Правовые формы использования земель (виды прав на землю
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Правовые формы использования земель (виды прав на землю». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком означает право осуществлять без указания сроков владение и пользование этим участком в пределах, установленных законодательством. Право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в ГК РФ относится к вещным правам лиц, не являющихся его собственниками (ст. 216 ГК РФ). Земельные участки в нашей стране пока в значительной мере находятся в государственной и муниципальной собственности.
Право аренды: понятие
Право аренды земельного участка, если говорить кратко, это возможность арендатора пользоваться землей, владеть ей.
Одновременно с предоставлением правомочий, на субъекта возлагаются и обязанности. За их неисполнение, часто, арендным договором предусматривают ответственность.
Право аренды делят на 2 вида: пользования и владения. В первом случае арендатор может лишь использовать участок в соответствии с назначением, определенным соглашением, получать при помощи него продукцию, плоды или доход.
Если же добавляется право владения, то гражданин или организация уже может распоряжаться объектом, в рамках арендного договора, например, изменять некоторые характеристики или передавать во временное пользование третьим лицам.
Сервитут — право ограниченного пользования земельным участком. Данное право представляет своего рода «право безысходности», невозможности не затрагивать интересы соседних землепользователей. В любом случае осуществление сервитута должно быть наименее обременительным для земельного участка, в отношении которого он установлен. В зависимости от оснований возникновения и целей установления сервитуты делятся на публичные и частные.
Публичный сервитут устанавливается законом или иным нормативным правовым актом Российской Федерации, ее субъектов, нормативным правовым актом органа местного самоуправления без изъятия земельных участков.
Например, согласно ГрК РФ публичные сервитуты могут устанавливаться нормативными правовыми актами органов местного самоуправления в соответствии с градостроительной документацией и правилами застройки в случаях, если это определяется государственными или общественными интересами (ст. 64).
К ним относится договор мены или дарения. В первом случае участок меняется на другой объект недвижимости. Данный процесс может осуществляться с доплатой со стороны любого участника. Соглашение мены должно составляться по специальной форме, а также регистрируется нотариусом.
Другим основанием возникновения прав на земельные участки выступает договор дарения. По нему владелец передает другому лицу территорию безвозмездно. Такой документ также фиксируется в Росреестре. Существуют определенные ситуации, при которых может быть расторгнут такой договор, например, одариваемый совершает действия, приводящие к порче имущества, или же им совершается преступление против дарителя или его родственников.
Как взять землю в аренду
Если Вы, как будущий арендатор, задумались, как взять участок земли в аренду, – эта статья поможет разобраться, какие этапы для этого необходимо пройти.
Первое, что надо сделать сформулировать цели аренды земли, что позволит конкретизировать требования к расположению, площади и иным особенностям участка. Также следует изучить правовую базу.
Правовое регулирование аренды земли осуществляют Земельный и Гражданский кодексы РФ, в частности:
- статьи 606-620 ГК РФ, содержащие общие положения об аренде;
- статья 22 ЗК РФ Аренда земельных участков;
- статьи 39.6 – 39.8 и 39.11-39.14 ЗК РФ о предоставлении в аренду государственных или муниципальных земель;
- статья 46 ЗК РФ «Основания прекращения аренды земельного участка» и другие нормативно-правовые акты.
Отношения между арендатором и арендодателем могут регулироваться и другими нормативными актами, такими как Градостроительный Кодекс РФ, Федеральные законы РФ, Постановления Правительства РФ.
Нормы об аренде участков могут содержаться и в положениях местного законодательства: так, например, при аренде земли в Москве надо учитывать нормы Закона г. Москвы от 19.12.
2007 N 48 О землепользовании в городе Москве.
После того, как потенциальный арендатор ознакомился с законодательной базой, он предпринимает следующие шаги:
- запрашивает у уполномоченных органов, например, в Росреестре или МФЦ, сведения о подходящих под его требования свободных земельных участках;
- проверяет правовой статус земель найденного участка по данным Росреестра и Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество (ЕГРП), а также проверяет данные об объекте недвижимости через выписку из ЕГРН (до 2017 года информация об участке была указана в кадастровом паспорте);
- уточняет с помощью публичной кадастровой карты кадастровый номер и размер участка, а также данные его владельца;
- проверяет, нет ли каких-либо ограничений на использование или аренду земельного участка, определенных законом, договором или вынесенным судебным решением (такими ограничениями могут быть Ипотека, Сервитут, арест участка);
- по согласованию с владельцем земли заключает Договор аренды земельного участка на нужный срок (в случае аренды земли у государства, как правило, проводится аукцион).
Особенности процедуры
У многих граждан вызывает сложность правильного определения правовых вопросов по переуступке права на аренду. В данном случае предметом рассмотрения являются арендные права, а не права на собственность.
К частым случаям переуступки относят реализацию строений, расположенных на землях, переданных на правах длительной аренды. Продажа собственности происходит без фактического уведомления владельца участка, однако о произошедших изменениях оповестить в письменном виде все-таки нужно.
Возникновение права аренды земельного участка в государствах — членах ЕС и в Российской Федерации
При рассмотрении механизма возникновения права аренды земельного участка необходимо исходить из того, что факт возникновения такого права определяется регистрацией договора. Ранее законодательство предусматривало необходимость регистрации как права аренды, так и самого договора, что позволяло делать вывод о наличии двух основных форм регистрации — регистрации прав на недвижимое имущество и регистрации сделок с ним. Действующее законодательство закрепляет, что государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества и связывает с регистрацией договора аренды земельного участка момент его заключения.
Аренда земельных участков, находящихся в частной собственности, возникает посредством заключения соответствующего договора аренды между собственником участка (либо уполномоченным им лицом) и лицом, желающим его арендовать. Возникновение права аренды земельных участков в данном случае представляет собой простой юридический состав, поскольку для возникновения права аренды достаточно заключения договора.
Напротив, при передаче в аренду земельных участков иных форм собственности уполномоченный орган должен принять решение о предоставлении в аренду земельного участка, что не характерно для случаев передачи в аренду иного имущества. Подобное решение имеет характер правоустанавливающего документа, принятие которого является основанием для заключения договора аренды земельного участка.
Предоставление земли является сложным юридическим составом, сочетающим властное волеизъявление полномочного государственного органа и соглашение субъектов земельных правоотношений по юридическому оформлению договорных отношений в вопросе установления прав пользования землей. Предоставление участков в аренду может осуществляться либо путем установления прав в порядке перерегистрации, либо посредством проведения конкурсов на право заключения договора аренды (права аренды) или выкупа права аренды (купли-продажи права аренды согласно ч. 4 ст. 454 ГК РФ).
Порядок заключения договора аренды земельного участка из земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности, имеет свои особенности, обусловленные порядком предоставления земельных участков посредством изъятия и отвода. Правом предоставления земельных участков обладают местные администрации, а также органы государственного управления субъектов Российской Федерации.
Согласно п. 3.1 ст. 22 ЗК РФ договор аренды земельного участка. находящегося в государственной или муниципальной собственности и расположенного в границах земель, зарезервированных для государственных или муниципальных нужд, заключается на срок, продолжительность которого не может превышать срок резервирования таких земель.
Резервирование представляет собой первичную стадию последующего изъятия земельного участка и регулируется ст. 56.1 и 70.1 ЗК РФ. Земли для государственных и муниципальных нужд могут резервироваться на срок не более семи лет. Порядок резервирования земель определяется постановлением Правительства РФ «О некоторых вопросах, связанных с резервированием земель для государственных и муниципальных нужд» от 22 июля 2008 г. № 561.
Если иное не предусмотрено федеральными законами, то исключительное право на приватизацию земельных участков имеют граждане и юридические лица — собственники зданий, строений, сооружений (абз. 2 п. 1 ст. 36 ЗК РФ).
Федеральным законом «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части установления порядка резервирования земель для государственных или муниципальных нужд» от 10 мая 2007 г. № 69-ФЗ при внесении изменений в ст. 28 Федерального закона «О приватизации государственного и муниципального имущества» от 21 декабря 2001 г. № 178-ФЗ установлено, что отчуждению не подлежат земельные участки, находящиеся в границе земель, зарезервированных для государственных и муниципальных нужд. Таким образом, в отношении приватизации зарезервированного земельного участка установлен запрет.
Земельное право тесты. Тест по земельному праву
1.Земельное законодательство состоит из:
А. Земельного кодекса РФ, других федеральных законов и законов субъектов Российской Федерации.
Б. Законов Российской Федерации, Указов Президента Российской Федерации и постановлений Правительства Российской Федерации.
В. Законов Российской Федерации, Указов Президента Российской Федерации, постановлений Правительства Российской Федерации и нормативных актов муниципальных образований.
2.Предмет земельного права—это:
А.Общественные отношения по поводу планеты Земля.
Б. Общественные отношения по использованию и охране земель как основы жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории.
В.Общественные отношения по поводу границ территориальных образований.
3.Объктами земельных отношений являются:
А.Планета Земля.
Б.Земельный фонд.
В.Земельные участки.
4.Виды государственной собственности на землю:
А.Федеральная.
Б.Федеральная и субъектов Российской Федерации.
В.Субъектов Российской Федерации и муниципальных образований.
5. К формам земельной собственности относятся:
А.Государственная, собственность субъектов Российской Федерации и муниципальная.
Б.Государственная, частная и муниципальная.
В.Частная, государственная, муниципальная и иные.
6.Правовые формы использования земельных участков—это:
А.Постоянное (бессрочное) пользование, пожизненное наследуемое владение, аренда, безвозмездное срочное пользование.
Б.Собственность, постоянное (бессрочное) пользование, пожизненное наследуемое владение, аренда, безвозмездное срочное пользование.
В.Собственность, аренда, пользование, владение.
7. Землеустройство-это:
А.Устройство земельных дамб.
Б.Мероприятия по повышению плодородия почв.
В.Мероприятия по установлению границ на местности и организации рационального использования земли гражданами и юридическими лицами.
8.Земельный участок на право пожизненного наследуемого владения:
А. Можно получить в любое время;
Б. Можно продать и совершать другие сделки;
В. Можно передавать по наследству и приобрести в собственность, другие сделки запрещаются.
9.Государственный земельный кадастр-это:
А.Реестр лиц, имеющих земельные участки на конкретной территории.
Б.Количественный и качественный учёт земельных участков и субъектов права землепользования.
В.Показатель стоимости земли.
10.Земельные участки на праве аренды могут иметь:
А.Только российские граждане.
Б. Российские физические и юридические лица, иностранные граждане и лица без гражданства;
В.Любые лица, достигшие 15-летнего возраста.
11.Безвозмездное срочное пользование земельными участками из земель, находящихся в собственности юридических лиц, может предоставляться:
А.На срок договора о землепользовании.
Б. На срок не более 49 лет.
В. На период действия трудовых отношений.
12.Безвозмездное срочное пользование земельными участками из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, может предоставляться:
А На срок не более 10 лет.
Б. На срок не более года.
В .На срок не более 49 лет.
13.Земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, предоставляются в собственность физических и юридических лиц:
А.Только за плату.
Б. Бесплатно.
В. За плату и бесплатно.
14. Земельные участки в России могут находиться в собственности:
А.Только граждан России.
Б.Граждан России, а также иностранных граждан, лиц без гражданства и иностранных юридических лиц.
В.Только иностранных граждан, лиц без гражданства и иностранных юридических лиц.
15. Земельные участки могут быть приобретены в собственность иностранных граждан, лиц без гражданства и иностранных юридических лиц:
А.На всей территории Российской Федерации.
Б.В границах Российской Федерации за исключением приграничных территорий и иных особо установленных территорий.
В.В специально отведённых территориях.
16.Нормы (максимальные и минимальные) предоставления земельных участков для садоводства, огородничества, дачного строительства из земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности:
А.Не устанавливаются.
Б.Устанавливаются законами субъектов Российской Федерации.
В.Устанавливаются органами государственного и муниципального управления по заявлениям граждан.
17.Виды платы за землю, установленные законодательством:
А.Земельный налог и арендная плата.
Б. Земельный налог, арендная плата и нормативная цена земли..
Б. Земельный налог, арендная плата, кадастровая стоимость, рыночная стоимость.
18.Виды земельного контроля в соответствии с земельным законодательством:
А.Государственный, производственный, муниципальный, общественный.;
Б.Государственный, ведомственный, производственный, муниципальный, общественный.;
В.Мониторинг, контроль, привлечение к ответственности.
19.Земли сельскохозяйственного назначения находятся:
А.За чертой поселений.
Б.Внутри поселения.
В.И внутри поселения, и за его чертой.
20.Виды ответственности за земельные правонарушения:
А. Гражданско-правовая, административная, уголовная.
Б. Земельно-правовая.
В. Гражданско-правовая, дисциплинарная, административная, уголовная.
Тест № 1
«Предмет, метод, принципы, система учебной дисциплины «Земельное право».
1. Предметом земельного права являются:
А) правоотношения по предоставлению, использованию и прекращению прав на земельные участки и охране земель;
Б) способы воздействия норм земельного права на поведение участников земельных отношений;
В) система, которая содержит правовые нормы и положения, относящиеся ко всей отрасли права в целом.
2. В каких случаях отношения права собственности на землю, а также совершение сделок с земельными участками регулируется гражданским законодательством:
А) когда это прямо указано в ГК РФ;
Б) если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами;
В) регулирование земельных отношений гражданским законодательством не предусмотрено;
Г) верного варианта ответа нет.
3. Какое из приведенных определений можно отнести к диспозитивному методу регулирования земельных отношений:
А) это такой способ правового воздействия, при котором участникам земельных отношений предоставляется свобода в реализации ими своих целей и задач;
В) определенное сочетание ограничений и свободы в выборе поведения для участников земельных отношений.
4. Систему земельного права составляют:
Б) правовые институты;
В) нормы права;
Г) способы регулирования земельных отношений.
Предоставление другому земли в пользование, как особый вид социально-экономических отношений известно, примерно четыре тысячелетия (вероятно, первый акт, регулирующий аренду земли — Законы Билаламы — XX в. до н.э.). В хозяйственной практике древних цивилизаций Индии, Месопотамии, Египта, Китая широко использовались различные арендные формы землепользования. Первые вещественные свидетельства о заключенных сделках аренды земли относятся приблизительно к 2000 г. до н.э. В ходе раскопок, происходивших в 1984 г. на месте шумерского города Ур, ученым удалось обнаружить прототипы первых договоров аренды. Это были глиняные таблички, на которых стороны договора фиксировали свои обязательства по передаче на определенный срок в пользование и владение за определенную плату сельскохозяйственный инвентарь, право пользоваться водоемами и т.д. Сыродоев Н.А. История земельного права // Правоведение. 1999. N 1.
Землевладельцы. Право пожизненного наследуемого владения земельным участком
Иногда выражение «право пожизненного наследуемого владения земельным участком» видоизменяют, немного сокращают и говорят ─ право пожизненного пользования земельным участком. Действующим Земельным кодексом установлено сохранение права пожизненного наследуемого владения земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности, приобретенное гражданином до вступления Кодекса в силу. После введения ЗК РФ в действие, предоставление земельных участков гражданам на праве пожизненного наследуемого владения не допускается. Владелец земельного участка, обладающий правом пожизненного наследуемого владения, имеет права владения и пользования земельным участком. Так, например, если из условий пользования земельным участком, установленных законом, не вытекает иное, он вправе возводить на нем здания, сооружения и создавать другое недвижимое имущество, приобретая на него право собственности.
Сроки аренды земель СНХ
Согласно ФЗ № 101 от 24.07.2002 г. договор аренды участков, находящихся в муниципальной или государственной собственности, может заключаться на срок от 3 до 49 лет. То есть, стороны имеют право установить любой срок, не выходящий за означенные пределы.
Максимальный срок аренды земель СНХ сокращается до 3 лет в тех случаях, когда они используются для выпаса скотины и сенокошения.
В случае, когда срок аренды не указан, он считается бессрочным. Однако по истечении 49 лет сторонам придется заключить соглашение о пролонгации, в противном случае документ утратит юридическую силу. Арендатор будет иметь преимущественное право, если он использовал земли по прямому назначению и выполнял все условия, указанные в договоре.
Можно ли перевести участок из аренды в собственность
В некоторых случаях долгосрочный договор аренды заключается с одной целью – приобрести участок в собственность. Право выкупа обязательно закрепляется в одном из пунктов, в котором разъясняется порядок и условия перехода земли в собственность. Если сделка осуществляется между частными лицами, то она оформляется в соответствии с требованиями ГК РФ.
В случае, когда собственником является муниципальный орган, приобрести участок в собственность можно на основании заявления или путем участия в аукционе. При этом в рассмотрении заявки откажут, если ранее арендатор в течение 3 лет хотя бы раз нарушил условия пользования землей. Ст. 9 ФЗ № 101 от 24.07.2002 г. предусматривает возможность досрочного выкупа, если до истечения срока аренды внесена вся сумма выкупной цены.
Также арендаторам предоставляется право принять участие в аукционе, который проводится в обязательном порядке при наличии более одной заявки. В итоге владельцем становится тот, кто предложил более высокую цену. Как правило, выкупать землю таким образом приходится тем, кто не предусмотрел в договоре возможность перехода права собственности по окончании срока действия документа.
Как продлить договор аренды земли
- Пролонгацию договора аренды можно осуществить путем заключения дополнительного соглашения, если в документе указан конкретный срок его окончания. При этом важно конкретно сформулировать в допсоглашении срок продления или указать условие о продлении на неопределенный период. Фразы типа «на тот же период» могут быть истолкованы сторонами неоднозначно. Если договор был краткосрочным (например, на 11 месяцев), то продление на тот же срок подразумевает продление на 11 месяцев, а не до аналогичной даты последующего года, как думают многие. Примечательно, что в случае продления такого краткосрочного договора на период до 1 года госрегистрация не требуется.
- В исходный документ можно изначально включить пункт об автопролонгации (например, по правилам п. 2 ст. 621 ГК РФ).
Эта же статья наделяет добросовестного арендатора, в случае отсутствия ограничений в договоре или законодательстве, преимуществом по отношению к иным лицам при заключении соглашения об аренде земли на новый срок. Собственник сдаваемого земельного участка имеет обязанность в письменной форме уведомить арендатора о своем желании заключить такой договор. При этом условия первоначального соглашения по желанию участников сделки могут быть изменены.
Расторжение договора аренды
Причины для досрочного прекращения договора аренды земельного участка по инициативе сторон с точки зрения гражданского законодательства отражены в ст. 619–620 ГК РФ:
- Невыполнение сторонами условий сделки. В этом случае для расторжения договора стороны должны обратиться с иском в суд.
- На основании уведомления от стороны-инициатора за 3 месяца, если по условиям договора не предусмотрен иной период (ст. 610 ГК РФ). Если по наступлении даты окончания срока действия договора стороны не выразили желания его пролонгировать, все права и обязанности сторон по нему прекращаются (ст. 621 ГК РФ).
- На основании ст. 22 и 46 ЗК РФ предусмотрены дополнительные случаи и условия расторжения соглашения, специфичные для земли как объекта недвижимости. Например, п. 9 ст. 22 ЗК РФ утверждает, что арендодатель может требовать прекращения договора аренды, подписанного на срок свыше 5 лет, только через суд и с приведением в качестве оснований для этого примеров существенного нарушения условий договора. Если арендатор в разумные сроки устранил все нарушения, то сам факт их обнаружения не будет рассматриваться судом в качестве основания для расторжения договора (п. 3 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11).
Дополнительно в этой же статье рассматриваются иные случаи, связанные с ухудшением плодородных качеств земли, в связи с чем правомерно требование арендодателя о расторжении договора аренды.
Можно привести несколько примеров из судебной практики, чтобы понять, какие могут быть проблемы по закону:
| Пример 1 | Комитет по земельным ресурсам в г. Новокузнецке обратился с иском к ОАО «Новокузнецкпромвентиляция» для того, чтобы взыскать крупную задолженность по арендной плате. В свою очередь акционерное общество возразило на иск с приведением аргументов. «Новокузнецкпромвентиляция» заявило, что предмет соглашения не был четко определен, и надел нельзя идентифицировать ввиду отсутствия адреса и кадастрового номера. Однако судебная инстанция отклонила приведенные ответчиком доводы. При этом суд руководствовался доказанным фактом использования участка и отсутствием своевременного внесения платежей в полном объеме. |
| Пример 2 | Несколько иная ситуация возникла с комитетом г. Барнаула по управлению муниципальной собственностью. Организация подала иск в суд для того, чтобы оспорить отказ в регистрации договора аренды. Суд удовлетворил требования истца, поскольку в приложении к соглашению находились графические описания сдаваемой в аренду недвижимости. Судебная инстанция сочла, что неопределенность в индивидуализации части земельного участка отсутствует. Истец в этом случае выиграл дело. |
Как уже упоминалось, ранее можно было сдать долю надела в аренду только после постановки его на кадастровый учет. Сейчас же такая практика отсутствует, и суды разрешают аренду части участка при условии, что она четко определена в соглашении, имеются ее план и экспликация.