Досрочное погашение ипотеки. Как выгоднее и быстрее рассчитаться с банком
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Досрочное погашение ипотеки. Как выгоднее и быстрее рассчитаться с банком». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Все российские банки предоставляют своим заемщикам возможность досрочно погасить ипотечный кредит — либо полностью, либо частично. Выгода от досрочного погашения напрямую зависит от оставшегося срока кредита — чем ближе к концу срока кредита, тем менее выгодно погашать ипотеку досрочно. В долгосрочной перспективе выгоднее сокращать срок. Но если вы выберете уменьшение ежемесячного платежа, экономию сможете почувствовать сразу.
Условия досрочного полного и частичного погашения
При внесении внеочередного платежа нужно обязательно уведомить банк. Как правило, заявление о полном досрочном погашении кредита необходимо написать в отделении банка. При частичном погашении в большинстве банков заявление можно подать онлайн — через мобильное приложение или интернет-банк. Важно учитывать этот момент, так как без заявления перечисленная сумма просто поступает на кредитный счет, с которого будут списываться ежемесячные платежи по графику — в таком случае переплата совсем не уменьшится.
Например, в Сбербанке досрочно можно погасить сумму не меньше 30% от суммы ежемесячного платежа. Совершить досрочное погашение можно в любой момент начиная со второго дня от выдачи кредита. Никаких документов для досрочного погашения не потребуется — все можно оформить на сайте «Сбербанк Онлайн» или в приложении. Достаточно зайти в раздел «Кредиты», выбрать свой ипотечный кредит, далее нажать «Операции» и «Погасить досрочно». После этого нужно выбрать счет, с которого будут списаны средства, отметить в выпадающем списке, что вы хотите, сокращать срок или сумму, и указать сумму, которую необходимо списать в счет досрочного погашения. Заявление на досрочное погашение создается автоматически, при наличии указанной суммы на счете она будет списана в счет погашения ипотечного кредита.
Условия досрочного погашения
Важно понимать, что досрочное погашение имеет смысл в том случае, когда большую часть ежемесячных выплат составляют проценты, а не само тело кредита. Внося большие суммы, заемщик может быстрее закрыть кредитную сумму, после чего ему смогут пересчитать проценты и уменьшить общую цифру займа – тело кредита плюс ставка. Воспользоваться услугой досрочного погашения могут клиенты любого банка России. Однако условия при этом могут оказаться разными. Если человек хочет внести весь остаток суммы, он обязательно должен уведомить об этом финансовое учреждение. Оно, в свою очередь, должно рассчитать точную сумму, необходимую для внесения с учетом процентов. Для уведомления банка создается специальное заявление, которое необходимо подать в отделение. Вносить деньги на счет можно только после рассмотрения этого документа.
Если клиент желает погасить часть суммы, ему также придется подавать уведомление. В этом случае письменное заявление не требуется – зачастую достаточно заполнения специальной онлайн-формы. Далее можно вносить средства на счет. В определенный день, который банк установит самостоятельно, эти деньги будут списаны.
В зависимости от того, в каком банке была оформлена ипотека, может присутствовать условие, касающееся суммы погашения. К примеру, один из российских банков позволяет превышать размер ежемесячного платежа не меньше, чем на 30%. Начинать такие досрочные выплаты можно с первого месяца после получения кредита.
Что лучше уменьшить: срок или платеж?
Как уже говорилось ранее, что именно уменьшать – срок или платеж, заемщик может выбирать самостоятельно. Преимущество первого варианта заключается в том, что при ускорении выплаты кредита снижаются проценты, которые на него начисляются. Соответственно, вся сумма погашения становится меньше. При этом ежемесячный платеж не меняется.
Если у клиента есть необходимость снизить ежемесячные выплаты, он может это сделать за счет досрочного частичного погашения. Обычно этим вариантом пользуются заемщики, которым необходимо снизить нагрузку на свой бюджет в будущем. Например, человек планирует менять место работы. При этом он не знает, насколько стабильным окажется его финансовое положение на тот момент времени. Погасив часть досрочно, он получает возможность в этот период времени платить меньше.
Полное погашение означает выплату всего займа. Сколько бы процентов по первоначальной программе вы ни оставались должны, вам нужно будет выплатить лишь то, что начислено с момента последнего ежемесячного платежа до момента досрочного погашения.
Приведу простой пример: если вы платили по кредиту, скажем, вчера, а сегодня пришли оформить досрочное погашение, нужно будет заплатить остаток «тела» кредита (суммы займа) и проценты за один день. Если платеж был неделю назад — проценты за неделю. И так далее.
Если раньше за полное досрочное погашение нужно было заплатить комиссию (как правило, 0,1% от суммы кредита), теперь банки это не практикуют. Как правило, даже не требуется заявление на досрочное погашение — внесение всей оставшейся суммы автоматически будет расцениваться кредитной организацией как желание закрыть ипотеку. По правилам, вам останется лишь через неделю сходить в банк и написать заявление на снятие залога с квартиры.
Тем не менее перед тем, как решиться на досрочное погашение, нужно внимательно прочитать договор. Так, в единичных случаях его условия могут обязывать заемщика подавать заявление на досрочное закрытие жилищного кредита заранее, причем за довольно длительный период — до 30 дней.
Что выгоднее уменьшить: срок или платеж
Существует немало споров относительно того, как выгоднее или комфортнее частично гасить ипотеку, что уменьшать — срок выплаты или ежемесячный платеж. Определиться с этим поможет знание о различии между аннуитетными и дифференцированными платежами.
Первые — равные на протяжении всего срока кредитования; вторые — в начале выплаты бОльшие суммы, которые сокращаются с каждым месяцем по мере уменьшения долга.
На самом деле математически разницу вы сможете вычислить только для ипотеки по системе дифференцированных платежей — в этом случае всегда стоит выбирать частичное погашение с уменьшением срока кредитования. Так итоговая экономия станет больше. Правда, дифференцированные платежи сейчас встречаются все реже.
При аннуитетных платежах математически нет никакой разницы, что уменьшать: платеж или срок. Есть гипотеза, что лучше сокращать платеж, но при этом продолжать ежемесячно платить «прежнюю» сумму — так вы быстрее приблизите сокращение ежемесячного платежа до считанных рублей и в один прекрасный день одним платежом погасите остаток задолженности за последние несколько лет. Однако данная схема подходит только людям с высоким уровнем самодисциплины.
Если вы таковой не обладаете, то, получив возможность ежемесячно платить меньше, будет сложно продолжать перечислять «прежнюю» сумму. Поэтому разумнее при частичных досрочных погашениях всегда сокращать срок кредита, приближая заветную дату окончания ваших долговых обязательств, а не питать иллюзии, что, получив возможность платить меньше, вы будете ежемесячно отдавать все то же количество денег.
Варианты досрочного гашения потеки
Имея дополнительные свободные денежные средства, клиент, внеся их в качестве досрочного гашения может выбрать один из трех предлагаемых вариантов:
- Сокращение срока кредитования, предусматривающего:
- уменьшение срока ипотеки;
- значительное снижение общего размера переплаты;
- сохранение размера ежемесячного платежа.
Решение пойти по этому пути заинтересует тех, кто справляется с текущей кредитной нагрузкой, но хочет сэкономить на процентах.
- Уменьшение ежемесячных платежей, ведущего к:
- сохранению срока ипотеки;
- незначительному снижению общего размера переплаты;
- уменьшению ежемесячных платежей.
Этот вариант досрочного гашения приведет к сокращению суммы ежемесячных платежей, тем самым позволив тратить больше денег на собственные нужны.
- Комбинированный вариант, предполагающий:
- официальное сокращение размера обязательного платежа;
- фактическое сохранение размера ежемесячного взноса;
- сокращение срока ипотеки за счет того, что образующиеся переплаты будут идти на досрочное погашение.
Комбинированный вариант, по мнению экспертов, считается наиболее выгодным и комфортным. Данный вариант позволяет в случае ухудшения финансовой ситуации в любой момент отложить досрочное погашение.
Для наглядности приведем пример в форме таблицы. Исходные данные:
- сумма кредита — 1,5 миллиона рублей;
- ставка — 10,8%;
- срок — 36 месяцев;
- ежемесячный платеж — 48966 рублей;
- размер суммы, направленный на досрочное погашение — 500 тысяч рублей.
| Вариант погашения | Срок кредитования (месяц) | Ежемесячный платеж (руб.) | Переплата, идущая на досрочное погашение (руб.) | Итоговая переплата по кредиту (руб.) |
| Сокращение срока | 25 | 48966 | — | 178554 |
| Уменьшение платежа | 36 | 20126 | — | 207510 |
| Комбинированный вариант | 25 | 48966 | 28840 | 176547 |
Схема частичного погашения: когда платить выгодно, а когда — невыгодно
Теперь рассмотрим вариант, при котором уже знакомый нам М., купивший в рассрочку телефон, решил гасить свой аннуитетный заем досрочно, но не столь радикально, а частями. В первый месяц с него взыщут порядка 1,5 тыс. рублей за проценты (напомним, из суммы 2 166,67 рубля); во второй — 1,3 тыс. рублей, а уже с третьего месяца — всего около 300.
И с каждым последующим периодом сумма основного долга в выплатах будет возрастать, а процентов — снижаться. Из приведенного примера видно, что кредитор списал более половины процентов в первые два месяца действия кредита.
Предположим, что наш должник начнет выплачивать заем досрочно на восемнадцатый месяц. Сумма процентов в этот период составляет менее 100 рублей, к концу срока и вовсе снизится до 15 рублей. Добиться существенной экономии удастся только, если он начнет вносить платежи досрочно уже с первого месяца.
И в этом случае как раз пригодятся советы экспертов о том, что в период высокой инфляции и ставок нет смысла форсировать погашение кредитов, взятых ранее по низким ставкам (особенно когда значительная часть процентов банку выплачена), если затем придется брать суммы на новые покупки на гораздо менее выгодных условиях.
Стоит ли сейчас в кризис гасить ипотеку досрочно
Предсказать дальнейшее развитие ситуации не могут даже эксперты. Нестабильность показывает не только российская, но и мировая экономика.
Заемщикам рекомендуется в этой ситуации иметь определенный резерв средств, позволяющий не допустить просрочек даже в случае возникновения финансовых проблем. Эксперты рекомендует прежде, чем брать ипотеку создать себе резерв на 3-6 месячных расходов с учетом платежа по ипотеке, чтобы спокойно пережить кризис.
Если же ситуация с деньгами пока достаточно стабильная и резервы созданы, то часть средств можно и нужно направлять на досрочные выплаты по кредиту. При этом предпочтительнее деньги направлять на уменьшение сумму ежемесячного платежа. Если проблемы в будущем все же возникнут, найти деньги на меньший взнос будет проще.
Погашение двумя способами одновременно
Большинство банковских учреждений позволяют своим клиентам воспользоваться сразу несколькими способами досрочного погашения ипотеки. В тех случаях, когда заемщик в состоянии производить регулярные выплаты, которые, в свою очередь, не ограничены договором, оба варианта являются экономически тождественными друг другу. При погашении с уменьшением величины платежа можно реинвестировать сэкономленные средства в счет следующего ежемесячного взноса. В процентном соотношении такая экономия будет равной для обоих способов.
Второй вариант лучше всего подходит для непредвиденных обстоятельств, ведь в таком случае долговая нагрузка в виде ежемесячного платежа будет меньше. Если вы уверены, что в будущем никакие финансовые трудности вам не грозят, разницы в способах досрочного погашения нет. Для желающих предусмотреть возможность снижения доходов стоит обратить внимание на уплату с уменьшением размера платежа. В таком случае при возникновении трудностей всегда можно вернуться к стандартным выплатам согласно графику.
Выплата ипотеки досрочно
Возможно ли досрочное погашение ипотеки? В соответствии с российским законодательством заемщик имеет право на досрочное полное либо частичное погашение взятых ипотечных обязательств. Банкам запрещено отказывать клиенту в реализации указанного права. Заемщик обязан предупредить банковскую организацию о своем желании досрочного гашения ипотеки в срок не позднее чем за 30 дней до предполагаемого события. Банки на свое усмотрение могут удлинить или сократить срок указанного информирования.
Клиент может закрыть ипотеку, полностью выплатив банку единовременно весь остаток взятой в долг суммы с процентами либо погасить часть долга. В последнем случае практикуется пересмотр ипотечного договора в сторону уменьшения срока кредитования или ежемесячной суммы оплаты.
Право заемщика полностью погасить ипотеку раньше указанного в договоре срока без финансовых санкций со стороны банковской структуры закреплено законодательно.
Досрочное погашение ипотеки материнским капиталом
В отдельных банковских продуктах изначально прописывается возможность погашения взятой ипотеки за счет средств материнского сертификата. Для этого необходимо обратиться в банк, уточнить возможность погашения долга материнским капиталом, взять соответствующую справку банковской организации, собрать необходимые документы и предоставить их в отделение Пенсионного фонда РФ. Уполномоченная структура, рассмотрев пакет документов, при положительном решении вопроса перечисляет указанные средства на счет банка – кредитора в качестве погашения части ипотечного долга. Узнать как правильно досрочно погасить ипотеку материнскими средствами, на каком этапе это возможно, следует заранее, до заключения ипотечного договора у представителя банка.
Материнским капиталом можно оплатить исключительно тело кредита, погасить проценты, штрафы, пеню за счет этих средств невозможно.
Возврат страховки при досрочном погашении ипотеки
Для минимизации рисков от невыплаты ипотечного долга, банки практикуют обязательное или добровольное страхование ипотечного или другого залогового жилья, жизни, здоровья титульного заемщика. Договор страхования заключается на весь срок действия кредитного договора, оплата может происходить как единоразово, так и по определенным периодам. При полном досрочном погашении ипотеки заемщик имеет право требовать от страховой компании возврата суммы, которая обеспечивала страхование рисков на период, оставшийся для выплаты займа.
Возврат части суммы страховки возможен:
- — если ипотека погашена полностью;
- — не наступил страховой случай;
- — сумма страховки оплачена на период больший, чем фактический.
Для возврата части страховки заемщик должен собрать и предоставить в страховую компанию следующие документы:
- — паспорт;
- — договор ипотеки;
- — договор страхования;
- — справку банка о досрочном погашении займа;
- — платежные документы, подтверждающие уплату страховых взносов;
- — заявление о возврате уплаченных ранее страховых взносах за период, который не наступил.
Эксперты рекомендуют заемщику не затягивать со сроками подачи заявления о возврате части страховых взносов. После погашения жилищной ссуды следует в месячный срок собрать необходимые документы и подать их в страховую компанию. Если компания отказывает в возврате денежных средств, это следует зафиксировать письменно для дальнейшего обращения в суд.
Аннуитетные и дифференцированные платежи: когда погашение выгодно?
Есть некоторые ипотечные программы, предполагающие дифференцированный способ расчетов. Но подавляющее большинство ипотек выдается с аннуитетным платежом.
Чтобы определить, когда погашать и при каких обстоятельствах это выгоднее всего, необходимо разобраться в особенностях определения ипотечных платежей:
- Аннуитетные платежи предполагают возможность распределения всей процентной переплаты за весь срок действия договора, с определением стабильного неизменного ежемесячного взноса. Данная схема позволяет получить согласование гораздо большей заемной суммы, так как банк определяет максимальный лимит исходя из платежных возможностей человека. С учетом того, что в первые годы ипотеки клиент выплачивает в первую очередь проценты, с незначительным снижением основного тела кредита, досрочные погашения особенно выгодны в первой половине кредитования. Чем ближе к завершению действия договора, тем меньше экономическая целесообразность в погашении сверх графика, ведь проценты банку по большей части уже выплачены.
- Дифференцированный платеж применяется редко, так как серьезно ограничивает лимит доступной суммы. Так как финансовая организация ориентируется, прежде всего, на доход человека и его способность обслуживать долг, особенно крупные взносы первого периода не дают шансов получить большие займы. По мере погашения ипотеки, основной долг снижается, а вместе с ним уменьшается размер ежемесячного взноса и процентная переплата. Экономия от досрочного погашения при дифференцированном платеже ощутима на любом этапе обслуживания долга, ведь заемщик получает весомую выгоду в виде возврата процентов, которые уже не будут начислены в связи со снижением основного тела кредита.