НУЖНО ЛИ ВАМ СОПРОВОЖДЕНИЕ СДЕЛКИ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ?
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «НУЖНО ЛИ ВАМ СОПРОВОЖДЕНИЕ СДЕЛКИ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Не следует считать, что необязательные условия имеют более низкую важность по отношению к остальным. Всё то, что указано в договоре порождает юридические последствия. Необязательными условия становятся только в силу того, что ни один нормативный акт не указывает прямо на то, что они должны присутствовать в договоре. Однако, если какое-то из необязательных условий сделки не будет исполнятся, то это может послужить причиной для признания её недействительной.
Что нужно знать о нотариальной сделке
Нотариальное удостоверение договора нужно, когда продавец:
- младше 18 лет
- недееспособен
- продает одну из частей общей долевой собственности
Вероятно, вы слышали, что заверенная сделка – это гарантия, так как нотариус обязуется возместить все возникшие убытки по его вине . Однако на самом деле он отвечает лишь за текущую сделку и не гарантирует, что у вас не будет:
- долгов за коммуналку и капитальный ремонт
- дальних родственников, кто после сделки сможет претендовать на квартиру
- оспорена одна из предыдущих сделок в истории объекта недвижимости
Кроме того, не соглашайтесь на нотариуса от продавца. Дело в том, что они могут быть мошенниками и работать в связке, для того чтобы заполучить от очередной жертвы деньги без передачи ей квартиры.
Кто может заключить ДКП
Договор купли-продажи могут заключать и граждане между собой, и гражданин с компанией, и две компании.
В любом случае в сделке принимают участие как минимум две стороны:
✓
Продавец — тот, которому принадлежит объект недвижимости
✓
Покупатель — тот, к кому после завершения сделки переходит право собственности на объект договора
При необходимости в сделке могут принимать участие доверенные лица, которые представляют интересы сторон.
Документы, используемые при составлении ДКП на квартиру
|
Бумаги для продавца |
Документация для покупателя |
|
|
Сопровождение риэлтора и юриста
Операции с недвижимостью сопровождают разные специалисты. В первую очередь — риелтор.
Риелтор, работающий с продавцом, призван найти человека, желающего приобрести его продаваемый объект. Он также участвует в переговорах и содействует в сборе необходимых документов. Риелтор на стороне приобретателя необходим для поиска подходящего объекта покупки, а также чтобы помочь собрать нужные документы. При этом сопровождение сделки риелтором не гарантирует ее законность, этот специалист не несет ответственности за нее.
В паре с риелтором может работать сторонний юрист, который консультирует клиента по правовым вопросам процесса купли-продажи недвижимости, составляет текст соглашения, содействует в сборе документов. Он также не несет законодательно установленную ответственность за свои действия.
Продавец и покупатель вправе не прибегать к услугам этих специалистов и проходить каждый этап оформления самостоятельно. Собственник может сам найти покупателя, а тот может лично искать подходящий вариант для покупки. Наем этих специалистов — дело строго добровольное. Однако, например, услуги риелтора облегчают процесс и экономят время.
Нотариальное сопровождение
Обращение в нотариальную контору — это обязательный этап отчуждения квартиры, если:
● продается собственность несовершеннолетнего ребенка;
● продается не недвижимое имущество целиком, а только доля в праве на него.
В остальных случаях такая форма договора не является обязательной, но абсолютно во всех случаях она желательна, потому что такое удостоверение страхует стороны от возможных юридических рисков. В отличие от риелтора и стороннего юриста, консультирующего по вопросам недвижимости, нотариус, удостоверяя договор купли-продажи квартиры, несет полную материальную ответственность за свои действия.
Такое сопровождение означает, что нотариус:
● проведет правовую экспертизу сделки, самостоятельно запросит сведения из государственных реестров, в том числе из Единого государственного реестра недвижимости, чтобы досконально проверить продаваемую недвижимость на предмет возможных обременений;
● подготовит текст договора купли-продажи, учитывающий ситуацию конкретной квартиры;
● лично побеседует с продавцом и покупателем. Он обязан проговорить условия заключаемого соглашения, ознакомить участников с юридическими последствиями данной операции, при необходимости ответить на возникшие вопросы. Кроме того, нотариус в ходе разговора убеждается в том, что все участники осознают смысл происходящего и находятся в здравом уме;
● после того как продавец и покупатель подписали соглашение, он совершает на нем удостоверительную надпись, форма которой установлена нормативно;
● важный этап оформления сделки — государственная регистрация перехода права собственности. При удостоверении обязанность по направлению документов в Росреестр ложится на нотариуса.
У нотариального удостоверения соглашения купли-продажи квартиры имеются очевидные плюсы:
● это надежная страховка от юридических рисков;
● это экономит время на регистрацию прав в Росреестре: если документы направляет нотариус, регистрация займет от 1 рабочего дня;
● стоимость нотариального удостоверения чаще всего находится ниже расценок сторонних посредников, которые при этом не несут ответственности за результаты своей работы.
Стоимость нотариального удостоверения установлена законом и не может изменяться произвольно.
Приостановка и отказ в регистрации права
Росреестр имеет право приостановить процедуру перехода права собственности на объект купли-продажи или вовсе отказать заявителю в оказании данной услуги. Это может произойти в таких случаях как:
- при заполнении заявления покупатель забыл его подписать;
- выявление факта наложения ареста на квартиру;
- отсутствие оплаты государственной пошлины;
- наличие ошибок, недостоверной информации и исправлений в документах;
- бумаги поданы третьей стороной не имеющей доверенности на осуществление деятельности;
- в случае наличия нескольких владельцев недвижимости нет от них отказа от своих прав на квартиру.
Дoгoвop пpи oфopмлeнии ипoтeки
Финaнcoвыe opгaнизaции, пpeдocтaвляющиe кpeдит нa пpиoбpeтeниe жилья, дoвoльнo чacтo тpeбyют oт зaeмщикa пpeдocтaвить coглaшeниe, cocтaвлeннoe мeждy пpoдaвцoм и пoкyпaтeлeм. B тaкoм cлyчae peшeниe oб oфopмлeнии ипoтeки пpинимaeтcя бaнкoм тoлькo пocлe изyчeния дoкyмeнтa, кoтopый пpeдocтaвляeтcя в финaнcoвyю opгaнизaцию.
BAЖНO! Пpи oфopмлeнии ипoтeчнoгo кpeдитa в coглaшeнии cлeдyeт дoпoлнитeльнo yкaзaть пyнкт o тoм, чтo нeдвижимocть бyдeт пpиoбpeтaтьcя зa cчeт зaeмныx cpeдcтв, пpeдocтaвлeнныx бaнкoм.
Taкжe вaжнo пpoпиcaть, чтo ecли финaнcoвaя opгaнизaция oткaжeт в пpeдocтaвлeнии кpeдитa, пpeдвapитeльный дoгoвop бyдeт aннyлиpoвaн, a зaдaтoк зa квapтиpy вoзвpaщeн пoкyпaтeлю в пoлнoм oбъeмe.
Из каких частей состоит договор купли и продажи
Чтобы предварительный и настоящий договор был составлен правильно, он должен включать такие пункты как название договора, а также дату и место подписания, кто выступает сторонами сделки (данные продавца и покупателя), кто живет в квартире вместе с продавцом. Также необходимо включить сведения о том, что является предметом договора (квартира или другой физический объект недвижимости), а также идентифицирующие данные о продаваемой квартире.
Суть договора (продажа недвижимости) и цена сделки. Договор изготавливается в трех образцах. Каждый образец после подписания передается продавцу, покупателя и в Росреестре. Образцы в Росреестре подтверждают юридическую силу того что купля и продажа была выполнена правильно.
Чтобы составить бланк, который предусматривает все нюансы, могут быть включены дополнительные пункты. Например, какие документы являются основанием для получения права собственности со стороны продавца, в какой срок будет представлена возможность перехода права собственности с одного пункта на другой.
Помимо этого в договоре может быть представлена информация о том, когда жильцы будут готовы освободить площадь для новых владельцев. Это очень важно, если бывшие владельцы нуждаются в дополнительном времени для того, чтобы выселиться из проданного жилья. Например, их ипотека только оформляется, и нет возможности сразу же приобрести новое жилье.
Если деньги платятся из разных источников, нужно указать какая сумма и откуда попадает на счет продавцу. А если квартира будет принадлежать нескольким людям, нужно предоставить несколько экземпляров, поскольку свой бланк должен быть у каждого заинтересованного лица, иногда даже в банке что занимался оформлением ипотеки. Чтобы не возникало проблем, необходимо указать в самом договоре, сколько образцов предусмотрено для каждого варианта.
«Задаток», «аванс» или «обеспечительный платеж»
НУЖНО ЛИ ВОЗВРАЩАТЬ «ЗАЛОГ» в случае ОТКАЗА от СДЕЛКИ? Гражданский кодекс РФ (ст.380, 381, 487) четко разделяет понятия «задатка», «предварительной оплаты» и «обеспечительного платежа»«
«Предварительная оплата» (аванс) при отмене сделки по инициативе любой стороны возвращается в размере 100%.
«Задаток» — это денежная сумма, гарантирующая выполнение обязательств. В случае отказа от сделки Задаток не возвращается или возвращается в двойном размере.
«Залог» или «обеспечительный платеж» — позволяет в предварительном договоре указать любые штрафные санкции для стороны, которая отказывается от сделки.
Какие риски существуют
На протяжении многих лет рынок риелторских услуг остается непрозрачным. Существуют различные ассоциации и объединения, которые проводят добровольную сертификацию риелторов, однако это не может в полной мере свидетельствовать о качестве оказываемых услуг, говорит юрист юридической фирмы «Арбитраж.ру» Дмитрий Усольцев.
Проблемы у клиентов на вторичном рынке не всегда возникают по причине недобросовестности посредника, в некоторых случаях даже добросовестное исполнение обязательств риелтором не может уберечь стороны от рисков последующего оспаривания сделки, замечает Дмитрий Усольцев. Зачастую у риелтора может просто не быть данных, которые необходимы для проведения всесторонней проверки чистоты совершаемой сделки, поясняет эксперт.
Меры ответственности, к которой можно будет привлечь риелтора, во многом зависят от условий, предусмотренных сторонами в своем договоре. Если в соответствии с условиями договора обязанности посредника ограничиваются лишь поиском объекта недвижимости или покупателя, то привлечь к ответственности за то, что переход права собственности не состоялся, не удастся, добавляет Дмитрий Усольцев.
Нужен ли нотариус при сделке и в каких случаях?
Услугами нотариуса в обязательном порядке необходимо воспользоваться, если договор по купле-продаже недвижимого имущества производится с участием несовершеннолетнего или по доверенности.
Нотариус необходим, если один из участников сторон конкретной сделки не может самостоятельно прибыть на место для подтверждения факта осуществления покупки или продажи квартиры, соответственно, подписания договора. В таком случае потребуется составление доверенности, которая будет подтверждена нотариусом, причем тем же специалистом, у которого составляется сам договор купли-продажи квартиры.
При совершении сделок купли-продажи несовершеннолетними, операция осложнена обязательным наличием 3-их лиц.
За непосредственным осуществлением договора следят органы опеки, а также все операции и документы в обязательном порядке регистрируются у нотариуса. Перед регистрацией договора в Росреестре потребуется заверение нотариуса.
Нотариальное сопровождение обладает своими преимуществами и недостатками.
Можно ли оспорить и в каких случаях?
Оформленный договор через нотариуса купли продажи недвижимости, предварительное проведение расчета через банк, все же имеет определенные риски. Законом обозначены обстоятельства, когда можно оспорить договор в судебном порядке. Аннулирование представлено в 3-х возможных вариантах:
- Оспаривание – доказав, что права собственности были нарушены; в течение 1 года с момента, как заинтересованное лицо узнало о нарушении своих прав.
- Ничтожность. Признаки ничтожности указаны в статьях 168–172 ГК РФ. Срок давности – 3 года, максимальный – до 10 лет.
- Расторжение при существенном нарушении условий одной из сторон (ст. 451 ГК РФ). Например, квартира не соотвествует описанию в паспорте или покупатель не выплатил всю сумму средств до указанной даты.
Договор купли-продажи квартиры: обязательная структура
Любой договор продажи квартиры должен соответствовать общепринятой структуре:
- Преамбула договора – указывается наименование документа, место и дата его заключения, имена сторон (ФИО или полное наименование компании) с указанием того, кто является продавцом, а кто покупателем.
- Условия договора – описывается характеристика продаваемой квартиры (полный адрес, количество комнат, общая и жилая площадь, назначение, этаж и другое); прописываются документы, на основании которых квартира принадлежит продавцу, в том числе вид права – собственность или долевая собственность.
- Стоимость объекта и порядок расчетов – фиксируется конкретная цена объекта и способ расчетов (отсрочка или рассрочка платежа, наличный или безналичный расчет, банковская ячейка и другое).
- Передача объекта – указывается точная дата выезда и въезда продавца и покупателя соответственно.
- Права и обязанности сторон – например, продавец обязан предупредить о недостатках квартиры, покупатель имеет право получить информацию у управляющей компании о долгах за коммунальные платежи и т.д.
- Законодательная база – обязательно указывается перечень статей Гражданского кодекса РФ, на основании которых проводится сделка, стороны должны быть ознакомлены с нормами закона.
- Особые условия – перечисляются граждане, которые прописаны в квартире, а также даты их выписки либо договоренность, что они выпишутся до сделки; указывается, кто из сторон оплачивает государственную пошлину за регистрацию перехода права собственности, как правило, ее оплачивает покупатель.
- Ответственность сторон — прописывается ответственность продавца и покупателя, а также порядок решения споров в случае их возникновения.
- Дополнительные условия — стороны могут прописать другие условия, например, описание состояния квартиры, условия передачи мебели и другие детали сделки.
- Подпись сторон — составление договора завершается подписью сторон, которая производится в момент государственной регистрации сделки, при этом помимо подписи покупатель и продавец собственноручно указывают ФИО.
Какие документы необходимо приложить к договору купли-продажи
Для проведения сделки продажи квартиры, помимо договора, необходимо предоставить:
- физическим лицам – паспорт;
- юридическим лицам – свидетельство о государственной регистрации, учредительные документы со всеми дополнениями и изменениями, свидетельство о присвоении ИНН, распорядительные документы, справку о внесении юридического лица в государственный реестр;
- документы, подтверждающие полномочия представителя – нотариальную доверенность, удостоверение опекуна/попечителя, свидетельство об усыновлении;
- свидетельство о праве собственности или иной правоустанавливающий документ;
- выписку из домовой книги;
- кадастровый паспорт;
- согласие органов опеки и попечительства на продажу собственности, при совершении сделки с участием несовершеннолетних, недееспособных и т.д.;
- иные документы, например, нотариально заверенное согласие супруга на сделку, письменное согласие лица, в пользу которого ранее было установлено обременение на квартиру и другое.