Рост ставок, снижение цен: что будет с ипотекой в 2023 году
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Рост ставок, снижение цен: что будет с ипотекой в 2023 году». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
По официальным данным, за 10 месяцев 2022 года в эксплуатацию ввели 88 млн квадратных метров жилья, это близко к данным за 2021 год (92 млн квадратных метров). Однако эксперты считают, что сохранение объемов произошло за счет первого полугодия 2022 года, когда застройщики заканчивали начатые в прошлые годы проекты. Но дальше показатели пошли на спад. Например, в октябре 2022 года было введено на 10% меньше жилья, чем годом ранее.
Чего ждут от ипотеки в 2023 году риелторы
Юлия Ибрагимова, директор ипотечного центра ГК «Миэль»:
— На ближайшее будущее мы прогнозируем увеличение ключевой ставки для обратного привлечения депозитов клиентов и в связи с этим вероятный рост ипотечных ставок. С расширением требований по семейной ипотеке возможно возобновление активности сделок по переуступке. Также изменится портрет заемщика по программе семейной ипотеки: клиенты станут более возрастными, и банки будут вынуждены поднимать предельный возраст заемщика.
Сергей Шлома, директор направления «Вторичный рынок» компании «Инком-Недвижимость»:
— В связи с постепенным сворачиванием льготной ипотеки на новостройки мы прогнозируем частичный отток покупателей из первичного сегмента рынка во вторичный. Застройщикам придется снижать цены, чтобы быть конкурентоспособными. Вторичный рынок тоже отреагирует на это уменьшением стоимости, и в результате этой конкурентной борьбы цены постепенно придут к разумному уровню, соответствующему нынешней экономической ситуации.
Валерий Кочетков, директор направления «Новостройки» компании «Инком-Недвижимость»:
— Полностью отказываться от ипотеки, субсидируемой застройщиками, никто не хочет. Но такой инструмент продаж в следующем году будет ограничен. Застройщикам предстоит вывести на рынок новые механизмы привлечения клиентов и под эти механизмы согласовать с банками проектное финансирование.
Не исключаю, что увеличение ипотечной ставки по льготной ипотеке на 1 п.п. подтолкнет некоторых клиентов пересмотреть приоритеты в пользу более экономичного вторичного жилья.
Дмитрий Веселков, директор департамента ипотечных программ и банковского кредитования компании «Метриум»:
— Считаю, что в первом квартале 2023 года с привлечением ипотеки будет совершаться примерно 75–80% сделок на первичном рынке. Самыми популярными программами останутся льготная ипотека и семейная ипотека, учитывая, что рыночные ставки уже достигли в среднем 11%. Существенно вырастет популярность семейной ипотеки, вероятно, именно она окажется главным драйвером спроса. Роль субсидированной ипотеки от девелоперов с повышением ставок по таким программам снизится.
По каким сценариям может развиваться рынок
Рынок не будет развиваться так же бурно, как накануне пандемии, но продолжит восстанавливаться.
«На мой взгляд, уровень продаж в начале 2023 года будет несколько ниже, чем в декабре 2022 года, однако по итогам годам число сделок по ДДУ приблизится к уровню 2021 года, — говорит эксперт. — Вероятно, проявится эффект отложенного спроса. Оживление произойдет даже на рынке апартаментов, ведь их средняя стоимость в 2022 году снизилась на 18,2%, так что клиентам сейчас доступно большое количество лотов по привлекательным ценам».
Негативные сценарии тоже не исключены, говорит Алексей Перлин:
«Существенного роста спроса пока никто из девелоперов не ждет — мы живем в ситуации неопределенности».
Наиболее вероятен консервативный прогноз, при котором в экономике продолжится стабилизация:
«Спрос на жилье по-прежнему будет ниже, чем в 2020–2021 годах, а цены будут стагнировать, — говорит эксперт. — Во втором полугодии новостройки Москвы дорожали очень умеренными темпами, при этом широко распространились различные скидки. Поэтому и цены, и динамика сделок выйдут на определенное плато».
Ипотека останется драйвером рынка розничного кредитования в 2023 году..
«Обусловлено это прежде всего продлением до 1 июля 2024 года ипотеки с господдержкой, а также расширением условий семейной ипотеки. Кроме того, ряд банков и застройщиков уже заявили о сохранении совместных субсидированных программ на отдельные ЖК с повышением субсидированной ставки до 4% годовых. Такие предложения будут пользоваться спросом среди граждан, которым важно получить кредит с низким платежом, несмотря на увеличение стоимости жилья при таком варианте кредитования».
Стоит ли оформлять ипотеку и покупать квартиру в 2023 году
Если есть возможность, лучше взять ипотеку до конца 2022 года:
«Сейчас клиенты по-прежнему могут воспользоваться льготной ипотекой на старых условиях, а также околонулевыми программами от застройщиков. Кроме того, крупнейшие девелоперы установили на широкий пул квартир праздничный дисконт, причем условия акций подразумевают возможность приобретения квартир со скидками с использованием ипотеки. Если не получается совершить сделку в декабре, ее все равно не стоит откладывать. ЦБ может повысить ключевую ставку, что приведет к удорожанию жилищных кредитов».
Предложение сейчас беспрецедентно большое, то есть выбор у покупателей широкий.
«Также при снижении дохода можно взять ипотечные каникулы. Ориентироваться покупателям следует на ситуацию в отрасли, в которой они работают, и на личные финансы. Если вы молодая семья, в 2023 году можно взять семейную ипотеку. По-прежнему есть субсидии на ипотеку для сотрудников IT-отрасли».
Вусал Исмаилов считает, что в первом полугодии 2023 года стоит повременить с ипотекой.
«Все зависит от политического и экономического вектора страны. Сейчас время ликвидных инструментов, недвижимость таковым не является, поэтому решение о покупке квартиры нужно тщательно взвесить».
Планируя ипотеку в 2023 году, проанализируйте условия банков
«Может сложиться ситуация, когда выгоднее взять ипотеку на вторичку и гасить ее досрочно, чем взять субсидированную ипотеку от застройщика с завышенной стоимостью на квартиру, — говорит эксперт. — Лучше всего сравнить по итоговой переплате с учетом частично-досрочного погашения несколько вариантов: вторичку, первичку по субсидированной ипотеке от застройщика, первичку в рамках одной из госпрограмм».
Чем ниже первоначальный взнос, тем, как правило, выше процентная ставка — это тоже стоит учитывать.
Досрочное погашение ипотечного кредита.
Частичное или полное досрочное погашение актуально в первую половину срока, когда начисляются самые большие проценты. Здесь действительно выгодно уменьшать сумму основного долга, так как начисление процентов идет на остаток. Во второй половине финансовый эффект от досрочки будет не так ощутим. Здесь больше заемщик получит морального удовлетворения от окончания выплат, т.к. основные проценты он уже выплатил.Рассмотрим на предыдущем примере ситуацию, когда кредит погашается досрочно через первый год:
- При кредите на срок 60 мес. переплата составит около 130 т.р., а для погашения нужно внести 834 т.р.
- При ипотеке на 15 лет переплата будет 144 т.р., а для ПДП придется внести 978 т.р.
Таким образом, если клиент точно знает, что будет погашать кредит полностью через какое-то время (например, будет получен маткапитал, субсидия молодой семье и проч.), то лучше сразу же оформлять ипотеку на более короткий срок. Однако, если возможность ПДП появилась неожиданно, то при бОльшем сроке придется гасить бОльшую сумму.
Стоит помнить, что желание «сэкономить» должно быть совмещено с возможностью выплат: если клиент чувствует, что сможет погасить долг в течение 10 лет, то не стоит, конечно, брать на 20-30 лет. Здесь можно взять что-то среднее, например, 12-15 лет. Если клиент планирует погасить ипотеку в первые 5 лет, то срок ипотеки предпочтительнее выбрать 7-10 лет.
Как взять ипотеку по льготной программе?
Самыми выгодными являются программы по ипотеке с господдержкой. Это ряд инструментов, которые помогают оптимизировать условия оформления ипотечного кредита на более выгодных условиях для определенных категорий граждан. То есть, существуют специальные льготы, субсидии и сертификаты, которые значительно помогают ускорить процесс выплат ипотеки и уменьшить ее стоимость.
Программы господдержки молодых семей и защитников отечества являются приоритетными для государства. Практически во всех банках действуют льготные госпрограммы на ипотеку.
В 2019 году имеются следующие программы по получению ипотеки с господдержкой:
- Уменьшение процентной ставки за счет государства;
- Возможность вносить маткапитал в качестве первичного взноса;
- Субсидии по социальной ипотеке;
- Военная ипотека;
- Ипотека для молодых семей;
- Ипотека 6%;
- Реструктуризация ипотечного займа.
Ипотека для молодой семьи пользуется особой популярностью у населения. Участвовать могут супруги в возрасте от 18 до 35 лет, семьи с несовершеннолетними детьми, где одному из супругов еще не исполнилось 35 лет, и многодетные родители, у которых три и более детей. Также сюда относятся льготы на жилплощадь для родителей/усыновителей детей-инвалидов. Для разных регионов условия программы могут значительно отличаться.
Материнский капитал представляет сбой сертификат на определенную денежную сумму, которую получают семьи при рождении второго и последующего ребенка. Это капитал можно использовать в качестве первого взноса по ипотеке, или для выплат по ранее взятой ипотеке. Можно использовать не всю сумму. Важным моментом является то, что при приобретении ипотеки с использованием маткапитала, родители обязаны вписать детей в число собственников недвижимости после того, как кредит будет полностью погашен. Можно снизить платеж на ипотеку с маткапиталом при помощи рефинансирования. Об этом подробнее в видео:
Ипотека под 6% положена родителям, у которых в период с 01.01.2018 по 31.12.2023 года родится 2-ой, 3-ий и т.д. ребенок. Срок льготного кредитования зависит от того, сколько детей в семье: 3 года, если рождается второй ребенок, 5 лет, если третий, 8 лет за двух, трех и более детей, рожденных в указанный период. Такое кредитование предполагает приобретение только на первичном рынке.
Военная ипотека представляет собой льготную помощь для военнослужащих вне зависимости от звания. Участие в этой программе не предусматривает применение маткапитала для оплаты жилплощади. В такой ипотеке могут принимать участие следующие категории лиц:
- Прапорщики и офицеры первоконтрактники в вооруженных силах с 01.01.2005 года;
- Сержанты, старшины, матросы и солдаты, поступившие на службу после 01.01.2005 года после заключения второго контрактного срока;
- Выпускники военных вузов после трех лет выслуги;
- Офицеры запаса, служащие по найму или по призыву.
Окунёмся в действительность
А имеем мы по состоянию на конец 2022 года предостаточно. Вот уж точно все смешалось в доме Облонских… Тут вам и не отзвучавшее еще эхо пандемии с ее изоляциями, удаленками и падением уровня доходов населения; СВО; бешеные скачки ключевой, и, как следствие, ипотечной ставки; падение доллара; мобилизация; прогнозируемое завершение льготных ипотечных программ. Кажется, вся худо-бедно выстроенная экономическая система рухнула, и совершенно непонятно, с чего начинать восстановление. В первую очередь обнажились слабые места – зависимость от западного кредитного финансирования и материально-технического обеспечения, которое у нас также заграничное – тут и строительные материалы/технологии, техника и еще много чего, что напрямую повлияло на удорожание себестоимости строительства.
Взять ипотеку или накопить деньги
Насущный вопрос для потенциальных покупателей квартир в новостройках — брать ли ипотеку или лучше накопить денег до моментальной сделки? Единовременная оплата избавит от многолетних “оков” выплаты кредита. Но если всесторонне рассматривать этот вопрос, то у накоплений на передний план выходят скорее минусы, чем плюсы.
| Ипотека | Накопления |
| Ежемесячная выплата кредита — лишь формальность, при этом квартира уже полноценно принадлежит вам. Это значит, в нее можно переехать, делать ремонт, а главное — иметь уверенность в завтрашнем дне. | Рост инфляции не снижается, а только растет. Это значит, что за время, пока вы копите на квартиру, цены на жилье могут заметно подняться, выгодной покупку назвать уже точно не придется. |
| Государством предложено немало льготных программ для разных слоев населения. Среди распространенных — кредиты для молодых семей, военных, жителей Дальнего Востока, военная ипотека и пр. | Крупную сумму придется где-то хранить. Делать это дома — небезопасно. Если же открывать накопления в банке, то это потребует определенных знаний. Стоит также брать в учет то, что с 2021 действуют налоги на проценты. |
| Наличие ипотечных каникул позволит сделать паузу на полгода, если у вас внезапно возникнет сложная ситуация. Например, потеря рабочего места или серьезная болезнь. При этом, с вашей квартирой за это время ничего не произойдет — нужно лишь будет возобновить платежи при нормализации ситуации. | Если приглянулась квартира в строящемся доме, то копить на нее будет не лучшим решением. Во-первых, ее купит другой человек раньше, чем вы дождетесь и накопите нужную сумму. А если все же повезет, и лот останется в продаже до сдачи объекта, то стоимость его уже точно не будет изначальной. Район разовьется, появятся более пригодные для жизни условия, а значит, взлетит цена квартир жилого комплекса. |
| Никакие внешние факторы не повлияют на ежемесячные выплаты по кредиты. Сумма останется неизменной, даже с учетом инфляции, нестабильного положения курса рубля. |
Где взять ипотеку с максимальной выгодой?
Обычно крупные банки предлагают клиентам выгодные условия. Лидеры финансового рынка получают прибыль за счет больших объемов и комиссий клиентов, поэтому зачастую и процентные ставки по кредитам там ниже.
Хотя сегодня многие мелкие коммерческие банки предлагают ставки по ипотеке ниже, но это не значит, что брать квартиру в ипотеку там выгодно. Нужно рассматривать условия глубже, ведь зачастую клиентов «соблазняют» минимальными ставками, а по факту он переплачивает за дополнительные услуги.
Чтобы выгодно оформить ипотечный кредит, нужно провести тщательный анализ банков, их ипотечных программ, размеров процентных ставок, сроков кредитования. Выгодная ипотека – та, что удовлетворяет требования заемщика.
Многие гонятся за минимальными процентными ставками, но не учитывают дополнительных расходов, связанных со страховкой имущества, видом платежей, валютой кредитования.
Если вы хотите выгодно оформить ипотеку, тогда обратитесь за помощью к банковским специалистам по ипотечному кредитованию. Они подскажут, какая программа окажется для вас самой выгодной.
Ведь это не только в ваших, но и в их интересах подобрать подходящие условия, чтобы не потерять заемщика, чтобы он остался доволен.
Меры господдержки 2020 по регионам
Кроме вышеперечисленного, 2020 год закрепил новые виды льгот для покупки недвижимости отдельным категориям граждан. Разработаны четыре основные программы, согласно которым государство предоставляет субсидии для взятия кредита на приемлемых условиях. Посмотрим также как государство подошло к региональному вопросу.
Итак, вот что он из себя представляют:
- Предоставление сниженной ставки 6, 5 %. Нет требований к возрасту, семейному положению, минимальный первоначальный взнос составляет — 15%, а максимальная сумма кредита – 12 млн рублей (Москва, МО, Санкт- Петербург, Ленинградская обл.)
- При помощи ипотечного кредита заёмщик становится собственником недвижимости, лишь оплатив первоначальный взнос.
- После покупки недвижимости гражданин может вселиться в собственное жильё, так как жилая площадь, приобретённая в ипотеку, сразу передаётся ему в собственность, после оформления её у кредитора под залог. Это делается на случай, неуплаты заёмщиком кредитных средств.
- Срок ожидания покупки недвижимости является минимальным. Длительность этого процесса находится в пределах от 2-х до 3-х месяцев.
- С учётом того, что стоимость недвижимости с каждым годом возрастает, накопить нужную сумму денег, зачастую, нереально. На это может уйти вся жизнь.
- Имеется возможность оформление социальной ипотеки. Она отличается от обычной, тем, что государство, частично возмещает первый взнос, или даёт субсидию на выплачиваемые проценты.
- Не нужно платить денежные средства, арендуя чужую жилплощадь, так как зачастую она бывает аналогичной ежемесячным взносам по ипотечному кредиту. Разница в том, что гражданин оплачивает собственное жильё, а не чужое.
- Ипотека будет привлекательна и в том случае, если на покупку недвижимости есть средства, которые могут принести доход при вложении их в бизнес. За счёт него будет в дальнейшем выплачиваться кредит.
- Ежемесячные платежи по ипотеке фиксированные. При возможном росте цен на квартиру условия договора изменяться не будут, поэтому заёмщик окажется в достаточно выгодном положении.
- Покупка недвижимости – это выгодное вложение денежных средств, которое всегда остаётся в цене с течением времени. Приобретая жильё по ипотечному кредиту, заёмщик сохраняет собственные денежные средства.
- Возможность использовать материнский капитал.
Ипотека в 2018 года «за» и «против» мнение Лиги экспертов
Если сделать анализ оптимистическим прогнозам специалистов, то в 2018 году ставки по кредитам продолжат своё снижение. Из-за медленной инфляции, а также уменьшения базовой ставки ипотека становится доступнее. Возрастёт интерес наших граждан к получению ипотеки. Но некоторые из экспертов не разделяют радость об уменьшении ипотечных ставок. Многие из них предполагают, что такое снижение приведёт обязательно к кризису в этой сфере.
Эксперты говорят и о возможной дезинформации граждан РФ потому что скоро ожидаются выборы президента. Это мнение подкреплено тем, что ЦБ РФ не спешит намного снижать кредитные ставки. По многим прогнозам в начале 2018 года ставки по ипотечному кредиту будут падать и дальше поэтому эксперты советуют воспользоваться этим и заключить договор на ипотечное жильё.
Надо ли сейчас брать ипотеку или подождать: отзывы, советы
Важным фактором в пользу оформления ипотеки сейчас служит то, что стоимость недвижимости постоянно падает, покупательская способность снижается, отсутствует рост доходов населения, рынок перенасыщен множеством предложений. Если человек имеет возможность платить ежемесячные платежи, по ипотечному кредиту, то он будет иметь огромную выгоду, оформив ипотеку сейчас. Эксперты дают нашим соотечественникам некоторые советы:
- Если у человека отсутствует возможность платить по кредиту, то лучше его не оформлять.
- Следует накопить денежных средств, хотя бы на оплату первого взноса, и немного про запас, а затем обращаться за ипотекой в банк.
- Если семья имеет льготы, то необходимо воспользоваться ними.
Отзывы многих наших соотечественников говорят о том, что ипотеку сейчас брать выгодно, тем гражданам, которые могут взять ипотечный кредит с программой гос поддержки, так как уже заявлено, что она будет действовать до марта и продлевать её действие не собираются. Да и просто ипотеку можно брать сейчас, так как некоторые банки предлагают ставку от 7%, а в 2018 году ещё неизвестно что будет.
По мнению экспертов, лучшим временем, для ипотечного займа, будет всё же начало 2018 года. Следует начать оформления ипотеки в надёжном банке, который может предложить невысокий процент. Не рекомендуется оформлять кредит в иностранной валюте, так как зарплата выдаётся в рублях, поэтому и банку нужно за кредит рассчитываться в рублях, а если человек не сможет выполнять перед банком свои обязательства, то ему следует повременить с ипотечным кредитом.
Плюсы и минусы семейной ипотеки
Плюсы:
-
Льготная ставка 6%, которая вдвое ниже стандартной.
-
Сумма займа 6 и 12 млн руб., которая может быть увеличена до 15 и 30 млн руб.
-
Сделать первый взнос можно с помощью материнского капитала.
Минусы:
-
Необходим первый взнос в размере 15%.
-
Нельзя купить вторичное жилье.
Правительство обязало банки раскрывать ипотечникам полную стоимость кредита
Правительство приняло решение о том, что банки, выдающие ипотечные кредиты, должны раскрывать их полную стоимость (ПСК). Это значит, что банки должны будут сообщать заемщику о цене кредита с учетом стоимости страховок и других услуг, которые связаны с оформлением кредита на жилье. Такой принцип работы сделает более понятной реальную стоимость ипотечного жилья, считают в правительстве.
«Полное раскрытие всех услуг покажет людям реальную стоимость кредита, а банкам придется уже более открыто конкурировать друг с другом, чтобы привлечь заемщиков. Ведь граждане смогут оценить все расходы и обратиться туда, где им предложат более выгодные условия», — так прокомментировал инициативу кабмина премьер-министр РФ Михаил Мишустин.
Очень часто в договоре не указываются дополнительные услуги, за которые клиенту все равно придется платить, пояснил он. Новая инициатива правительства направлена на устранение подобных ситуаций в будущем.
К таким затратам относятся страховки: жизни и здоровья заемщика, титула жилья и т.д., услуги юридического оформления сделки, ведение ссудного счета, досрочное погашение кредита (в отличие от потребительского кредита, при котором за досрочное погашение нельзя взимать комиссии, при ипотечном кредитовании такого запрета нет).
В России ипотечные кредиты имеются в линейках продуктов у порядка сотни банков. С 1 апреля 2022 года максимальная ставка по кредитам на жилье с господдержкой выросла до 12% годовых. Это почти в два раза больше уровня в 6,5%, который был зафиксирован еще в феврале, но и ниже ключевой ставки ЦБ.
По состоянию на конец апреля 2022 года учетная ставка ЦБ составляет 17%. Однако в крупных городах России продажи застройщиков в апреле снизились в 2 раза по сравнению с мартом. Из-за дороговизны кредитов потенциальные клиенты не торопятся заключать сделки, даже льготная ипотека под 12% кажется им неподъемной. В связи с этим участники рынка уже начали задумываться о снижении цен, чтобы поддержать потребительский спрос на приемлемом уровне.
Продавцов больше, чем покупателей
По словам Артема Деева, после роста интереса к ипотеке в июле и августе, когда россияне стремились успеть взять кредиты под низкий процент, наблюдается стагнация спроса на такие займы.
«Влияет неопределенность в экономике страны, связанная с последними геополитическими событиями, мобилизацией (отток платежеспособных клиентов) и отъездом части россиян за границу. Предложение на рынке недвижимости явно превышает спрос, что приводит к снижению цен — как на рынке новостроек, так и на вторичном рынке жилья», — говорит старший аналитик AMarkets.
Однако, по его словам, на данный момент главная особенность отечественного рынка жилья — стагнация спроса. При этом девелоперы стремятся быстрее завершить ранее начатые проекты, а новые пока не запускаются.
«Все ожидания застройщиков базируются на том, что и в дальнейшем спрос будет снижаться, потому желательно побыстрее реализовать уже построенные квадратные метры. Отсюда — масса рекламных предложений, предлагающие высокие скидки. На общероссийском фоне, как обычно, выделяются Москва и Санкт-Петербург, где активность покупателей по-прежнему высока по сравнению с регионами», — говорит Деев.
«В настоящее время спрос снижается. Такая тенденция наблюдалась и до мобилизации, ведь цены на жилье достигли предельных значений, практически не приемлемых для покупателей. Сейчас большая их часть приобретает наиболее бюджетные лоты с заметным дисконтом. Различные субсидируемые девелоперами программы поддерживают его невысокий уровень, но не дают возможность увеличить покупательскую активность», — говорит руководитель аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость Дмитрий Таганов.
Он отмечает, что рынок недвижимости очень инертен и для того, чтобы он подстроился под конкретную ситуацию, должно пройти довольно много времени.
«После начала СВО, рынок только к сентябрю начал адаптироваться к текущим реалиям. В это время была объявлена частичная мобилизация и рынку вновь необходимо привыкать к новым условиям», — добавляет эксперт.