Судьба авансов при форс-мажоре
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Судьба авансов при форс-мажоре». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Вопрос, вынесенный в подзаголовок, интересует сейчас всех имеющих отношение к бизнес-сообществу. Меры, предпринимаемые на разных уровнях, по предотвращению коронавирусной инфекции затрудняют, а то и делают невозможным исполнение договорных обязательств. По договору зачастую сторона, нарушившая его, обязана уплатить штрафы и неустойки, нередко в значительных объемах, что ухудшает и без того сложное положение фирмы.
Образец условий форс-мажора в договоре
Обычно при заключении договора стороны указывают обстоятельства непреодолимой силы, которые не позволяют выполнить условия сделки. В случае наступления форс-мажора действие соглашения приостанавливается до момента исчезновения этого обстоятельства.
Чтобы избежать разных толкований и судебных разбирательств, можно прописать в договоре ситуации, из-за которых могут сорваться договоренности, и определить порядок дальнейших действий.
Например, стороны могут ограничить в договоре ответственность только случаями умышленного нарушения обязательства. Партнеры также могут согласовать конкретные обстоятельства, наступление которых влечет освобождение от ответственности.
Помимо определения границ ответственности, в договоре можно предусмотреть порядок действий сторон при наступлении обстоятельств непреодолимой силы. В частности, компании могут указать в договоре конкретный срок уведомления о наступлении обстоятельств непреодолимой силы или включить обязанность о предоставлении подтверждения наступления таких обстоятельств.
При составлении договора в разделе форс-мажор целесообразно прописать:
- какие обстоятельства стороны согласны признать форс-мажором;
- когда и как стороны должны предупредить друг друга о наступлении форс-мажора;
- какие доказательства должны быть предоставлены для подтверждения форс-мажора;
- какие действия сторон и последствия влечет за собой форс-мажор, какие обязательства он снимает с каждого участника.
Вооруженный конфликт как обстоятельство непреодолимой силы
Согласно п. 3 ст. 401 Гражданского кодекса РФ, непреодолимая сила (форс-мажор) – это чрезвычайные и непредотвратимые при конкретных условиях обстоятельства, делающие невозможным надлежащее исполнение обязательств. Так, исходя из этих характеристик, военные действия и вооруженный конфликт могут быть признаны форс-мажором.
Однако официально военные действия могут быть признаны форс-мажором в том случае, если участие государства в них напрямую затрагивает исполнение сделки. Например, если на территории, где должна быть исполнена сделка или располагается организация контрагента, ведутся боевые действия.
Также форс-мажор наступает и в случае, если компания не может получить от государственных органов зарубежной страны определенный перечень документов.
Иными словами, должно существовать реальное препятствие к совершению действий по сделке, которое необходимо будет доказать.
Разница между задатком и авансом
Авансовая сумма в сделке с недвижимостью рассматривается как обычная предоплата, а вот если заходит разговор о задатке — это уже больше, чем предоплата — это, прежде всего, обязательство. Для обоих участников процесса принципиально важно, какой вид предоплаты был внесен, это приобретает особый смысл, когда сделка сорвана по вине собственника квартиры.
Покупателю вернуть свой задаток, когда запланированная покупка не состоялась, гораздо проще, чем аванс, и все же большинство продавцов настаивает на получение именно аванса. Из-за непонимания разницы между этими понятиями на практике часто возникает конфликт интересов.
Прежде чем в письменном виде подписать документ об авансе или задатке, сторонам предполагаемой сделки нелишним будет вникнуть в суть такого соглашения. Важно узнать о возможных последствиях, а также получить четкое представление о видах предварительной оплаты в случае с недвижимостью.
Признать то или иное обстоятельство форс-мажором может только суд. При этом, не могут быть признаны непреодолимой силой обстоятельства, наступление которых зависело от воли или действий стороны обязательства, например, отсутствие у должника необходимых денежных средств, нарушение обязательств его контрагентами, неправомерные действия его представителей.
Таким образом, признание распространения новой коронавирусной инфекции обстоятельством непреодолимой силы не может автоматически распространяться на все категории должников, в силу чего существование обстоятельств непреодолимой силы должно быть установлено с учётом конкретных обстоятельств (в том числе срока исполнения обязательства, характера неисполненного обязательства, разумности и добросовестности действий должника и т.д.).
Что же касается коронавируса, то данная ситуация и принимаемые органами власти меры по ограничению распространения пандемии, в частности, установление обязательных правил поведения при введении режима повышенной готовности, запрет на передвижение транспортных средств, ограничение передвижения физических лиц, приостановление деятельности предприятий и учреждений, отмена и перенос массовых мероприятий, введение режима самоизоляции граждан и т.п., могут быть признаны обстоятельствами непреодолимой силы при установлении прямой зависимости между этими обстоятельствами и неисполнением обязательства.
Досудебное урегулирование
Сторонам лучше всего попытаться договориться в досудебном порядке – например, заключив дополнительное соглашение к договору о приостановке исполнения обязательств.
Также можно обратиться в региональную Торгово-промышленную палату для получения заключения о форс-мажоре по сделке. Еще одной попыткой разрешить спор мирно может стать предложение об изменении договорённостей в связи с существенным изменением обстоятельств на основании статьи 451 Гражданского кодекса РФ.
Если интерес в дальнейшем исполнении сделки отпал, стороны могут рассмотреть вопрос о разрыве соглашений – либо в связи с фактической невозможностью исполнения договора после возникновения обстоятельств непреодолимой силы (статья 416 ГК РФ), либо в связи с юридической невозможностью её исполнения вследствие установления запрета для конкретного бизнеса на осуществление деятельности (пункт 1 статьи 417 ГК РФ).
Если ни в одном из случаев стороны не пришли к компромиссу, то разрешить спор может только суд.
ТАК КАКИЕ ЖЕ ПОСЛЕДСТВИЯ ВЛЕКУТ ОБСТОЯТЕЛЬСТВА НЕПРЕОДОЛИМОЙ СИЛЫ?
Во-первых, должник, нарушивший обязательство вследствие форс-мажорных обстоятельств, не несет ответственности за его неисполнение или ненадлежащее исполнение. Не нужно возмещать убытки, платить неустойку, штрафы. Так, часто в обеспечение исполнения обязательства по заключению и исполнению договора купли-продажи недвижимости сторона сделки передает задаток. В соответствии с п. 1 ст. 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором. И в случае, если к определенному сторонами сроку обязательства одной из сторон не могут быть выполнены, ключевым становится вопрос о том, почему они не могут быть выполнены. Так, квартира к моменту необходимости заключения договора купли-продажи может сгореть, могут начаться военные действия в месте продажи и др. Если форс-мажор имел место, то в силу п. 1 ст. 381 ГК РФ при прекращении обязательства до начала его исполнения вследствие невозможности исполнения (например, в силу действия обстоятельств непреодолимой силы) задаток должен быть возвращен. В данном случае он возвращается в одинарном размере. В противном случае (при наличии вины одной из сторон) применяются последствия, предусмотренные п. 2 ст. 381 ГК РФ. Кроме того, с виновной стороны могут быть взысканы убытки.
На обстоятельства форс-мажора иногда ссылаются застройщики, допустившие просрочку сдачи дома. Однако суды чаще признают указанные обстоятельства основанием снижения неустойки, нежели основанием полного освобождения застройщика от ответственности.
Так, по иску гр. М. к застройщику ЗАО «Ф.» решением Набережночелнинского городского суда Республики Татарстан от 09.07.2015 по делу N 2-10421/2015 суд удовлетворил требования истицы частично. В возражениях на исковое заявление ответчик ссылался на обстоятельства непреодолимой силы, которые не позволяют застройщику завершить строительство, — подземные грунтовые воды, препятствующие продолжению строительных работ. Однако суд не учел это обстоятельство как освобождающее от ответственности, но неустойку за просрочку снизил.
Во-вторых, дальнейшее действие обязательства зависит от того, останется ли возможность исполнить его, когда обстоятельства непреодолимой силы отпадут. Если такое исполнение возможно, форс-мажор сам по себе не прекращает обязательство должника. При этом кредитор вправе отказаться от договора, если вследствие просрочки он утратил интерес к исполнению. Если исполнение невозможно, то обязательство прекращается невозможностью исполнения (п. 1 ст. 416 ГК РФ).
Указанные нормы о непреодолимой силе более применимы к сделкам купли-продажи недвижимости, исполнение по которым направлено на будущее, к сделкам, передача объекта по которым предполагается через определенное время, к договорам купли-продажи будущей вещи, к предварительным договорам купли-продажи. Если речь идет о простом договоре купли-продажи недвижимости, который стороны, если речь идет о физических лицах, часто подписывают непосредственно в органах Росреестра, и документы сдаются сразу же на регистрацию, вероятность наступления форс-мажорных обстоятельств, которые повлекут «аннулирование» такого договора, невысока. Кроме того, в настоящее время регистрации подлежит только переход права собственности по договорам, связанным с недвижимостью. Сам по себе договор купли-продажи не регистрируется.
Однако уже заключенные договоры с зарегистрированным переходом права собственности по ним действительно могут быть «аннулированы» по различным основаниям.
Так, зарегистрированное право собственности может быть прекращено, а договор купли-продажи расторгнут по требованию одной из сторон, в частности, если другая сторона допустила существенное нарушение условий договора (подп. 1 п. 2 ст. 450 ГК РФ). Продавец может отказаться от договора купли-продажи недвижимости, если покупатель не вносит платеж за проданный в рассрочку и переданный ему объект недвижимости либо отказывается принять и оплатить недвижимость (п. 4 ст. 486 ГК РФ). Покупатель же может требовать расторжения договора, в частности, если продавец передал недвижимость, обремененную правами третьих лиц, передал недвижимость, не свободную от известных ему на момент передачи притязаний третьих лиц, которые впоследствии были признаны в установленном порядке правомерными (п. 2 ст. 460 ГК РФ), отказывается передать проданную недвижимость (п. 1 ст. 463 ГК РФ), существенно нарушил требования к качеству недвижимости.
Так, гр. Б. обратился в суд с иском к ООО «М.» о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества. В обоснование иска указал, что по заключенному договору купли-продажи недвижимого имущества Б. продал, а ООО «М.» приобрело в собственность объекты недвижимости, обязавшись перечислить указанные денежные средства на лицевой счет Б. в установленный сторонами срок. Поскольку Б. не получил денежные средства за проданные объекты недвижимости, в предъявленном в суд иске было заявлено требование о расторжении заключенного между Б. и ООО «М.» договора купли-продажи имущества. Решением Елабужского городского суда Республики Татарстан от 28.06.2017 по делу N 2-1112/2017 иск Б. удовлетворен, суд установил расторгнуть заключенный договор купли-продажи недвижимого имущества и указал, что данное решение является основанием для прекращения права собственности ответчика и регистрации за Б. права собственности на указанное недвижимое имущество.
Форс-мажор и отмена сделок купли-продажи недвижимости
Алексеевская А.
Приобретение и продажа недвижимости всегда являлись для граждан делом ответственным и волнительным. Да и лица, осуществляющие профессиональную деятельность в сфере строительства и продажи недвижимости, не могут быть полностью застрахованы от наступления непредвиденных обстоятельств, препятствующих нормальному исполнению взятых на себя обязательств.
Гражданский кодекс РФ не раскрывает понятия «форс-мажор». Упоминание о непреодолимых обстоятельствах имеется в п. 3 ст. 401 ГК РФ.
В соответствии с указанной нормой, если иное не предусмотрено законом или договором, лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств.
Чрезвычайность означает, что это обстоятельство не должно было наступить в конкретных условиях, не относится к жизненному риску. Непредотвратимость – что любой другой участник в той же ситуации не смог бы избежать наступления этого обстоятельства или его последствий.
Указанные выводы можно сделать, анализируя п. 8 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств».
В соответствии с п. 9 указанного Постановления наступление обстоятельств непреодолимой силы само по себе не прекращает обязательство должника, если исполнение остается возможным после того, как они отпали.
Когда невозможно получить деньги обратно
Задаток не будет возвращён, если покупатель сам виноват в срыве сделки или нарушении установленных в договоре условий. Это действует в случае, если само соглашение передачи денежных средств было составлено правильно. Никаких законных оснований вернуть предоставленную им сумму в таком случае не будет. К тому же, вернуть деньги будет проблематично в тех случаях, когда договор был утерян.
При этом, если покупатель не смог провести планируемую сделку, решил отказаться от исполнения обязательств и вернуть задаток, в ходе судебного разбирательства он может ссылаться на статью 451 ГК РФ, в которой указано, что резко поменявшаяся ситуация является уважительной причиной. Поскольку, если бы он знал или мог предугадать, что в будущем обстоятельства изменятся настолько резко, он бы не подписывал соглашение или заключил бы его, но на других условиях.
Зафиксировать условия, обстоятельства и сумму задатка можно двумя документами — соглашением или предварительным договором (ст. 429 ГК). Оба юридически равнозначны, составляются в произвольной форме, но обязательно должны содержать максимально подробную информацию:
- ФИО, серию и номер паспорта, место прописки покупателя и продавцов (всех собственников объекта);
- сведения о квартире – адрес, кадастровый номер, общая и жилая площадь, полная стоимость;
- сумму задатка – цифрами и прописью;
- порядок передачи денег – когда и каким способом (наличными или на банковский счет);
- сроки совершение сделки – в течение какого времени договор купли-продажи будет подписан (указывают конкретными датами, например, до 31.12.2020, а не «в течение двух месяцев»);
- права, обязанности и ответственность сторон – покупатель вносит нужную сумму до конкретной даты, а продавец оставляет ему помещение в оговоренном состоянии (с мебелью, уборкой и т.д.);
- о том, кто оплатит сопутствующие расходы при оформлении сделки;
- форс-мажорные ситуации – что считается непредвиденными обстоятельствами, и как поведут себя стороны, если это произойдет;
- дату составления и вступления в силу, например, с момента подписания или какой-то другой даты;
- подписи сторон с расшифровкой инициалов.
Важно уточнить в документе, что передаваемые средства являются именно задатком. Только так можно не возвращать их покупателю, если он передумал, или требовать двойной размер от продавца. Когда это не определено, то в спорной ситуации сумму посчитают простым авансом. Для сторон это не выгодно. Его продавец обязан возвращать.
Короновирус. Будьте здоровы!
Как пандемия короновируса вообще может быть связана с арендой жилья? – Если вы сдаете жилье долгосрочно одному, известному вам клиенту, и не планируете расторгать договор, или же снимаете жилье долгосрочно – то мы дадим вам пожалуй только две рекомендации:
- Нормальное желание арендодателя – периодически посещать квартиру и проверять, что там “все нормально”. Действительно ли стоит это делать прямо сейчас? – Даже консервативные государственные учреждения и учебные заведения переходят на дистанционную работу. Звонок с видео по скайпу – и ваш жилец сможет показать вам и состояние квартиры, и показания счетчиков.
- Когда все работают дистанционно, то очевидно увеличивается потребление электричества и воды. Если за коммуналку платит арендодатель – это может стать сюрпризом для него в ближайшем счете за коммунальные услуги. А если арендатор – то для арендатора. Самое время поставить энергосберегающие лампочки, задействовать возможности “Умного дома” (если он у вас есть), рационально планировать использование электричества по времени суток (там, где есть двухтарифные или многотарифные счетчики). Напоминаем, что возмещение по коммунальным платежам “по счетчикам”, которое наниматель переводит наймодателю-самозанятому, не облагается налогом.
- Ограничения на передвижение, вводимые в рамках карантина в г. Москве (и возможно в других городах), связаны с фактической “привязкой” каждого к определенному месту регистрации. Даже если “вчера” вашим жильцам не требовалась регистрация, она может потребоваться “сегодня”. Мы рекомендуем всегда жильцам при выходе из квартиры с собой копию договора (или по меньшей мере фото договора в телефоне, с паспортными данными владельца жилья и контактным телефоном владельца жилья). Если регистрация необходима, то постарайтесь оформить ее дистанционно (возможно, новые регламенты будут это позволять), либо при первом возможном случае – лично.
Чем отличается задаток от аванса
Пунктом 2 статьи 381 ГК РФ предусмотрены последствия за прекращение и неисполнение обязательства обеспеченного задатком. За неисполнение покупателем условий по договору – задаток остается у продавца. Если продавец отказывается от исполнения обязательств, он обязан уплатить покупателю двойную сумму задатка.
Аванс – денежная сумма, которая вносится в качестве предоплаты в подтверждение исполнение своего обязательства до начала исполнения встречного обязательства. Аванс служит доказательством заключения договора, но не является способом обеспечения его реального исполнения, так как при неисполнении обязательств подлежит возврату. При внесении аванса покупателем и последующем отказе от совершения сделки купли-продажи покупателем или продавцом, аванс должен быть возвращен покупателю полностью.
Тонкости составления договора
Документация, которая подтверждает факт выдачи задатка (аванса) должна составляться правильно, с указанием условий, сведений об участниках и при условии соблюдения требований законодательства. Стоит учесть, что нюансы оформления бумаг в каждом агентстве или банке могут отличаться, поэтому интересующую информацию важно получить непосредственно в офисе или на сайте организации. Как правило, упомянутые структуры размещают образец расписки и договора, подразумевающего передачу авансового платежа при покупке жилья.
Если речь идет о приобретении квартиры или дома в ипотеку, о желании перечислить задаток требуется оповестить банковское учреждение. Последнее вычитает указанную сумму из размера первоначального взноса. Средства могут передаваться наличными или перечисляться на счет (карту).
Составление документов при покупке недвижимости в ипотеку ничем не отличается от классической сделки:
- Соглашение составляется в двух вариантах — для одной и другой стороны.
- Делается копия упомянутой выше бумаги, которая направляется в банк-кредитор.
- Покупатель выдает финансы в оговоренном объеме.
- Получатель средств (продавец) составляет расписку.
- Банку-кредитору передается копия расписки.
Соглашение оформлено с учетом законодательства, если в нем прописаны хозяева недвижимости, указаны стороны сделки, упомянуты сведения о стоимости жилья и размере задатка (аванса). Кроме того, в документе должна быть информация о самой недвижимости и ответственности за невыполнение условий.
Что признают форс-мажором
В Гражданском кодексе им дано следующее определение: чрезвычайные обстоятельства, предотвратить которые невозможно при существующих условиях, влекущие за собой невозможность исполнения договорных обязательств (ч. 3 ст. 401 ГК РФ). Сюда относят, например, стихийные бедствия, войны, эпидемии и т. д. Как следствие, доказанный факт наступления таких обстоятельств освобождает стороны сделки от ответственности, т. к. исключает их вину. Для этого прописывают действие обстоятельств непреодолимой силы в контракте по 44-ФЗ.
Доказывать невиновность должна сторона, которая не смогла выполнить обязательства (ч. 2 ст. 401 ГК РФ). В отношении международных договоров и внешнеторговых сделок это засвидетельствует Торгово-промышленная палата (приложение к постановлению правления ТПП № 173-14 от 23.12.2015). Услуга платная, оказывают ее по заявлению заинтересованной стороны. В результате ТПП выдает заключение о форс-мажоре.
Заранее составленное соглашение, по которому сокращается либо упраздняется ответственность за умышленное невыполнение условий сделки, не имеет юридической силы.
Это справедливо и для контрактной системы. В ч. 9 ст. 34 закона о контрактной системе сказано, что штраф или пени за нарушение обязательств, возникших по причине обстоятельств непреодолимой силы, в соответствии с 44 ФЗ, не начисляется, если сторона докажет этот факт.
Коронавирус как обстоятельство непреодолимой силы «Коммерсантъ» со ссылкой на свои источники сообщает, что правительство планирует признать коронавирус форс-мажорным обстоятельством при исполнении обязательств по госконтрактам.
Торгово-промышленная палата уже выдает заключения о форс-мажоре из-за коронавируса, но только если сорвались экспортные поставки. А у бизнеса уже возникли проблемы при исполнении госконтрактов — многие поставляют товары из Китая. По данным «Ъ», коронавирус хотят признать форс-мажорной ситуацией, чтобы решить проблемы производителей автомобилей.
Глава КамАЗа Сергей Когогин говорил, что из-за эпидемии автоконцернам, которые работают по 44-ФЗ, «очень сложно», так как штрафы при неисполнении условий контракта «гигантские». В Минпромторге «Ъ» заявили, что «необходимо нивелировать проблемы из-за коронавируса, связанные с исполнением обязательств по заключенным автопроизводителями госконтрактам», и подтвердили, что разрабатывают проект НПА совместно с Минюстом и Минфином. Но каких-либо сроков, как и самого документа, пока нет.
Если признают форс-мажор по 44-ФЗ из-за эпидемии коронавируса, у заказчиков автоматически появится право закупать у единственного поставщика по п. 9 ч. 1 ст. 93 44-ФЗ. А вот изменить условия контрактов из-за коронавирусной инфекции не получится. Кроме строительных контрактов, обстоятельства непреодолимой силы не являются основаниями для изменения существенных условий госконтрактов. Если коронавирусную инфекцию признают форс-мажором, то поставщики уйдут от ответственности, но не от исполнения обязательств.