе сдачи, является ответственностью наймодателя, по факту сдачи квартиры — все это переходит под ответственность нанимателя, и тогда, в случае обнаружения каких-то неисправностей, доказать и взыскать за это деньги будет весьма проблематично», — отметила Юлия Дымова.

Еще один важный момент на этом этапе — проверка документов, подтверждающих, что квартира находится в собственности наймодателя. Причем документы должны быть оригиналами, а не копиями.

«Для подстраховки наниматель может заказать выписку из ЕГРН на официальном портале Росреестра либо в МФЦ из реестра прав. Потому что большая часть мошенничеств связана с субарендой или арендой не у собственника либо с ситуацией, когда договор найма заключается с одним из собственников, притом что другие собственники квартиры не уведомлены», — добавила эксперт.

Основания досрочного расторжения договора аренды

Договор аренды, как и иные виду сделок может быть расторгнут досрочно по соглашению сторон, а также по инициативе арендодателя или арендатора.

Основания для прекращения отношений по договору аренды раньше срока могут быть следующие:

• если арендатор пользуется имуществом, существенно нарушая условия договора, или использует имущество не в соответствии с его назначением или же допускает неоднократные нарушения
• когда арендатор пользуется имуществом и ухудшает его, при этом существенно
• в случае, когда арендатор более 2-х раз подряд не вносит арендную плату в срок. который установлен договором
• если арендатор или арендодатель не производит капремонт имущества, когда эта обязанность является арендатора или арендодателя
• в ситуации, когда арендодатель не предоставляет имущество по договору аренды или создает препятствия в пользовании имуществом
• когда арендатору передано имущество, имеющее недостатки, которые препятствуют использованию имущества, и данные недостатки не были оговорены договором
• в случае, когда имущество из-за каких-то обстоятельств, за которые не отвечает арендатор, станет не пригодным к использованию
• иные основания, предусмотренные законом или установленные договором

Расторжение договора по инициативе нанимателя

С точки зрения закона, прекращение аренды по инициативе нанимателя проще. Если он решит съехать из занимаемого помещения, владелец жилья препятствовать ему не вправе.

В каких случаях действие может перейти в суд?

Суд — единственная инстанция, в которую следует обращаться в случае отсутствия договорённости между арендатором и арендодателем. Одна сторона, полагающая, что её права грубо нарушены, может обратиться в судебный орган, оформив иск.

Исковое заявление составляется на листе А4. В нём следует указать название судебной инстанции, сведения об истце и ответчике — паспортные и контактные данные. В заявлении следует точно обозначить суть требований, по возможности с ссылками на нормативные акты и законы.

К заявлению понадобится приложить квитанцию об оплате госпошлины и арендный договор. Если есть вещественные доказательства нарушений, стоит их также использовать в деле.

По итогам судебного процесса уполномоченное лицо оглашает решение, обязательное к исполнению. Проигравшая сторона обязуется выполнить все предписания.

Как необходимо уведомить о расторжении

Мы будем ориентироваться на порядок, который установлен законом. Это значит, что вы можете уведомить другую сторону сделки о своем намерении как угодно – в личном разговоре или по телефону, к примеру – но в случае юридического разбирательства вес будут иметь только методы, о которых мы поговорим дальше.

В рамках закона досрочное расторжение должно осуществляться посредством уведомления – для каждой стороны.

Что должно быть в этом уведомлении:

• Данные обеих сторон (лучше ориентироваться на договор).
• Реквизиты расторгаемого договора – его номер, данные о месте и времени составления.
• Основания для расторжения. Укажите конкретный пункт, который нарушила другая сторона, или ссылайтесь на конкретные нормы закона. Причины должны быть обоснованы и грамотно изложены.
• Укажите планируемые сроки расторжения. К примеру, по условиям договора, вы требуете расторгнуть сделку через месяц.
• Дата.
• Подпись.

Вам необязательно оформлять весь документ от руки – можно отправить его и в печатном виде, главное, подписать собственноручно.

Если в ответ вам пришел письменный отказ, или же по истечению трех месяцев ваше требование игнорируется – обращайтесь в суд.

Соглашение о расторжении договора аренды раньше срока

Никто не запрещает сторонам по договоренности расторгнуть досрочно договор аренды по взаимному согласию.

Для фиксации соответствующего факта, в целях исключения каких-либо в последующем негативных моментом и недобросовестных действий одной из сторон, необходимо заключить соглашение к договору аренду о его досрочном расторжении.

Соглашение о расторжении по своей форме должно соответствовать договору аренды, т.е. указывается название документа, где и когда заключено соглашение, между какими сторонами заключено соглашение и о чем, т.е., что стороны договорились расторгнуть конкретный договор аренды.

Также в указанном соглашении прописывается порядок передачи (возврата) имущества, порядок оплаты, если она не произведена, информация о том, имеют или не имеют стороны друг к другу какие-либо претензии. Прописывается в скольких экземплярах заключено соглашение и указываются реквизиты сторон с проставлением подписей.

Дополнительное соглашение о прекращении договора аренды может содержать какие-то иные дополнительные условия, которые стороны считают необходимым отразить.

Причины досрочного расторжения договора аренды по инициативе арендатора

Чаще всего, причинами для прекращения взаимоотношений, которые возникают после заключения договора аренды, являются указанные в статье 620 ГК РФ.

Обратимся к гражданскому законодательству РФ:

• Задержка арендодателем процесса передачи имущества для эксплуатации арендатором;
• Собственник, который выступает в роли арендодателя, не дает арендатору пользоваться и распоряжаться имуществом в соответствии с условиями договора аренды;
• У полученной по договору аренды недвижимости в пользование обнаружены недостатки, которые не дают возможности эксплуатировать имущество по его прямому назначению. Причем, не имеет значения, оговаривались заранее эти негативные характеристики или они обнаружены уже после того, как договор аренды был подписан сторонами;
• Собственник отказывается выполнять свои обязанности по проведению капремонта, хотя сроки установлены и оговорены заранее;
• Имущество в плохом состоянии, по независящим от владельца причинам.

Помните, что в случаях, указанных выше, арендатор имеет право расторгнуть договор аренды и отношения, возникшие из него до окончания срока его действия.

Кроме этого, гражданское законодательство России устанавливает дополнительные основания, а также обязательства совершения или воздержания от совершения какого-либо действия, при неисполнении которых одна из сторон имеет право требовать расторжения сделки до истечения ее срока.

Возврат помещения: безопасный порядок действий

При наступлении срока прекращения договора аренды по любым основаниям, в том числе, при досрочном расторжении, важно оформить возврат помещения и произвести взаиморасчеты. Арендная плата прекращает начисляться с даты фактического возврата имущества. Поэтому важно задокументировать момент возврата помещения арендодателю в акте, подписанном обеими сторонами.

На практике встречаются ситуации, когда арендодатель в нарушение действующих норм отказывается от приемки имущества при прекращении аренды (см. Определение ВС РФ от 17.05.2021 № 305-ЭС21-5117).

Порядок действий на случай, если арендодатель уклоняется от подписания акта, законодательно не определен. С учетом судебной практики арендатору важно обеспечить себя доказательствами того, что он освободил помещение и предпринял все надлежащие меры по его возврату (Решение АС Томской области от 20.09.2018 по делу № А67-6812/2018, Определение ВС РФ от 02.10.2020 № 307-ЭС20-14070).

Рекомендации арендатору

Расторжение договора в одностороннем внесудебном порядке:

• договор срочный и он содержит условие о внесудебном отказе: направить арендодателю уведомление об отказе от исполнения договора;

• договор срочный и в нем отсутствует условие о внесудебном отказе: расторгать в судебном порядке, для этого подать иск в суд;

• договор бессрочный: направить арендодателю предупреждение об отказе от договора.

Расторжение договора в судебном порядке:

• если имеется общее или специальное основание расторжения договора в судебном порядке — направить досудебную претензию, а при отсутствии ответа на нее подать исковое заявление в суд.

В обоих случаях:

• правильно оформить акт возврата помещения. Это гарантия права арендатора прекратить вносить арендную плату. Если ситуация конфликтная — при возврате помещения необходимо обеспечить письменные доказательства того, что арендатор выполнил все свои обязательства. Желательно также привлечь свидетелей к подписанию одностороннего акта возврата помещения.

• консультироваться с юристом. Не всегда возможно самостоятельно определить основания досрочного прекращения договора аренды. Неочевидные юридические тонкости, например, возможное преобразование срочного договора в бессрочный, отсутствие капремонта, могут способствовать выходу из договорных отношений.

Основания для расторжения по инициативе арендатора

В первую очередь стоит сказать, что в самом заключенном документе, зачастую, прописываются причины, которые могут служить основаниями для прекращения арендных отношений съемщиком. Однако указаны они не всегда или у арендатора возникли другие основания для прекращения срока действия договора.

По нормам законодательства арендатор может прекратить действие договора двумя способами:

1. Договорившись с арендодателем и составив с ним дополнительное соглашение о расторжении.
2. В судебном порядке.

В первом случае причина не имеет особого значения, так как арендодатель не оказывает сопротивления и не препятствует расторжению. Для прекращения действия арендных отношений в суде этого недостаточно. Арендатор может подать иск с требованием расторгнуть договор только при наличии следующих оснований:

1. После заключения договора собственник имущества не передает его в пользование арендатора.
2. Собственник всячески препятствует использованию имущества. Это будет основанием, если арендатор пытается пользоваться предметом договора в соответствии с его назначением или с качествами, определенными соглашением.
3. Собственник передал в пользование имущество с существенными недостатками и из-за них арендатор не может использовать его в соответствии с назначением. Эта причина может стать основанием, только если арендатор не знал о недостатках до заключения договора.
4. Арендодатель не выполняет своих обязательств, возникших в момент подписания договора (к примеру, не делает капитальный ремонт).
5. Возникла чрезвычайная ситуация, которую невозможно было предвидеть до заключения договора, вследствие чего арендатор уже физически не может пользоваться арендованным имуществом.

Если расторжение будет происходить в судебном порядке, необходимо обосновать причину инициирования расторжения документально.

Соглашение о расторжении договора

Оптимальным вариантом для каждого из участников сделки будет расторжение договора по их обоюдному согласию. Им не придется платить штрафы за отказ от договора, тратить время на судебные разбирательства.

Для действительности такого соглашения оно должно составляться в определенном порядке. Главное правило предусматривает необходимость заключения таких соглашений в той же форме, в какой был заключен договор. Обычно это простая письменная форма.

Но если сам договор прошел регистрацию в Росреестре, то и соглашение придется зарегистрировать.

Соглашение о расторжении договора найма должно содержать основные реквизиты заключенного ранее договора.

Из его текста должно следовать, кем и какой договор расторгается. Важно указать дату прекращения действия договора. Составлять документ нужно в экземплярах по числу сторон, а при необходимости регистрации подготовить еще один для Росреестра.

После расторжения все обязательства сторон по договору считаются прекращенными. В самом соглашении или отдельном акте нужно указать, что помещение возвращено наймодателю и претензий к его состоянию он не имеет.

Изучаем права арендатора

Гражданский кодекс даёт арендатору право досрочно расторгнуть договор найма жилья. При этом, если квартиросъёмщик хочет съехать без веских оснований, он должен предупредить владельца недвижимости за три месяца. Причём уведомление нужно предоставить в письменном виде — отправив по почте или вручив лично в руки в присутствии свидетелей. Ускорить процесс переезда можно двумя способами: договориться с хозяином и расстаться раньше срока по соглашению сторон или обратиться в суд с требованием расторгнуть договор аренды жилья.

Основания для расторжения договора найма квартиры по требованию арендатора:

1. 1 Владелец квартиры не предоставляет недвижимость арендатору

   Довольно часто встречаются ситуации, когда договор заключен, аванс и квартплата внесены, а собственник откладывает переезд жильца под разными надуманными предлогами вроде ремонта, отключения горячей воды или срочной командировки. Если вы подозреваете арендодателя в недобросовестном поведении, напомните ему о нормах ГК.

2. 2 Владелец квартиры препятствует жильцу пользоваться жильём

   Под этот пункт попадают все ситуации неожиданной смены ключей или внезапного выдворения арендаторов «с вещами на выход», которые позволяют себе некоторые неуравновешенные хозяева квартир. Кроме того, сюда входят и внеплановые «проверки» без предупреждения, которые арендодатели иногда устраивают жильцам. Регулярность и время подобных визитов должны быть чётко прописаны в договоре аренды и не нарушаться.

3. 3 У недвижимости есть существенные недостатки, которые не были и не могли быть известны арендатору

   Если вы случайно сняли квартиру, где вода бывает ровно 1 час в день (именно тогда, когда вы заключали договор найма), не отчаивайтесь. Любые серьёзные недостатки жилья, о которых хозяин «забыл» предупредить жильца в присутствии свидетелей, могут быть основанием для расторжения договора найма.

4. 4 Квартира непригодна для жизни

   Под этот пункт подпадают, к примеру, все форс-мажорные ситуации, произошедшие не по вине жильца: пожар в доме или масштабное наводнение из-за прорыва трубы на верхнем этаже. Арендатор не обязан жить в квартире, если это угрожает его здоровью или безопасности.

5. 5 Арендодатель не производит капитальный ремонт недвижимости, хотя это обязательство предусмотрено по договору аренды.

   Квартиросъёмщик должен следить за косметическим состоянием жилья и сохранностью мебели, но любые капитальные работы в квартире — ответственность владельца недвижимости, если иные условия не были указаны в договоре найма. Если он систематически уклоняется от своих обязательств, арендатор не должен это терпеть.

Какие существуют основания для досрочного расторжения договора аренды

Предоставление объекта в аренду относится к сделкам. В соответствии с законодательством по инициативе любой стороны арендный договор можно расторгнуть досрочно. Выделяются три способа, по которым может произведено расторжение. К ним относится:

1. Отказ от продолжения отношений в одностороннем порядке.
2. Подписание соглашения между сторонами о расторжении договора.
3. Подача искового заявления в суд.

Основания, по которым соглашение можно признать расторгнутым раньше срока, прописаны в тексте документа.

Требование расторгнуть договор аренды может быть выдвинуто по следующим основаниям:

1. При существенной порче имущества, принадлежащего владельцу.
2. Более двух раз подряд на счет арендодателя не перечисляются платежи за пользованием объектом.
3. Предмет, который предоставлен в пользование, используется стороной не по назначению, с нарушением пунктов договора.
4. Расторгнуть договор можно раньше срока, если в обязанностях прописан капитальный ремонт, но он не производится.
5. Расторгнуть соглашение арендатором возможно в том случае, если переданное ему имущество изначально имело дефекты, было непригодным для использования по независящим от него причинам.

Если одна из сторон хочет расторгнуть договор аренды по причинам, не указанным в договоре, это можно сделать только в судебном порядке.

Как оформить уведомление

Установленной формы для письма о прекращении договора аренды нет, применяем общие правила для деловых документов:

• используем фирменный бланк или указываем собственные данные;
• обозначаем реквизиты контракта, контрагента;
• четко прописываем намерение отказаться от дальнейшего сотрудничества и основания для отказа со ссылками на соответствующие пункты соглашения и нормы закона;
• ставим число и подпись уполномоченного лица, печать — при наличии.

Если определенной формы для отправки уведомления сторонами не предусмотрено, выбираем способ, при котором возможно подтвердить дату получения документа другой стороной, например:

• нарочно;
• заказным письмом с уведомлением;
• доставкой курьером.

Похожие записи:

• Входят ли балконы и лоджии в общую площадь квартиры
• недопуск к защите диплома что делать
• Получение квоты на операцию и лечение в 2023 году