Налоговый вычет при рефинансировании ипотечного кредита
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Налоговый вычет при рефинансировании ипотечного кредита». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Еще один вариант получения налогового вычета по уплаченным процентам — оформить заявление на получение вычета у работодателя, по которому он не будет удерживать НДФЛ, пока не исчерпается сумма положенного вам налогового вычета.
- Максимально возможная сумма вычета на проценты по ипотеке — 390 000 рублей, то есть 13% от 3 000 000 рублей. Если вы не израсходовали эту сумму при первой сделке, «добрать» недостающее при следующей ипотеке не получится.
- Получить налоговый вычет возможно только за 3 последних года, поэтому не стоит тянуть.
- Максимально можно получить 650 000 рублей: за покупку недвижимости — до 260 000 рублей; за проценты — до 390 000 рублей.
- Право на получение до 260 000 рублей у гражданина есть один раз — до того момента, пока данная сумма не будет получена в полном объеме, в том числе суммарно от разных сделок, совершенных после 01.01.2014 года. Право на получение до 390 000 рублей возможно только по одному объекту недвижимости.
- Если ипотеку оформили супруги, каждый из них может оформить вычет — максимум до 1 300 000 рублей.
- Выплату оформляют только трудоустроенные граждане, которые оплатили НДФЛ. Вычет по процентам по ипотеке заемщик получает постепенно — по мере выплаты их банку. Вся сумма сразу не выдается.
Вычет – что это такое
Каждое, проживающее на территории РФ лицо, независимо от возраста и должности, обязано платить налог со всех своих доходов – заработной платы, сдачи авто или жилья в наем и не только. Налог установлен в размере 13%, что признано одной из самых низких ставок в мире. Европейцам приходится отдавать в казну до 70% от своих кровно заработанных и это далеко не предел.
В ст. 220 НК Российской Федерации указано, что граждане, добросовестно выплачивающие налог, имеют право получить вычет, связанный с приобретением квартиры или строительства дома. Помимо этого, вычет положен и по процентам, уплаченным по ипотечному займу.
По своей сути вычет представляет собой государственную помощь в виде компенсации по понесенным затратам с учетом выплаченной суммы налога. Все граждане имеют право на один и тот же размер вычета.
В зависимости от ежегодного дохода конкретного лица, претендующего на компенсацию, выплата вычета в максимальном размере может растянуться на год-два, а то и 5 лет. До момента получения максимальной выплаты заявки на налоговый возврат могут подаваться ежегодно при условии сделанных отчислений в установленном размере – 13%.
Возврат подоходного налога супругами
Чаще всего такая серьезная покупка как квартира или частный дом осуществляется в браке. По Семейному кодексу РФ все приобретенное в официальном браке делится между супругами поровну. Поэтому, независимо от того, на кого записана купленная недвижимость, муж и жена имеют на нее равные права.
Это правило распространяется и на налоговый вычет – каждый из пары может подать декларацию на возмещение в размере 2 млн рублей. В этом случае семья суммарно сможет вернуть не 260 000 рублей, а 520 000 рублей. Но такой максимум будет выплачен только, если жилье реально стоило больше 4 млн рублей.
На примере это будет выглядеть следующим образом: Супруги Ивановы, состоящие в официальном браке, приобрели в 2017 году квартиру стоимостью 5 млн рублей. Оба они официально трудоустроены и выплачивают НДФЛ. После оформления права собственности муж и жена подали декларации на возмещение, указав максимальную сумму в 2 млн рублей. В итоге им были выплачены положенные 520 000 рублей в равных частях, как и было указано в документах.
Но возможен и другой вариант развития событий. Один из супругов получает значительно большие доходы, чем другой. В этом случае они могут:
- Подать на выплату в равных долях – один получит сразу 260 000 рублей (если уплаченный налог это позволяет), а для второго выплаты растянутся на несколько лет.
- Подать на выплату в разных долях – у супруга с большим доходом получится вернуть деньги в большем размере, чем его супругу/супруге.
Если стоимость приобретенной для семьи недвижимости оказалась ниже 4 млн рублей, то государственная компенсация не будет максимальной. В декларации супруги укажут реальную стоимость квартиры и будут претендовать на возмещение, исходя из своих трат в равных или неравнозначных долях. Детальный пример приведен ниже.
Супруги Петровы после нескольких лет официального брака приобрели квартиру за 3 млн рублей. Муж и жена ежемесячно выплачивают НДФЛ со всех своих доходов, а потому имеют право на налоговый вычет. Они подают декларацию одного из следующих типов:
- На возмещение с 1,5 млн рублей на каждого из супругов;
- На возврат в соотношении 2 млн и 1 млн рублей.
Условия получения ипотечного вычета
Для того чтобы без проблем оформить имущественный возврат, нужно соответствовать ряду условий. Они затрагивают самого заемщика и кредитный договор, по которому совершаются выплаты. В список включено следующее:
- назначение – возвратить НДФЛ можно по займам, которые выдавались на покупку или строительство жилья;
- местонахождение недвижимости – расположено на территории РФ;
- характеристика кредитора – займодатель должен быть зарегистрирован в России;
- характеристика заемщика – обязан состоять на учете в ИФНС РФ;
- наличие заработка – подоходный налог возвращается только лицам, имеющим доход и выплачивающим с него 13% в пользу государства.
При рефинансировании займа нужно учитывать перечисленные пункты списка и следующие моменты:
- в новом соглашении требуется указать цель его заключения – рефинансирование первичного ипотечного кредита;
- новый кредитор обязан иметь российский адрес регистрации и лицензию на финансовую деятельность.
Граждане, которые не вправе претендовать на налоговый вычет:
- лица, не получающие официальную заработную плату в течение 3 лет до подачи документов на возврат;
- заемщики, взявшие кредит на покупку недвижимости, принадлежавшей близким родственникам;
- ИП, уплачивающие ЕНВД;
- граждане, ставшие владельцами квартиры или дома за счет средств работодателя либо других лиц;
- лица, оплатившие жилье с помощью государственной субсидии.
Остальные граждане могут быть уверены в том, что перекредитование не станет поводом для отказа в возврате подоходного налога.
Имущественный вычет – что это
Налоговым кодексом РФ определено, что любой гражданин, выплачивающий налоги имеет право получить налоговый вычет с расходов, связанных с покупкой жилой недвижимости. Впрочем, при строительстве жилого дома это право за гражданином также сохраняется.
Более того, помимо возврата части от стоимости недвижимости, собственник имеет право на возмещение части процентов, если эта самая собственность была приобретена в ипотеку. Все эти права гражданина РФ прописаны в статье 220 НК.
Но есть небольшая оговорка. Размер налогового вычета имеет ограничения – он выплачивается лишь с двух миллионов от стоимости покупаемой квартиры. При этом воспользоваться правом на налоговый вычет можно в любое время после получения свидетельства на право собственности.
Как получить вычет по выплаченным процентам
Для основного и процентного вычета по ипотеке существует единая декларация 3-НДФЛ. Вернуть проценты по ипотеке можно и отдельно от основной суммы. Сделать это можно, как и в случае с основным вычетом, двумя способами: через налоговую и работодателя. В последнем случае документы стоит подавать сразу, не дожидаясь конца года. Работодатель не будет удерживать НДФЛ с зарплаты, пока не исчерпается весь полагающийся лимит компенсации.
Либо можно обратиться в налоговую инспекцию, дождавшись окончания года, в течение которого приобретено жилье. Такой способ подходит тем, кто хочет получить большую сумму сразу. Документы можно подать как в налоговой инспекции по месту регистрации, так и онлайн через личный кабинет налогоплательщика на сайте ФНС.
Для получения вычета по процентам по ипотеке налогоплательщику необходимо:
1. Подсчитать сумму вычета и налога к возврату.
2. Подготовить необходимые документы:
- копию паспорта;
- справку по форме 2-НДФЛ;
- копию договора долевого участия или договора купли-продажи квартиры;
- выписку из ЕГРН;
- копию кредитного договора, по которому были выплачены проценты;
- справку из банка об уплате процентов по кредиту;
- заявление на получение налогового вычета.
Как рассчитать вычет и налог к возврату?
Возврат уменьшает базу налогообложения — сумму, с которой происходит удержание налога. Сумма вычета может быть до 13 % от реально уплаченных процентов. Например, если вы оплатили в пользу банка проценты по ипотеке на 10 тыс. руб., вычет составит 1 300 руб.
Одновременно с этим вам не смогут выплатить больше той суммы, что была перечислена в виде налогов. К примеру, вами было перечислено за 2019 г. 10 тыс. руб. – проценты по ипотеке. 13 % от этой суммы — 1 300 руб. Вы получите 1 300 руб. в случае, если перечислили (удержал из зарплаты работодатель) за 2019 г. 1 300 руб. НДФЛ. Если за 2019 г. в бюджет с вашей з/п поступило лишь 1 000 руб. подоходного налога, вам вернут по результатам 2019 г. также 1 000 руб. 300 руб. перенесутся на следующий год.
Внимание! Вычет по ипотечным процентам может переноситься на следующие годы.
Сумма выплат в случае с % по ипотеке равняется все тем же 13%. При этом сумма не может превышать 390 000 рублей.
Например, по новому договору за год обладатель новой квартиры выплачивает 1 500 000 рублей в качестве процентов. Значит, каждый год в качестве налогового вычета владелец будет получать 195 000 рублей. Если рефинансирование случится вновь, то сумма изменится в соответствии с тем, какие проценты будут уплачиваться по новому договору.
Полученные деньги разумно потратить на комплексный ремонт квартиры. Это возможность избавить её от всех недостатков в виде неровных стен, въевшихся запахов, плохой шумоизоляции и т.п., а также придать желаемый стиль. А талантливые мастера сделают всю работу по фиксированной цене и в установленные сроки.
Как рассчитать сумму вычета по процентам
Предположим, что гражданин Иванов Иван Иванович 31.12.2013 года стал собственником квартиры. В договоре указана стоимость 6 млн. рублей. Так как собственных средств не хватало, в банке был получен кредит на 5 млн. рублей. Ежегодно в качестве процентов предстоит выплатить 200 тыс. рублей. За период действия договора — 5 млн. рублей. Соответственно, из бюджета ему перечислят не более 650 тысяч рублей.
Доход заемщика — 70 тыс. рублей в месяц. Налоговые льготы не полагаются. НДФЛ за 2014 год составил 109,2 тыс. рублей. В 2015 году гражданин Иванов обязан получить у работодателя 2-НДФЛ, собрать документы и обращаться в ФНС по месту регистрации. Если камеральная проверка подтвердит подлинность предоставленных справок, заемщику вернут излишне уплаченные деньги. В следующем году процедура повторится. И так, пока 650 тыс. рублей не будут выплачены полностью.
Если предположить, что в 2015 году гражданин Иванов не работал, либо его доход был незначительным, он может не тратить время на оформление вычета и дождаться окончания следующего налогового периода.
Когда невозможен возврат подоходного налога при рефинансировании ипотеки
Право на налоговый вычет после рефинансирования ипотеки сохраняется.
Это закреплено в налоговом кодексе и является распространенной практикой для налоговой службы. Если было рефинансирование ипотеки, возврат налогового вычета осуществляется так же, как и в случае с обычным ипотечным кредитом. Заемщик должен заявить о своем праве в налоговую службу и предоставить документы для получения налогового вычета при рефинансировании. После этого можно вернуть деньги, уплаченные в качестве НДФЛ за предыдущий год. К каких случаях налог вернуть не удастся?
- Если было рефинансирование ипотеки, но в договоре нет четкого указания, с какой целью выдается кредит. Налоговая служба должна иметь надежное подтверждение того, что рефинансировался именно ипотечный кредит на конкретный объект. Хорошо, если в договоре определенно прописан адрес этого объекта и есть отсылки к первоначальному кредитному договору. Если же такие сведения в договоре не прописаны, он считается нецелевым, и налоговая служба вправе отказать в предоставлении вычета. Заемщику следует внимательно следить за соблюдением этого условия, если он хочет впоследствии претендовать на налоговый вычет.
- Если этот налог не был уплачен. Иногда заемщик хочет оформить возврат НДФЛ при рефинансировании ипотеки, но при оформлении выясняется, что ввиду неофициального трудоустройства, пребывания в декрете или других факторов, налог им уплачен не был. Тогда никакие средства не будут перечислены заемщику. Государство не выдает деньги для налоговых вычетов – оно лишь возвращает то, что было уплачено. Выходом в такой ситуации может стать оформление налогового вычета на супруга (или супругу), если его/ее доходы в предыдущем году облагались налогом.
Ипотечное кредитование для многих является единственным шансом купить собственное жилье. Кредит выдается на много лет вперед, и при подаче заявления заемщики тщательно сравнивают условия предоставления ипотеки. Однако это не гарантирует того, что займ и через какое-то время останется самым выгодным. Рефинансирование позволяет гибко реагировать на новые банковские предложения, переоформлять займы, пользоваться более низкими кредитными ставками и оптимизировать свои расходы.
Рефинансирование не лишает заемщика права на налоговый вычет с уплаченных за пользование кредитом процентов. Следует лишь быть внимательным при оформлении нового договора и убедиться, что в нем ясно прописана цель кредита и есть сведения о предыдущем кредитном договоре. Также можно вернуть уплаченный НДФЛ и при повторном рефинансировании (то есть при третьем переоформлении кредита на один и тот же объект).
В налоговом кодексе нет ограничений по количеству рефинансирующих кредитов, поэтому заемщик может переоформлять свой займ несколько раз и по-прежнему претендовать на получение имущественного налогового вычета.
Изменения правил в 2014 году
Компенсация по недвижимости, купленной до 2014 года, оформлялся исходя из стоимости недвижимости, без привязки к собственнику, который выплачивает сбор. Получить компенсацию при приобретении жилья можно было 1 раз.
Процедура возвращения части денег за покупку жилья после 2014 года несколько отличается. Так, каждый собственник жилья имеет право получить 13% от лимита по своей доле платежа, которая не должна превышать 2 млн.
С января 2014 года в регулировании налоговых вычетов произошли серьезные изменения. До этого момента граждане подавали прошение на выплату только 1 раз на сумму в 2 млн рублей. Вычет делился на всех собственников, то есть муж и жена не могли отдельно друг от друга вернуть затраты. Это существенно ограничивало права собственников. Особенно в случае, если стоимость купленного жилья существенно ниже озвученных 2 млн рублей. На практике закон работал следующим образом.
Семья приобрела недвижимость на сумму в 1 млн рублей. Оба супруга официально трудоустроены и ежемесячно отчисляют 13% от своих доходов. Подать декларацию на возмещение расходов они могут только 1 раз на уплаченную сумму, то есть на 1 млн рублей. В итоге семья получала на руки 130 000 руб.. Если в дальнейшем супруги приобретали новую более дорогостоящую недвижимость, то реализовать свое право на оставшийся миллион из полагающихся двух они уже не смогут.
В 2014 году законодательство претерпело изменения и правила осуществления выплат изменились. Согласно нововведению, семья, оформившая в собственность купленное жилье после 1 января 2014 года, имеет право подавать на налоговую компенсацию на него и купленные в последствии квартиры до получения максимальной выплаты. Пример ситуации приведен ниже.
Семья приобрела после 01.01.2014 недвижимость на сумму 1 млн рублей. Оба супруга реализовали свое право на налоговый вычет, подав документы на компенсацию в равных долях. Каждый получил возмещение, начисленное на сумму в 500 000 рублей – 65 000 рублей. Через 3 года семья улучшила свои жилищные условия и приобрела новую квартиру стоимостью 3 млн рублей. Муж и жена вновь подали декларацию в равных долях на оставшийся миллион и получили по 65 000 рублей каждый.
Изменение законодательства были восприняты гражданами положительно, так как реальный размер выплаты существенно увеличился.
Что такое рефинансирование?
Итак, заемщик решил получить кредит в другом банке на более выгодных условиях, с помощью взятых средств рассчитаться с первым банком и продолжать кредитоваться во втором, более дешевом. Данное действие и является рефинансированием.
Расплатившись с первым кредитором, собственник получает свою квартиру из залога и вновь передает в него, но теперь уже новому кредитору. Не все банки приветствуют такой вариант, когда клиент уходит к конкуренту, потому что у него более дешевые кредиты. Часто, чтобы не терять заемщика, в кредитном договоре сразу оговаривается, на каких условиях можно расторгнуть договор кредитования досрочно. Как правило, за досрочное погашение грозят крупные штрафы.
Большинство молодых семей покупают жилье в ипотеку. Каждый банк разрабатывает свою программу ипотечного кредитования. Может случиться так, что, взяв ипотеку под определенный процент, покупатель вскоре находит банк с более выгодными условиями и хочет перекредитоваться. Он вправе это сделать, тем более что налоговый вычет при рефинансировании ипотеки не теряется.
Имущественный вычет: общее понимание
В статье 220 Налогового кодекса России говорится о том, что налогоплательщик вправе рассчитывать на налоговые вычеты, которые влекут за собой затраты на покупку либо строительство жилья, а также расходы на выплату процентов на покупку жилья за счет предоставленного кредита.
Таблица ниже покажет ограничения суммы налогового вычета.
| Ограничение | Сумма |
| Сумма налогового вычета на стоимость приобретаемого жилого имущества | 2 млн. руб. на одного гражданина |
| Максимально допустимый размер ежегодного денежного возврата при приобретении жилой площади | 260 000 рублей |