Обмен недвижимости Санкт-Петербурга
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Обмен недвижимости Санкт-Петербурга». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Совершенно другая схема, как обменять квартиру, действует при сделках на рынке нового жилья. По схеме trade-in застройщик или агентство недвижимости принимает старую квартиру для реализации и одновременно бронирует новую, фиксируя стоимость.
Обмен квартиры на квартиру с доплатой
При совершении сделки, в которой не обойтись без доплаты, факт и размер последней необходимо указать в договоре мены. При этом человек, которому полагается доплата, должен при совершении сделки обязательно написать расписку о получении денежных средств.
К слову, обменять свою квартиру с доплатой можно и на другие виды недвижимости, включая земельный участок, дом и даже комнату. В каждом из этих случаев также нужно помнить о расписке.
Следует понимать и то, что доплатой могут служить не обязательно деньги. В качестве доплаты принимаются новый ремонт, мебель, нежилые объекты в виде кладовой, гаража или места в паркинге и даже движимое имущество.
Существуют и другие схемы обмена недвижимостью, на которых остановимся ниже.
Внимание! По trade-in чаще всего совершается несколько договоров – на оказание услуг по реализации старого жилья за процент; договор купли-продажи с найденным покупателем; соглашение о бронировании и, наконец, договор купли-продажи нового жилья.
Есть и другая, менее распространенная схема – когда старая квартира берется в качестве части оплаты новой. Доплата производится по ДКП. Такие операции проводят застройщики.
Обычно к старому жилью предъявляются такие требования:
- расположение в городе, в котором приобретается новостройка;
- хорошее техническое состояние и наличие всех документов;
- стоимость ниже цены нового жилья.
Кому актуальна смена квартиры
Агенты по недвижимости, имеющие богатый и длительный опыт, наверняка сталкивались с самыми различными ситуациями в жизни их клиентов, с самыми разными причинами, по которым те искали возможность обмена однокомнатной квартиры или другой недвижимости.
- В связи с увеличением семьи требуется и расширение жилплощади. И наличие даже однокомнатной квартиры уже может стать хорошим началом для улучшения качества жизни.
- Возникает у клиентов и необходимость в изменении места проживания. Кому-то нужно быть ближе к работе, кто-то переселяется ближе к стареньким родителям.
- Разменивается или обменивается жилье и при разводе.
Тот, кто хочет обменять большую площадь на более компактные размеры жилья, может нуждаться в денежных средствах и рассчитывает на получение доплаты. Если нет острой необходимости в просторных хоромах, почему бы не получить хороший доход от своей недвижимости?
Какие могут быть подводные камни?
Недвижимость — это самая дорогостоящая вещь, с которой могут совершать сделки обычные граждане. При этом она — одна из самых сложных, с точки зрения документооборота и регламентирующих законов. Поэтому, чего-чего, а уж подводных камней в сфере недвижимости хватает.
Понятно, что основная опасность заключается в потере права собственности на приобретённый объект, но и других неприятных сюрпризов, порой, не удаётся избежать. Здесь и претензии налоговых органов, которые могут возникнуть после продажи недвижимости. И позиция органов опеки, которых не уведомили в установленном законом порядке о предстоящей сделке. Даже наличие у продавца супруги, в том числе бывшей, может, порой, нести массу сюрпризов. Я уже не говорю про нечистых на руку граждан, для которых многомиллионный актив в виде недвижимости — лакомый кусок, ради которого они способны преступить закон.
Размен трехкомнатной квартиры
Размен 3-х комнатной квартиры – серьезный и ответственный шаг, на который, даже если это необходимо, трудно решиться человеку. Свадьба, развод, стремление сменить место жительства – причин разменять жилье множество.
В этом отношении особенно повезло обладателям «трешек», если нет нужды в таком просторном и комфортном жилье, его можно наиболее выгодно обменять.
Разменять большую квартиру на несколько маленьких без участия финансовых средств, можно было в СССР. Сегодня такой размен подразумевает доплату с одной из сторон, это продажа с альтернативой покупки. Поэтому оформляется не один, а два или больше договоров купли-продажи, по одному на каждый объект недвижимости.
Другая сложность – недостаточно просто продать свое жилье, а затем купить себе новое, иначе так Вы временно останетесь без крыши над головой, если нет в запасе другого объекта недвижимости. Договоры купли-продажи на старую и новые квартиры необходимо заключить одновременно.
Услуги риэлтора размена 3-х комнатной квартиры чаще всего заключают в себе договор купли-продажи с дальнейшей покупкой нового объекта недвижимости. А перед этим специалисты проведут оценку стоимости жилья, подготовят необходимые документы и проверят на юридическую чистоту предоставляемые документы, проведут кампанию по рекламе Вашего жилья, найдут оптимальные альтернативные варианты для Вас.
Обмен на вторичном рынке
Самая сложная задача в данном случае — поиск варианта. Оформление же не требует особых усилий. Обменять квартиру можно на:
- Равноценную жилплощадь. Никто никому ничего не доплачивает.
- На недвижимость большей площади, в дорогом ЖК. В этом случае тот, кто отдает более дешевую квартиру, доплачивает. Если же новая площадь имеет худшие характеристики, собственник вправе рассчитывать на получение определенной суммы денег.
Обе стороны по сделке обязаны собрать и предоставить на рассмотрение контрагенту:
- Общегражданские паспорта всех собственников.
- Выписку из ЕГРН. Важно знать, что на квартиру не наложены обременения.
- Выписку из домовой книги желательно за 5 лет. Необходимо убедиться в том, что в квартире не прописаны люди, имеющие право вернуться туда на проживание, например, осужденные или военнослужащие-срочники.
- Техпаспорт. Не должно быть незарегистрированных перепланировок.
- Справки из УК и ресурсоснабжающих организаций об отсутствии задолженности.
- Согласие супруга/супруги на сделку, заверенное у нотариуса.
- Разрешение органов опеки при наличии среди собственников или прописанных несовершеннолетних.
В договоре обмена указываются:
- данные сторон в соответствии с паспортами;
- описания обеих квартир (указываются адреса, этаж, площадь, кадастровые номера и иные признаки, позволяющие однозначно идентифицировать недвижимость);
- фраза «Стороны производят мену принадлежащих им квартир» (если заключаются стандартные ДПК, эти слова не пишутся);
- сумма доплаты (при ее наличии), порядок расчетов;
- порядок передачи имущества;
- иные условия, имеющие отношение в данной сделке.
Важный момент! Стоимость недвижимости в договоре вне зависимости от его типа прописывается обязательно. Какую сумму указать (рыночную или кадастровую), решают собственники. Но нужно знать, что ФНС с этой суммы при определенных обстоятельствах насчитает НДФЛ. Если есть доплата, ее также прописывают в договоре.
Подавать документы на регистрацию нового права собственности можно непосредственно через Регистрационную палату или через МФЦ. В первом случае сделку, если нет препятствий, зарегистрируют в течение 3 дней. Во втором ждать придется дольше.
Размен квартиры при несогласии сособственника
Как разменять квартиру, если один из собственников против? Когда речь заходит о приватизированном жилье, у которого есть несколько собственников, то это значит, что такое жилье принадлежит каждому собственнику на правах долевой собственности. И в том случае, если сособственник отказывается обменивать квартиру, то провести сделку не получится.
Единственным способом осуществить размен квартиры станет обращение в суд. При этом важно доказать в суде, почему истец хочет произвести обмен квартиры. И если судья примет его сторону, тогда истец должен будет выплатить ответчику стоимость его доли квартиры в финансовом эквиваленте.
Если нет желания обращаться в суд, тогда можно пойти другим путем – продать свою долю недвижимости, а на вырученные деньги купить квартиру с доплатой. При этом важно отметить, что перед продажей доли следует предложить выкупить ее у остальных сособственников.
Существует целых три варианта размена.
Первый заключается в составлении обычного договора мены, где доплата может, как фигурировать, так и не упомянута собственниками.
Второй вариант – это оформление двухстороннего договора купли-продажи.
Данный договор позволяет собственникам указывать стоимость своего жилья и путем обычного вычитания из большего меньшего определять величину доплаты, если таковая предусмотрена.
Третий вариант – это задействование в данной цепочке сделок риелтора или агента по недвижимости. Данное лицо выкупает понравившийся вариант, а затем продает его спустя некоторое время, когда вы продадите свою недвижимость.
За свою деятельность риелтор берет проценты от сделки в оговоренной ранее сумме. Для того, чтобы договоренность с агентом не была голословной, необходимо и с ним составлять договор оказания услуг.
О том, можно ли использовать материнский капитал в качестве доплаты при обмене квартиры, узнайте из нашей статьи.
Какие документы нужны для обмена неприватизированной квартиры?
Перечень основных документов, которые подаются в муниципалитет, следующий:
- заявление с указанием причин обмена и адресом квартиры, в которую планируется переехать;
- договор обмена;
- договоры социального найма для обеих квартир;
- ордер на квартиру (выдавался до 1 марта 2005 года);
- копии паспортов квартиросъемщиков;
- справки об отсутствии долгов за коммунальные услуги;
- технические паспорта обеих квартир (можно получить в многофункциональных центрах государственный услуг (МФЦ) за 10 рабочих дней);
- справки об оценочной стоимости обоих помещений (ее можно получить в БТИ при личном обращении или заказать через МФЦ);
- нотариально заверенное согласие всех совершеннолетних жильцов;
- справки о
санитарно-техническом состоянии домов, в которых располагаются квартиры; - разрешение органов опеки (если среди жильцов есть несовершеннолетние или недееспособные).
Что такое прямой и альтернативный обмен?
Альтернативный обмен предполагает, что в сделке будут участвовать 3 и более стороны (например, родственники хотят разъехаться — и обменивают трехкомнатную квартиру на две: двухкомнатную и однокомнатную). В этом случае для квартиры, которая подлежит обмену, ищется покупатель, а параллельно с этим подбирается квартира для покупки взамен квартиры, подлежащей обмену. По сути, в таких сделках происходит не обмен в чистом виде, а продажа старой квартиры и покупка новой одновременно. В этом случае не заключается договор мены, а заключается стандартный договор
Альтернативный обмен можно провести самостоятельно, найдя покупателя на свою квартиру и подобрав новое жилье. Однако, чтобы быстрее найти подходящие варианты (и увеличить выбор), многие используют услуги риелторов.
- Сервис продажи квартир от 70 000 рублей
- Сервис обмена квартир от 100 000 рублей
- Сервис покупки квартир от 70 000 рублей
- Продать комнату от 80 000 ₽ (все включено)
- Сопр. сделок с недвижимостью от 15 000 руб
- Согласование перепланировок от 15 000 ₽
- Приватизация квартир от 15 000 руб
- Оформление наследства от 15 000 ₽
- Бесплатная оценка квартир онлайн за 30 минут
- Срочный выкуп квартир от 50 000 руб
- Подбор вторичного жилья от 50 000 ₽
- Купить квартиру в ипотеку от 1% – от 80 000 ₽
- Подбор новостроек бесплатно под ключ
- Цены на вторичное жилье от 700 000 ₽
- Анализ стоимости квартир бесплатно
- Советы покупателю и продавцу жилья
- Более 475 положительных отзывов
- Оплата по факту выполненных работ-услуг
- Сегодня акция скидка 20 процентов
- Обращайтесь, гарантия результата 100%
Когда произвести обмен квартиры невозможно?
Законодатель запрещает обменивать жилье, если:
- К владельцу на момент предполагаемой сделки уже предъявлен иск о полном расторжении или изменении условий договора найма. Либо официальное соглашение признано недействительным (судом).
- Когда квартиры находятся в аварийном состоянии, в ближайшее время планируется ее снос или полное переоборудование, капитальный ремонт. Невозможно обменять квартиру, если она признана необходимость для государственных нужд — разные обстоятельства.
- Нельзя разменять служебное помещение или, то что находиться в общем пользовании граждан – общежитие.
- Если суд признает что предстоящая, либо совершенная сделка фиктивна или совершенна с корыстной целью.
- Если в помещение, в котором уже проживают 2 или более жильца (нанимателя) вселяется лицо, страдающее хроническим заболеванием (тяжелая форма).
- Один из участников обмена является членом ЖСК и в отношении его рассматривается вопрос об исключении его из этой организации.
Обмен двух квартир на одну
Нередко возникают ситуации, когда собственнику нужно поменять две имеющихся квартиры на одну более качественную. Это может случиться по разным причинам, вторая квартира может достаться в наследство, прийти от новообретенного супруга или просто давно уже сдаваться в аренду. Как бы то ни было, обмен и двух квартир на одну – это достаточно сложная процедура, которая потребует немало времени и внимания.
Необходимо понимать. Что схема с продажей одной квартиры и покупки другой значительно проще, чем представленная в данной статье. В нашем случае необходимо одновременно найти покупателей на обе квартиры и продавца новой, желаемой. Может пройти достаточно много времени, прежде чем это случится, поэтому мы рекомендуем придерживаться немного иной схемы.
Наиболее оптимальным вариантом будет прежде всего продать более дорогую (а значит, менее ликвидную) квартиру, взять в банке кредит и приобрести желаемую. После этого нужно будет плотно заняться продажей второй квартиры, а когда сделка будет завершена, досрочно погасить ипотечный кредит. Самое главное, чтобы все документы были подготовлены заранее, и сделка была оформлена в максимально короткие сроки.
Возникает логичный вопрос о том, а выгодно ли собственнику брать ипотечный кредит, ведь по нему начисляются достаточно серьезные проценты, которые могут ударить по кошельку покупателя. Тем не менее, мы считаем, что именно данный способ является наиболее оптимальным, так как в противном случае, пока вторая квартира будет продаваться, цены на недвижимость будут расти. Тогда покупатель рискует не только потерять возможность купить желаемую квартиру, так как та уже может быть продана к тому времени, когда будут деньги после реализации второй квартиры. Кроме того, цены на недвижимость стабильно растут. Инфляция довольно высока, поэтому к тому времени, когда обе квартиры будут проданы, цены могут сильно вырасти и уже не удовлетворять возможностям собственника.
Как обменять квартиру на другую?
В целом для обмена квартирами нужно сделать следующее:
1. Найти потенциального контрагента с подходящим вариантом для обмена (через риелторскую компанию).
2. Составить договор мены или купли-продажи, который содержит всех дополнительные обязательства по доплате и точные характеристики участвующих в процедуре объектов.
3. Собрать пакет документов:
- паспорт,
- правоустанавливающие документы,
- выписку из ЕГРП,
- кадастровый паспорт,
- справки об отсутствии задолженности по налогу на имущество и коммунальным платежам,
- справку о составе семьи,
- свидетельство о регистрации или расторжении брака,
- письменное согласие со стороны супруга,
- проект договора,
- квитанцию об оплате госпошлины,
- заявление на регистрацию сделки.
4. Подать документы в МФЦ или напрямую в Росреестр.
Равноценный и неравноценный размен
Существуют понятия равноценного и неравноценного обмена квартир. В первом случае обе стороны сделки не проигрывают ни в чём: отсутствует необходимость доплаты, так как рыночная стоимость размениваемой квартиры равна совокупной рыночной стоимости квартир приобретаемых. При этом характеристики недвижимого имущества могут отличаться (например, большая трёхкомнатная квартира-новостройка на окраине обменивается на две «однушки-хрущёвки» в центре).
При неравноценном обмене одной из сторон приходится доплачивать для получения новой квартиры. Так, например, сложно разменять двухкомнатную квартиру на две однокомнатных: чтобы получить две полноценные, пусть и небольшие, квартиры вместо одной, продавцу придётся внести доплату.
Бывает очень сложно расселить жильцов одной, даже большой квартиры: поэтому кто-то из них может оказаться в невыгодном положении и отказаться от размена вообще. Выходом может стать размен квартиры по суду или обращение в агентство недвижимости, сотрудники которого постараются подобрать наиболее оптимальный вариант расселения.