Покупка квартиры в ипотеку: инструкция для тех, кто не хочет переплатить
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Покупка квартиры в ипотеку: инструкция для тех, кто не хочет переплатить». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Агент обязательно поинтересуется, как покупатель собирается рассчитываться. Ведь есть продавцы, которые категорически не согласны на ипотечные деньги и предпочитают расчет живьем. Их пугает необходимость связываться с банком, напрягает процесс дополнительного сбора документов.
Почему риэлторы спрашивают – наличка или ипотека
На самом деле для продавца в ипотечной сделке больше плюсов, чем минусов. Оформление бумаг ложится на плечи заемщика – ведь он заинтересован в получении кредита. К тому же банк гарантирует прозрачность расчетов – деньги налево не уйдут. И экономия времени налицо: ипотечные сделки регистрируются быстрее – до 5 рабочих дней.
Важно! Количество ипотечных сделок на рынке недвижимости растет. Пропорционально новым реалиям увеличивается количество агентств, сопровождающих процесс продажи–покупки квадратных метров от А до Я.
Какие проблемы при получении ипотеки поможет решить АН
Многие думают, что оформление ипотечного кредита простое и быстрое дело. На самом деле это не так и существует множество причин, по которым банк может отказать вам в ипотеке. Только обращение к знающим специалистам избавит вас от таких проблем и поможет найти выход из нестандартных ситуаций. Какие проблемы при получении ипотеки поможет решить АН? Приведем некоторые примеры:
- АН помогает с выбором программы по кредитованию;
- агентство подготавливает и собирает документацию;
- оказывает помощь в поиске достойного объекта, соответствующего требованиям банка;
- Проводит оценку квартиры;
- АН проверяет юридическую чистоту объекта;
- подготавливает документы для сделки;
- оказывает консультативные услуги по всем вопросам получения ипотеки и предстоящей следки.
Присутствие риэлтора при покупке квартиры через ипотеку
Для чего нужен риэлтор при покупке квартиры в ипотеку? Первое, что нужно сделать для оформления ипотечного кредитования, это определиться с банком. Порою, это совсем непросто – в каждом банке свои правила, свои тонкости, бывают и «подводные камни».
Опытный маклер уже знает условия многих банков, изучил все плюсы и минусы кредитования каждого из них. И готов рассказать о самых выгодных условиях, потому что и сам заинтересован в скорейшем заключении сделки. Также есть много случаев, когда без помощи риэлтора просто не обойтись:
- заёмщик не может представить справку о доходах, либо доходы не достаточно велики для одобрения ипотеки;
- кредитная история клиента не идеальна и есть вероятность, что в ипотечном кредитовании могут отказать;
- клиент не обладает большим количеством времени, чтобы изучить все условия кредитования, и опыта для этого не достаточно;
- большинство риэлторов имеют связи в банках, благодаря чему вся процедура одобрения кредитования и сбор необходимых документов проходит гораздо быстрее и на более выгодных условиях.
Плюсы и минусы покупки квартиры через риэлторское агентство
Каждый собственник квартиры, решивший ее продать, самостоятельно решает, нужны ему услуги риэлтора или нет. Сотрудничество с агентством недвижимости имеет свои преимущества и недостатки. Более наглядно они представлены в таблице.
|
Плюсы |
Минусы |
|
|
Для своевременного исполнения обязательств по договору, условия ипотеки определяют предоставление ликвидного залогового обеспечения, которым чаще всего и служит приобретаемый объект недвижимости. Рыночная стоимость залогового имущества является отправной точкой для определения суммы ипотечного займа, в связи с чем оценка залогового имущества является важным показателем в процессе кредитования.
Большинство банков, для проведения достоверной оценки обеспечения по кредиту, предлагают воспользоваться услугами оценочных организаций из числа своих партнеров. При этом они не ограничивают заемщиков в выборе, однако если отчет об оценке предоставлен организацией, имеющей отрицательный опыт работы с банком, последний вправе инициировать дополнительную проверку.
Также, если выявится недостоверность предоставленных оценок или нарушения требований законодательства в области оценки, то банковские учреждения имеют право направить мотивированные жалобы в регулирующие организации (СРОО). Поэтому специалисты рекомендуют пользоваться услугами оценщиков-партнеров.
Сертификат об оценке предоставляется в банк-кредитор.
Регистрация сделки с продавцом и передача денег
Следующим шагом процедуры покупки, после заключения кредитного договора, будет получение денежных средств и приобретение выбранной недвижимости. Передача денег является ключевым моментом сделки. Как только деньги оказываются на руках у покупателя, можно заниматься оформлением *договора покупки квартиры*. Отношения между сторонами отражаются в договоре купли-продажи, важным условием которого является стоимость имущества и порядок оплаты. Порядок оплаты может осуществляться:
- Наличным расчетом (на руки);
- Безналичным платежом (перевод на счет продавца);
- Через банковскую ячейку.
Часто банки выдают кредит на условиях первоначальной регистрации сделки купли-продажи недвижимости и ипотеки, и только после этого выдают заемные средства. В таких случаях приобретение недвижимости осуществляется по следующим этапам:
- покупатель ставить в известность продавца о заключенном кредитном договоре и договаривается о совершении сделки с условием отсрочки платежа
- выплачивает аванс продавцу из собственных средств
- производится регистрация сделки и ипотеки
- в банк предоставляются свидетельства о заключенной сделке и регистрации ипотеки, на основании которых выдаются деньги
- производится окончательный расчет с продавцом
Причины привлечения к сделке риэлтора
Риэлтор – это посредник (юридическое или физическое лицо), занимающийся вопросами совершения сделок купли-продажи, обмена или аренды жилья. В его обязанности входит не только поиск подходящих квартир, но и обеспечение юридической безопасности. Профессиональные риэлторские агентства, дорожащие своей репутацией, обязательно проверяют жилище на наличие обременений путем направления запросов в Реестр недвижимого имущества и различные организации.
Заказывая услуги риэлтора при покупке квартиры в ипотеку или за наличные деньги, покупатель может быть уверен в следующем:
- На недвижимости отсутствуют обременения, а ее законный владелец точно установлен и вероятность, что она продается лицом, не имеющим право собственности, близка к нулю.
- Место, на котором построен дом, соответствует всем стандартам и предназначено именно для такой застройки.
- Сделка будет оформлена надлежащим образом: предоставлен полный пакет документов и справок, а процедура перерегистрации прав произведена своевременно.
- Если часть продающейся квартиры принадлежит третьему лицу, не участвующему в сделке, покупатель будет об этом проинформирован. Это позволит избежать судебных тяжб, т.к. при предъявлении права собственности на долю в имуществе иск гражданина будет удовлетворен с вероятностью в 99%, а также возможно аннулирование сделки.
В настоящее время приобретение квартиры в ипотеку сопровождается рядом рисков, и риэлтор помогает их минимизировать. Если в агентстве работают квалифицированные специалисты и оно дорожит своей репутацией, вся сделка будет проверена тщательнейшим образом.
Что входит в услуги риэлтора при покупке квартиры?
Общий перечень того, что входит в обязанности риэлтора при обращении к нему клиента, делающего купить квартиру, выглядит так:
- Консультирование по вопросам сложившейся ситуации на рынке недвижимости: ознакомление со средними ценами на кв. м. жилья, предложениями и рейтингом застройщиков. Специалист может порекомендовать наиболее оптимальный район проживания в зависимости от суммы, которой владеет клиент.
- Поиск подходящих вариантов недвижимости. Определившись с территорией, на которой будут рассматриваться варианты покупки недвижимости, риэлтор приступает к поиску квартиры.
- Поиск подходящих ипотечных программ, взаимодействие с банками, разъяснение клиенту их условий.
- Ведение переговоров с покупателем. Специалист может представлять интересы покупателя без его участия.
- Оформление всех документов: договора купли-продажи, ипотечного соглашения с банком, свидетельства о праве собственности.
Риэлторы обеспечивают полное юридическое сопровождение сделки от первого до последнего этапов: подготавливают необходимые документы (договор купли-продажи, справки для получения ипотеки и т.д.), проверяют жилище на наличие обременений, участвуют в процедуре покупки недвижимости, а впоследствии производят регистрацию права собственности в Росреестре.
На сегодняшний день законодательная ответственность для специалистов по недвижимости не предусмотрена, поэтому вероятность возврата денег в случае неудовлетворительного результата ничтожно мала. Чтобы исключить неприятные последствия, желательно перед обращением в агентство прочитать отзывы о нем, и только потом принимать решение, нужно ли вам нанимать риэлтора, или лучше справиться самостоятельно.
Какие проблемы при получении ипотеки поможет решить АН
Многие думают, что оформление ипотечного кредита простое и быстрое дело. На самом деле это не так и существует множество причин, по которым банк может отказать вам в ипотеке. Только обращение к знающим специалистам избавит вас от таких проблем и поможет найти выход из нестандартных ситуаций. Какие проблемы при получении ипотеки поможет решить АН? Приведем некоторые примеры:
- АН помогает с выбором программы по кредитованию;
- агентство подготавливает и собирает документацию;
- оказывает помощь в поиске достойного объекта, соответствующего требованиям банка;
- Проводит оценку квартиры;
- АН проверяет юридическую чистоту объекта;
- подготавливает документы для сделки;
- оказывает консультативные услуги по всем вопросам получения ипотеки и предстоящей следки.
Стоимость услуг риэлтора
Человек, который хочет купить квартиру через риэлтора в ипотеку в Москве, должен быть готов к тому, что такие услуги могут стоить достаточно дорого. Ведь в данном случае специалисту предстоит дополнительная работа, связанная с тем, что клиент будет получать кредит. Поэтому цена в данной ситуации определяется индивидуально, в зависимости от сложности каждого конкретного случая.
Если в среднем услуги риэлтора при покупке квартиры обойдутся в сумму от 75 тысяч рублей, то в данном случае стоимость может быть чуть повыше. Полную сумму специалист сможет назвать только после того, как рассмотрит все документы и узнает подробности сделки.
В любом случаи, Вы всегда можете позвонить мне и получить бесплатную консультацию по телефону.
Риски для покупателя на вторичном рынке
Главным источником риска для покупателя становится неизвестное прошлое жилья. С новостройками в этом отношении все просто: в квартире никто раньше не жил, и никто в дальнейшем не заявит на нее свои права. В случае со вторичкой может оказаться, что помимо продавца у квартиры имеются другие собственники или наследники. Бывает, что продавец оказывается лишенным дееспособности, и сделка впоследствии признается незаконной. При наличии несовершеннолетних собственников, сделка должна проходить с согласия опекающих органов. Если это условие не соблюдено, ее также могут оспорить и аннулировать. Возможен вариант, что квартиру ранее продали на кабальных условиях, и теперь продавец решил оспорить сделку. В любом случае пострадавшей стороной вполне может окажется последний покупатель.
Избежать этого поможет составленный нами список вопросов:
- Кто выступает в качестве продавца — риелтор или владелец?
- Есть ли страхование ответственности риелтора?
- Кто имеет право распоряжаться недвижимостью?
- Кто входит в число собственников?
- Состоит ли продавец в браке?
- Кто зарегистрирован в продаваемом жилье?
- Нет ли обременений?
- Есть ли среди собственников несовершеннолетние?
- Каким образом и кем застрахована сделка?
- Чем аргументируется цена жилья?
- Кто возьмет на себя расходы по оформлению сделки?
Кто еще обладает правом пользования жильем
Собственники и зарегистрированные в квартире – не единственные, кто обладает правом пользования. Законодательство выделяет еще несколько категорий граждан, которые принимают участие в пользовании жилплощадью вне зависимости от смены владельца:
- Арендаторы – если квартира сдана на продолжительный срок, и договор зарегистрирован в Росреестре, они сохраняют право пользоваться жильем, пока не истечет срок аренды, даже если владелец недвижимости сменился;
- Лица, упомянутые в завещании – например, в завещании оговорено, что квартира отходит дочери, но сын может в ней проживать до самой смерти. Даже если дочь продает квартиру, сын сохраняет право в ней проживать.
Почему собственник продает квартиру
Поинтересуйтесь у продавца, почему он выставил жилье на продажу. Его ответ даст вам пищу для размышлений. Например, квартира досталась в наследство, но жить в ней продавец не собирается. Значит, покупателю надо проверить, нет ли других наследников, которые заявят права на недвижимость. Если продавец хочет продать свою однушку и с небольшой доплатой приобрести трешку, следует быть готовым, что сделка затянется, так как найти подходящий вариант продавцу будет непросто.
Даже молчание или неубедительные ответы дают некоторую информацию – с квартирой что-то не чисто. И что конкретно, придется выяснять покупателю. Это могут быть дефекты здания, буйный сосед-алкоголик за стенкой или еще масса причин.
Не лишним будет выяснить, как часто жилье меняло собственников (это указывается в выписке ЕГРН). Если квартира постоянно переходит из рук в руки, это говорит о мошеннической схеме или скрытых недостатках.
Договор на покупку квартиры с агентством недвижимости
Строго определенной формы договор с агентством недвижимости не существует. В каждой компании есть свои типовые варианты таких документов, которые могут значительно отличаться друг от друга. Тем не менее стоит учитывать основные элементы, которые должны присутствовать в таких документах:
- Данные о сторонах соглашения. Клиент и агентство недвижимости, паспортные данные, название, информация о компании.
- Список услуг, прав и обязанностей сторон. Отдельно нужно отмечать, за что именно отвечает АН.
- Стоимость предоставленных услуг. Если цена варьируется в зависимости от каких-то факторов, то этот момент также должен быть отражен.
- Срок действия договора. Зачастую указывается просто 1 год, но могут быть и другие варианты. Например, до тех пор, пока клиент не купит квартиру, сколько бы на это не ушло времени.
- Информация о проделанной работе. Обычно предполагается, что компания быстро находит все, что нужно клиенту. Но если этого не происходит, должно быть отдельное положение договора о том, что клиент имеет право потребовать отчет о работе в той или иной форме.
- Расторжение договора и форс-мажорные обстоятельства. Обязательно нужно прописать, при каких условиях та или иная сторона может расторгнуть договор (особенно важны те моменты, которые предполагают расторжение в одностороннем порядке) или не выполнять свои обязательства.
- Подпись и дата. Важно проверить, кто именно ставит подпись со стороны компании. У этого человека должно быть право на это. Обычно выполняется в виде доверенности, но может быть и решением собрания учредителей. Дата обязательно должна соответствовать реальной.