Как перевести апартаменты в жилое помещение?

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как перевести апартаменты в жилое помещение?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Правом на инициацию переоформления имеет только собственник помещения. Если гражданин заключил с застройщиком договор долевого строительства, а по документам помещение считается апартаментами, то правом на обращение в уполномоченный орган наделяется застройщик.

Как перевести апартаменты в статус жилых помещений?

Первый шаг, который вы должны выполнить — провести экспертизу. Не все апартаменты возможно перевести в статус жилого помещения. Не узнав наверняка, вы лишь потеряете время, поэтому закажите экспертизу у профессионалов, прежде чем покупать апартаменты, либо заниматься переводом уже купленных.

Второй шаг, который необходимо сделать — сбор документов о переводе недвижимости. Наиболее полный перечень можно отыскать в ЖК РФ, но самые важные из них приведем здесь для большей наглядности:

1. Заявление: именно от него будет отталкиваться администрация, рассматривая вопрос о смене статуса. Это прямое выражение воли собственника, без которой процесс перевода попросту не начнется;
2. Полный перечень документов, подтверждающих ваше право собственности: это может быть дарственная, договор-купли продажи, документы, которые вы получили, заключив сделку с привлечением средств ипотечного кредитования. Важно: если вы не единственный собственник, то аналогичный пакет документов (а также заявление) потребуется и от другого собственника. Без его согласия смена статуса невозможна;
3. Проектная документация: если на этапе экспертизы вы узнали, что перевод без перепланировки невозможен, необходимо предоставить проектное решение, позволяющее изменить конфигурацию апартаментов.

На этапе подачи документов очень легко допустить ошибку, потому что кажется, что никаких сложностей со сбором необходимой документации не случится. Это заблуждение!

Тонкостей очень много. Например, в законодательстве Российской Федерации нет формы подачи заявления. Можно подумать, что это означает, что написать заявление можно в свободной форме, но это ложный тезис: региональные органы власти могут разработать свои формы написания заявления, которые следует соблюдать.

Найти форму конкретно для вашего региона можно на сайте администрации либо по месту подачи заявления. Но куда проще доверить сбор и подачу всех документов специалистам, которые будут консультировать на каждом из этапов.

Также формы может и не быть. Такие ситуации случаются. В таком случае нужно написать заявление в свободной форме, но обязательно отразить в нем в соответствии с законодательством РФ, следующие пункты:

• Информацию о себе: государство должно знать, кто обращается с заявлением. Помимо стандартного ФИО, потребуются данные из паспорта;
• Информацию о помещении: необходимо написать адрес здания и предоставить информацию о регистрации в ЕГРН;
• Обоснование: в заявлении необходимо назвать причину, по которой вы приняли решение о смене статуса ваших апартаментов.

Помимо обязательных, существует ряд необязательных документов. Их необязательно подавать по закону, но региональные власти могут их затребовать, заявив, что они обязательны. Также эти документы позволят вам существенно ускорить процесс подачи заявки. К этой документации относится:

• Детальный план помещения: с ним проще проводить анализ;
• Заключение от БТИ, подтверждающее, что апартаменты можно превратить в квартиру.

Те, кто уже определился с желанием купить апартаменты для собственного проживания, может сделать это сейчас без каких-либо опасений. Если впоследствии получится перевести купленную недвижимость в жилой фонд, вы окажетесь в выигрыше. Также ничем не рискуют покупатели, планирующие приобрести апартаменты для их последующей сдачи в аренду.

Повременить с покупкой стоит инвесторам — тем, кто собирается приобрести такую недвижимость с целью последующей перепродажи. На мой взгляд, лучше подождать, когда будут определены сроки и условия перевода апартаментов в жилой фонд, особенности налогового режима, последовательность действий, которые необходимо совершить собственнику, и другие важные моменты. Это позволит минимизировать риски при покупке.

Те, кто уже определился с желанием купить апартаменты для собственного проживания, может сделать это сейчас без каких-либо опасений. Если впоследствии получится перевести купленную недвижимость в жилой фонд, вы окажетесь в выигрыше. Также ничем не рискуют покупатели, планирующие приобрести апартаменты для их последующей сдачи в аренду.

Повременить с покупкой стоит инвесторам — тем, кто собирается приобрести такую недвижимость с целью последующей перепродажи. На мой взгляд, лучше подождать, когда будут определены сроки и условия перевода апартаментов в жилой фонд, особенности налогового режима, последовательность действий, которые необходимо совершить собственнику, и другие важные моменты. Это позволит минимизировать риски при покупке.

С чего начать: юридическая сторона вопроса

Первым делом необходимо привести в порядок юридическую сторону вопроса. А именно:

• Получить право собственности на жилье, если речь идет о квартире в новостройке и это еще не сделано. Для этого новостройка должна быть введена в эксплуатацию (этим занимается застройщик), а квартира – передана дольщику по акту приемки-передачи. Все, что необходимо сделать в этом случае, это подать заявку в Росреестр вместе с некоторыми документами (копия ДДУ, паспорта, акта приемки-передачи) и оплатить пошлину (порядка 300 руб.). Можно отнести пакет лично или отправить через МФЦ.

Депутаты Госдумы выступают против приравнивания уже построенных апартаментов к жилью. Парламентарии отправили проект закона на доработку. Спикер Вячеслав Володин предложил запросить официальное заключение правительства РФ и образовать рабочую группу. Возглавил группу Сергей Неверов, зампред Госдумы, курирующий тему строительства. В ее состав вошли депутаты Галина Хованская, Петр Толстой, Сергей Пахомов и другие.

Состоялись заседания рабочей группы, пока на них было принято решение, что апартаменты — это объект нежилого фонда, рассказала «РБК-Недвижимости» член комитета Госдумы по региональной политике и местному самоуправлению Галина Хованская. По ее словам, были разные предложения — например, ввести категории «жилье первого сорта», «жилье второго сорта». Но это нецелесообразно, считает депутат.

Сама Галина Хованская признает наличие проблемы, связанной с апартаментами, но не считает, что их нужно приравнивать к жилью. «С одной стороны, есть жалобы покупателей апартаментов, которым приходится много платить за жилье и коммунальные услуги, у которых нет постоянной регистрации», — говорит она. «С другой стороны, ко мне поступают обращения от граждан, которые живут в микрорайонах, где есть апартаменты. Они жалуются на очереди в поликлиниках, детских садах, дополнительные смены в школах. Нагрузка на социальную инфраструктуру увеличивается серьезно, потому что апартаменты представляют собой многоэтажные здания, а застройщик не делает отчисления на строительство социальной инфраструктуры», — говорит депутат. «Это создает проблему для местных властей, потому что из бюджета уже требуются деньги на создание школ и детских садов», — добавила она.

Профильный комитет Госдумы не видит острой необходимости в переводе апартаментов в жилье. «Власть никогда не говорила, что апартаменты могут приравнивать к жилью. Речь шла лишь о необходимости регулирования сегмента. О смене статуса апартов на жилье говорят только люди, продающие такие объекты, для увеличения спроса», — сказал председатель комитета ГД по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству Сергей Пахомов на конференции «Ъ» «Девелопмент новой волны». «Если бы мы считали, что апартаменты необходимо приравнять к жилью, давно уже приравняли бы. Соответствующий законопроект не рассмотрен даже в первом чтении. И у меня есть сомнения, что в этом виде он будет принят», — добавил он.

Что препятствует переводу апартаментов в жилье

Перевести апартаменты в жилье сложно, поскольку они изначально возводились не в зоне жилой застройки, без соблюдения норм, которые необходимы при строительстве многоквартирного жилого дома, считают эксперты. «Приравнивание к жилью означает, что объект должен быть в зоне жилой застройки, при его строительстве должны быть соблюдены все нормы — санитарные, противопожарные, технические и так далее. Должна быть возведена социальная инфраструктура. Возникает вопрос: сколько из построенных зданий подпадет под все эти критерии и под законодательство, которое требуется при строительстве жилого дома», — поясняет Галина Хованская. «Апарт-комплексы не строились в тех местах, где можно построить жилой дом. Если можно было построить жилье, застройщик бы построил его сразу», — добавила она.

Главная сложность в узаконивании — несоответствие построенных апартаментов требованиям, которые применяются к жилью, согласен Максим Деев из ГК «Гранель». «Самый больной вопрос — как восполнить дефицит социальной инфраструктуры, который возникнет в случае приравнивания апартаментов к квартирам. Хотя несколько обнадеживает, что их большая часть построена в верхнем ценовом сегменте, для обеспеченных покупателей, у которых решен вопрос с доступом к социальным благам», — сказал представитель девелопера. Сложность еще и в том, что при изменении статуса требуется внесение множества поправок в различные федеральные законы. А это большая работа, которая займет не один месяц, добавил он.

Ситуация с апартаментами, которые используются как жилье, — это ответственность местных властей, выдававших разрешение на такое строительство, считает Галина Хованская. По ее мнению, здесь есть признаки коррупционной схемы. «Нельзя не увидеть на этапе согласований, что проектируется жилой дом, а не апарт-отель или офис. Значит, кто-то согласовывал эти документы», — добавила она. «Лично я не против апартаментов, но пусть застройщики не рассказывают, что это многоквартирный жилой дом. Это может быть апарт-отель с временной регистрацией», — заключила Хованская.

Помощь застройщика при переводе апартаментов в жилое помещение

Девелопер может сам предложить приобрести апарт-недвижимость с перспективой ее перевода в квартиру. То есть вы покупаете жилье по цене апартаментов, а после сдачи дома застройщик сам занимается переводом всех или части квартир в жилой фонд. Схема привлекательна для компаний тем, что этап согласования строительства происходит быстрее, потому что к возведению апарт-комплекса требований меньше.

Для дольщика такая форма сотрудничества экономически выгодна, но есть риски. Чтобы стороны были довольны, застройщик изначально должен проектировать помещения по стандартам жилых объектов, иначе в переводе откажут. На этапе строительства самостоятельно проверить, выполнено ли это условие, нельзя.

При отрицательном решении призвать девелопера к ответственности сложно: в договоре не прописывают пункт о гарантированном положительном исходе. Единственное, на что может уповать дольщик, — порядочность застройщика. Рекомендуем заключать подобные договоры с фирмами, у которых хорошая репутация и нет отрицательных отзывов.

При органах местной власти функционируют жилищные комиссии, которые принимают решения о возможности перевести то или иное нежилое помещение в жилое, либо об отказе. Процедура перевода нежилого здания (помещения) в жилое начинается со сбора документации, которая затем подается собственником соответствующим инстанциям. Помимо письменного ходатайства владельца о смене статуса, нужно предоставить следующие бумаги:

• правоустанавливающие бумаги на объект недвижимости (допускается предоставление нотариально заверенных копий);
• подробное описание строения, выраженное техническим паспортом (обязательно фиксируются все перестройки, перепланировки, если таковые имели место);
• предоставленный жилищно эксплуатационным участком план дома поэтажный;
• письменное согласие всех соседей.

Отличие апартаментов от квартир

Апартаменты – нежилая коммерческая недвижимость с одной или несколькими комнатами, сантехническим узлом и кухней. Помещение предназначено для проживания людей, однако по законодательству оно является чем-то средним между гостиничным номером, офисом и квартирой.

В юридическом плане у апартаментов есть несколько ограничений:

• нельзя оформить постоянную регистрацию;
• налог больше, чем за квартиру;
• выше плата за электроэнергию;
• не нужно платить за капремонт;
• нельзя оформить налоговый вычет;
• не подходят под условия маткапитала;
• не действуют строительные нормы;
• не предусматривается закон о тишине;
• застройщик не обязан предоставить всю необходимую инфраструктуру, в том числе школы, детские сады, обустроенные дворы.

Однако, как правило, стоимость апартаментов на 10–15 процентов ниже, чем цена квартиры с таким же количеством комнат. Обычно у домов под апартаменты удобное расположение, но здесь стоит учитывать класс недвижимости. Также некоторые номера могут относиться к коммерческим объектам.

Что такое апартаменты и для чего их переводить в жилую недвижимость

---

Апартаменты представляют собой нежилые помещения, значащиеся по документам в качестве зданий гостиничного типа или объектов общественного значения. Их отличительная особенность от квартир – частичное отсутствие необходимой инфраструктуры и коммуникаций. Например, это могут быть гостиничные номера, пригодные для проживания. Но по факту в них могут отсутствовать внутренние элементы, такие как кухня, ванная комната, относительно благоустройства – нет детских площадок, стоянок для машин и т.д. Проживать в подобных условиях никто не запретит, но вот прописаться, здесь не получится.

Невозможность постоянной регистрации, это одна из причин необходимости переоформления недвижимости из статуса апартаментов в категорию жилой недвижимости. К другим факторам, обосновывающим данную потребность, относятся:

• стоимость. Цена на апартаменты на 20-30% ниже, чем на квартиры;
• разница в оплате ЖКУ. Для нежилых помещений применяются расценки как, для коммерческих площадей, а это существенно дороже, чем оплата коммунальных услуг жилого фонда;
• высокий налог на имущество. Переплата по сравнению с квартирой может достигать 50-200%;
• при покупке нежилой собственности не предоставляется право на получение налогового вычета;
• неприспособленность апартаментов к проживанию, в связи с частичным отсутствием необходимых условий (отопления, санузла, детских площадок и т.д.).

На практике, не всегда удается решить весь спектр проблем, например, из-за планировки здания, или отсутствия подведенных к нему коммуникаций. Поэтому не всегда перевод в жилое помещение представляется возможным.

Возможность изменения статуса недвижимости в процессе строительства

В ряде случаев застройщик обеспечивает экономию (которая также отражается в цене жилья)

на этапе получения разрешительных документов, оформление которых для возведения апартаментов стоит дешевле, чем для недвижимости в статусе «жилой». В процессе возведения здания застройщик инициирует процедуру изменения статуса, и дольщик получает полноценную квартиру по цене, которая несколько ниже средней по рынку.

Конечно, все это оговаривается с дольщиками, однако стоит обратить внимание на тот факт, что недвижимость для перевода ее в статус «жилой» должна изначально возводиться в соответствии с установленными нормами. Это обстоятельство проверить без экспертизы достаточно сложно, и в результате иногда возникает такая ситуация, когда застройщик обещает, что статус недвижимости изменится, однако, впоследствии этого не происходит (так как параметры не соответствуют)

. Привлечь застройщика к ответственности очень непросто, так как в ДДУ фигурируют именно апартаменты.

Если параметры жилья соответствуют новому статусу

Необходимо отправиться в орган, который занимается вопросами смены статуса (в столице это — Департамент городского имущества)

с заявлением и набором документов. В набор входит выписка из ЕГРН
(подтверждает право собственности)
, копия паспорта, технический паспорт квартиры из БТИ
(подтверждающий соответствие требованиям)
. Последний документ можно не предоставлять, сотрудники ведомства в этом случае и сами отправят запрос, но из-за этого может уйти больше времени на рассмотрение заявки. Да – еще следует оплатить пошлину, сумма составляет порядка 20 тыс. рублей.

После осмотра жилья сотрудниками комиссии, направленной Департаментом, будет вынесено решение о смене статуса жилья
или отказ
с четким обоснованием причин. Если среди причин указаны такие несоответствия, которые можно устранить путем перепланировки, стоит заняться именно этим
(порядок действий описан ниже)
.

Санитарные и технические нормы для жилых помещений

Согласно нормам раздела 2 Постановления Правительства РФ от 28.01.2006 № 47 к жилым помещениям, расположенным на территории Российской Федерации, предъявляются конкретные требования.

Расположение помещений допускается только в зонах компактного проживания граждан либо на землях, отведенных для занятия садоводством, огородничеством.

Важна безопасность несущих конструкций. Проверяющая комиссия должна установить, что основные конструкции высотных домов не повреждены, то есть нет угрозы завала дома. Если выявлены нарушения технических норм, то принимается решение о серьезности дефектов для устранения проблемы. Несущественные дефекты несущих конструкций не являются запретом для перевода помещения в статус жилого.

В квартире обязательно наличие всех необходимых инженерных коммуникаций (вода, свет, канализация, вентиляция, отопление, лифт в многоэтажках). Для перевода помещения в статус жилого важно соблюдение уровня теплоизоляции наружных ограждающих конструкций в соответствии с действующими нормами. Минимальная температура воздуха в зимний период не может быть ниже +18 градусов, а относительная влажность — не менее 60%.

Постановление №47 регламентирует такие требования к жилым помещениям:

• в комнаты не должна попадать талая, грунтовая и канализационная вода;
• нельзя размещать жилые помещения в подвалах и на цокольных этажах;
• высота потолков не может быть меньше 2,5 метра;
• запрещено размещать кухню и уборную над комнатами в двухэтажных апартаментах;
• выполнение требований по шумоизоляции (в дневное время – не более 55 Дб, ночью – 45ДБ).

Комиссия не даст положительный вердикт, если требования не будут соблюдены. Владельцы апартаментов должны знать эти моменты до подачи заявления на изменение статуса помещения.

Исходя из практики, перевод многоэтажных зданий из апартаментов в жилые квартиры не обходится без участия суда. Например, в Москве уже накоплен опыт успешных судебных дел по данному вопросу. Причем, не только в отношение одного собственника, но и сразу от группы владельцев недвижимости в многоэтажном доме (например: апелляционное определение Свердловского областного суда от 11 октября 2021 года по делу № 33-17810/2016).

Основная сложность в том, что законодательно этот вопрос урегулирован не до конца. Остаются спорные моменты, разночтения в нормативных актах и «решения» по усмотрению администрации. Последняя разновидность споров самая частая. Зачастую собственникам приходиться выступать в суде на стадии перепланировки апартаментов.

Пример:

Сергей обратился с иском против местной администрации г. Ростов-на-Дону. Мужчина имел в собственности апартаменты в центре города. За счет удобного расположения здания, объект рос в стоимости. Сергей решил увеличить ликвидность за счет перевода апартаментов в квартиру. Ему пришлось нанять ремонтную бригаду и привести объект в технический «идеал». Однако в переводе ему было отказано. Комиссия установила, что параметры межкомнатной двери не отвечают нормам СНИП. Фактически разница была 1-2 см, что и послужило поводом подать иск. Остальные критерии Сергей учёл, затратив на ремонт большие деньги. Суд встал на сторону собственника и обязал администрацию разрешить переоформление статуса апартаментов.

Варианты решения вопроса в случае отказа в переводе

Выполнив все требования, необходимые для изменения статуса жилплощади, заявитель может столкнуться с отказом. И не всегда такая резолюция вызвана проблемами с техническим состоянием объекта. Чиновники неохотно принимают решения о переводе апартаментов в жилое помещение, так как они берут на себя ответственность за безопасное проживание граждан на переоформленной собственности. К тому же законодательство не в полной мере регламентирует процедуру.

В некоторых ситуациях, решить вопрос в свою пользу можно подав иск на администрацию. Как показывает судебная практика, уполномоченные представители при вынесении вердикта опираются на действующее законодательство, и, если помещение не соответствует техническим требованиям, иск не будет удовлетворен. В случае, если для отказа послужили другие факторы, не имеющие отношение к требуемым нормам, заключение может быть пересмотрено в пользу заявителя.

Делать вид, что в апартаментах никто не живет — смешно, заявил Александр Плутник в Госдуме

Москва. 14 ноября. ИНТЕРФАКС – Гендиректор ДОМ.РФ Александр Плутник призвал как можно быстрее принять законопроект, регулирующий порядок перевода апартаментов в разряд жилых помещений.

«Здесь надо как можно быстрее всем вместе придумать описание апартаментам как объекту жилой недвижимости и, возможно, дать право субъектам эти объекты переводить из формата в формат. Делать вид, что там никто не живет, это смешно, там живет огромное количество людей», — сказал Плутник в четверг на заседании думского комитета по собственности.

Он привел в пример университет «Сколково», оператором жилых объектов которого является ДОМ.РФ.

«У нас при университете «Сколково», которого мы являемся операторами, есть жилые объекты для студентов, они построены в форме апартаментов, люди там проживают, хотя вроде как пребывают временно», — сказал Плутник.

«Ну, все мы временно», — пошутил глава комитета по собственности Николай Николаев, добавив при этом, что механизма перевода апартаментов из нежилого в жилое помещение пока нет.

«Но это, кстати, очень важно. Это нам нужно решить. Я абсолютно не исключаю, что если у нас будет такой механизм, то мы можем вернуться к данному вопросу», — сказал глава комитета.

«Он необходим всем, и нам надо вместе придумать, как его интегрировать в законодательство», — подчеркнул глава ДОМ.РФ.

Как сообщалось ранее, законопроект о переводе апартаментов в разряд жилых помещений был внесен в Госдуму в июне 2018 года первым зампредом комитета по жилищной политике и ЖКХ Александром Сидякиным. В пояснительной записке указывалось, что строительство апартаментов получило широкое распространение в крупных городах и их неузаконенный правовой статус порождает значительное количество проблем как для граждан (в первую очередь — невозможность регистрации по месту жительства в таких нежилых помещениях), так и для городов (необеспеченность заселяемых граждан объектами социальной инфраструктуры).

Законопроект получил ряд замечаний Верховного суда и не прошел обсуждение на комитетах, так как был отозван в октябре 2018 года после того, как Сидякин ушел из Госдумы и возглавил администрацию Башкирии.

Данный вопрос депутаты подняли в ходе правительственного часа в Госдуме перед вице-премьером РФ Виталием Мутко.

«Правительство рассматривает введение правового регулирования касательно апартаментов. Соответствующее поручение было дано Минстрою и другим ведомствам в ноябре подготовить такую инициативу, потому что вопрос абсолютно понятен. Безусловно, мы рассматриваем этот вопрос. Эту тему надо узаконить. Я думаю, мы это сделаем», — сказал Мутко.

Примеры из судебной практики

Граждане часто сталкиваются с тем, что администрация выносит отрицательные решения по их заявлениям, хотя собраны все документы, а также объект соответствует требованиям жилья. Поэтому владельцы недвижимости вынуждены подавать исковые заявления.

К самым популярным примерам из практики относится:

• Решение по делу № 2А-2873/2016. Собственник апартаментов пытался через суд обжаловать решение администрации. Суд установил, что помещение не соответствует требованиям, поэтому в исковых требованиях было отказано.
• Решение по делу № 2-3169/2013. Владелец нежилого помещения пытался через суд признать апартаменты жилым помещением. В его исковых требованиях было отказано, поскольку объект имеет множество технических недостатков.

Похожие записи:

• Что делать при оставлении искового заявления без движения?
• Налог с продажи подаренной квартиры в 2023 году
• НДФЛ иностранцев на патенте с 2023 года