Споры при межевании земельных участков

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Споры при межевании земельных участков». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Осуществляются сделки и при отсутствии кадастрового паспорта на ЗУ, когда на наделы существуют только государственные акты старого образца (до 1993 года), без указания меж участка. В этом случае оформляется кадастровый паспорт в Госгеокадастре.

Ошибки межевания и смена собственника

Процесс межевания определяет границы, площадь ЗУ, точки, координаты отсчёта. Устанавливают специальные отметки на границах.

Обратите внимание! Если права собственности были оформлены до 1993 года, нет точного плана, границами участка будут считаться те межи, которые были зафиксированы в течение последних 15 лет. Координаты отсчёта — существующие зафиксированные объекты.

Основные ошибки при определении координат, границ:

• данные государственного кадастра не соответствуют реальным площадям;
• иногда при неправильной фиксации границ, во время межевания, они смещаются на уже существующие постройки;
• смещение межи на соседний надел.

Как понимать межевание?

Изначально нужно понять, что это такое. Под межеванием понимается установление пределов участка по факту. Этот процесс помогает отграничить собственный участок от того, что принадлежит соседу. Для этого потребуется, чтобы сотрудник геодезической компании выехал на местность и определил координаты. Кроме того, данное должностное лицо занимается установлением поворотных точек и отражает сведения о них в базу. После этого начинается процесс обработки информации и реализуется согласование точек с лицами, владеющими участками, расположенными по соседству. На основании указанных данных происходит формирование межевого плана.

ВАЖНО !!! Когда документы поданы в Росреестр, сведения о конкретном наделе подлежат отражению на карте кадастрового типа. Также информация должна быть указана в бумагах, подтверждающих правомочие собственности на надел. Для территории присваивается номер согласно кадастрам.

Он имеет уникальное значение. Гражданину, который владеет правомочиями собственности, будет выдана выписка, сделанная из ЕГРН. В данном акте прописаны точные границы территории. Только после совершения указанных действий получится реализовать участок. К примеру, продать его, обменять или совершить иную сделку, связанную с распоряжением.

У кадастровых инженеров имеется заинтересованность относительно проведения рассматриваемого типа работ в сокращенные сроки. Если вся собранная документация в порядке, то обязательным становится направление запроса для получения выписки, сделанной из ЕГРН. В этом акте отражены полные данные по выбранному наделу. Результат предоставляется владельцу спустя 5 дней.

Важно учесть, что можно использовать услуги пакетного типа. Это говорит о том, что лицо одновременно трудится на нескольких наделах. Такой вариант часто используется лицами, которые обладают правомочиями собственности на соседние наделы. Получение выписки помогает им обезопасить себя от возникновения спорных ситуаций относительно земли. Также можно привести пример межевания для понимания ситуации.

Дом построен не полностью и при этом, оформление при использовании дачной амнистии не произведено. Однако, надел состоит на учете. Риск возникнет, если другие территории уже подлежали разграничению и отражены в кадастровых актах. К примеру, после проведения позднего межевания надел может оказаться меньше на несколько соток.

Для чего нужна данная процедура и что она означает?

Любой объект недвижимости подлежит внесению в ЕГРНП. Недвижимость, исключая помещения в многоквартирных домах, должна при этом иметь «привязку к местности». Такой «привязкой» и является межевание земельного участка в 2022 году.

Специалист, обладающий необходимой квалификацией, закрепляет фактические границы земельного участка. То есть, по GPS определяет координаты поворотных точек (углов) и при помощи специальной программы формирует на топографической карте участок площади, конфигурации, местоположения. Затем межевой план вносится в кадастр Росреестра.

ВНИМАНИЕ! В быту часто путают межевание границ земельного участка и вынос его границ в натуру. Между тем, это разные, прямо противоположные по назначению действия. Межевание – это фиксация фактически существующего участка, составление топографического плана. При помощи выноса точек можно проверить, соответствует ли фактический надел кадастровому плану. План при этом не составляется, он не нужен. Но данный процесс позволяет разрешить споры соседей, например, проверить, по закону ли забор между наделами находится там, где находится, либо кто-то из них присвоил кусок чужой земли.

Размежевать можно только землю, находящуюся в собственности (арендованную – нельзя). Процедуру следует проводить, если с наделом проводят сделки, а также делят, либо объединяют их.

Как провести межевание земельного участка

1. Первое, с чего нужно начать процесс межевания, — это подготовка документов на земельный участок:

• заявление, составленное в свободной форме;
• паспорт собственника;
• нотариально заверенная доверенность (при обращении представителя собственника);
• правоустанавливающие документы на земельный участок (договор дарения, купли-продажи, свидетельство о праве на наследство и другие);
• правоудостоверяющие документы (свидетельство о праве собственности на участок, выписка из ЕГРН);
• кадастровая выписка на земельный участок;
• кадастровый паспорт территории и справка из БТИ об отсутствии строений на участке или кадастровые паспорта (при наличии строений).

Если не провести межевание земельного участка, чем это грозит?

Владелец земельного участка, который, например, не планирует его продавать, передавать по наследству, сдавать в долгосрочную аренду или дарить, может не торопиться с вызовом кадастрового инженера для определения границ. Ни в одном законопроекте Российской Федерации нет четко определенного положения о запрете пользования землей с неуточненными границами.

Таким образом, пользоваться участком собственник сможет, а вот совершать какие-либо юридические операции нет. Также он не сможет доказать свои права на объект недвижимости в случае возникновения споров с соседями и притязаний на имущество со стороны третьих лиц.

На данный момент закон не предусматривает для владельца такого участка никаких санкций — т. е. межевание пока остается процедурой исключительно добровольной.

Но в то же время нельзя утверждать, что без межевания землевладельцу абсолютно не грозят неприятности. Вот лишь некоторые из возможных проблем:

— Конфликт с соседями из-за границ, который в итоге может привести к денежным взысканиям с собственника.

Ведь если сосед докажет, что забор вышел за пределы вашего участка и зашел на его землю, суд взыщет с вас плату за пользование его землей.

Такие прецеденты уже имеются в судебной практике (например, решение Качканарского горсуда Свердловской области по делу № 2-294/2018);

— Штрафы со стороны контролирующих органов. Пользуясь участком без межевания, легко выйти за его пределы — а это уже расценивается как самовольный захват земли (штраф от 1% до 1,5% кадастровой стоимости земли, но не менее 5 000 рублей — ст. 7.1 КоАП РФ);

— Риск срыва сделки по продаже участка. Сейчас при покупке участка люди все чаще обращают внимание на то, определены ли у него границы официально. Немногие захотят покупать «кота в мешке», а потому скорее предпочтут участок с межеванием.

Поэтому межевание — дело хоть и добровольное, но все-таки очень желательное.

Достоинства и недостатки процедуры

К плюсам межевания можно отнести:

1. Полное документальное отображение границ земельного участка. При этом соседи в обязательном порядке подтверждают свое согласие с установленными границами.
2. Совершение всевозможных сделок с наделом (купля-продажа, аренда, дарение, передача в наследство и т.д.).
3. Проводится бесплатно от муниципалитета.

Среди минусов можно выделить:

1. Занимает достаточно много сил и времени (в среднем – полтора месяца).
2. Законодательство постоянно меняется и редактируется, поэтому многие землевладельцы оттягивают момент.
3. Нет необходимости провести межевание, если есть регистрация и размежевка в бумагах, которые устанавливают право собственности на землю.
4. Специалисты, которые представляют муниципалитет, не всегда бывают компетентны.

Как реализовать право на бесплатное межевание

Право на безвозмездное межевание имеет:

• собственник;
• пользователь земли на праве пожизненного наследуемого владения или бессрочного пользования;
• арендатор, заключивший договор на длительный срок.

Когда землевладелец узнал о проводимых комплексных работах, он может обратиться к кадастровой организации (исполнителю работ) с заявлением о проведении межевания своего участка. Заявление пишется в свободной форме, в нем указывается адрес, технические характеристики земли, а также данные о собственнике (Ф.И.О., паспортные данные, место прописки, телефон, адрес электронной почты и пр.).

Поводом для обращения к исполнителю кадастровых работ могут быть следующие ситуации:

• Сведение о земле не значатся в Едином государственном реестре недвижимости, хотя право собственника было оформлено по старым законам (до 1998 года), когда был создан современный регистрационный орган. Например, регистрация недвижимости осуществлена по старым правилам органами БТИ.
• Данные об участке имеются в госреестре, но объект не поставлен на кадастровый учет (об этом может свидетельствовать наличие у объекта условного номера, а не кадастрового) или кадастровый учет произведен, но по устаревшим стандартам (до 2007 года).
• Проведено межевание (и с момента этого мероприятия прошел значительный период времени), но кадастровый учет не произведен. Лучше исполнителю комплексных работ представить имеющийся межевой план, так как возможно данные старого межевого плана устарели. Кадастровый инженер на основе имеющихся данных может актуализировать результаты межевания. И соответственно обеспечить безошибочный кадастровый учет
• Имеется реестровая (кадастровая)ошибка. Исполнитель комплексных работ может на месте устранить неточность и представить в Росреестр точные данные, обеспечив, устранение ошибки.

Кадастровый инженер принимает обращение землепользователя и на основе полученных от собственника документов проводит межевание. В последующем данные о результатах межевания исполнитель кадастровых работ представляет в Росрееств для внесения сведений в Единый государственный кадастр недвижимости или указанные сведения самостоятельно представляются муниципалитетом в Росреестр в виде карты-плана (итоговый документ комплексных работ). В любом случае необходимые сведения в кадастр будут внесены без участия собственника, при условии его обращения к исполнителю комплексных работ и предоставления необходимых данных.

У собственника, кроме указанных ситуаций, имеется возможность также разрешить спор о земельных границах с соседями (спор не связанный с реестровой ошибкой).

Для этого следует обратиться в земельную (согласительную) комиссию, созданную под комплексные работы, с возражением. В возражении излагается суть спора и прилагаются документы, подтверждающие правомочность возражающего лица.

Межевание после начала 2021 года

Рекомендуется провести указанную процедуру до начала 2021 года. Вне зависимости от того, когда произошло обращение, стоимость определяется компанией, в которой заказывается межевание. С начала следующего года завершится использование дачной амнистии. Это говорит о том, что процедура станет применяться в обычном порядке, а не в упрощенном. В 2021 году не произошли изменения в отношении рассматриваемого процесса. В ситуации, когда гражданин не планирует совершать каких-либо сделок в отношении недвижимости, то он вправе не разграничивать ее.

ВНИМАНИЕ !!! Важно учитывать, что в практической деятельности могут происходить разного рода ситуации. К примеру, обращаются в уполномоченные органы правопреемники погибшей гражданки. Эти лица претендуют на дом и надел. Оформление документации на указанные объекты произошло много времени назад, поэтому границы не определялись, кадастровые номера наделу не присвоены. Погибшая в весеннее время начинала заниматься дачными работами, завершала осенью. После смерти возник главный вопрос – проведение процесса межевания надела. Наследникам придется совершить ряд последовательных действий для того, чтобы получить возможность распорядиться участком.

Такие ситуации в настоящее время складываются довольно часто. По этой причине граждане обращаются в специально созданные фирмы, чтобы сотрудники провели процесс межевания с самого начала и до полного завершения.

Сколько стоит межевание земельного участка

Деятельность кадастровых инженеров является вневедомственной, поэтому цены на межевание земельных участков государством не регулируются. Существует методика расчета стоимости кадастровых работ, но придерживаются ей лишь муниципальные организации, скорость выполнения работ у которых — не самая высокая.

Частные фирмы самостоятельно устанавливают цены, ориентируясь на рынок спроса и предложения. На стоимость межевания влияют: регион, категория земель, площадь, местоположение и форма участка (простая, усложненная, геометрически сложная и т.п.).

Зачастую, для наработки клиентской базы, «молодые» компании стараются держать цены ниже рыночных, однако в качестве услуг ничем не уступают компаниям со стажем. В любом случае, не останавливайтесь на первой межевой организации, чья реклама попалась на глаза.

Стоимость межевания земельного участка в Московской области варьируется от 10 000 до 30 000 рублей. В Ленинградской области 7-15 тысяч. В регионах межевание стоит около 5-ти тысяч рублей.

Возможно вам удастся договориться об оплате работ авансом, например: 50% при заключении договора и ещё 50% по факту выполненных работ. Не забудьте сохранить чек и квитанцию об оплате.

Можно ли продать участок без межевания

Изменения в законодательстве о землепользовании вызвали большое количество вопросов касательно межевания, ведь данная процедура стала неотклонимой для проведения только с 1 января 2018 года. В результате большие земельные участки с оформленным правом собственности, законно введенные на кадастровый учет, остаются с неустановленными границами.

Вероятно ли передать в дар или продать такие участки? С 2018 года каждые виды сделок с не имеющей установленных межей землей запрещены. Исключений из нового положения не предусмотрено, однако, отсутствие межевания не выступает препятствием землепользованию. Данная парадоксальная ситуация складывается из-за закона о дачной амнистии, соответственно с которым проставлялись на учет многие участки. Данный закон действует с 2006 года и не один раз был продлен. Дачная амнистия должна была полностью прекратить свое существование с марта 2018 года, однако ее продлили опять.

По итогу, закон об амнистии дачных участков предоставляет проведения регистрационных процедур с землей в упрощенном порядке. До января 2018 года межевание все же не требовалось. Земля подлежала постановке на учет, а в графе данных о границах делалась заметка о том, что они не не подтверждены.

Хотя правки в земельном законодательстве обязали владельцев размежевывать границы участков, эту процедуру прошли не все владельцы. Землей они также легко пользуются, поскольку отсутствие границ не лишает права воспользоваться собственностью, но, если они принимают вердикт продать участок, то в данном случае их ждет трудность: одной лишь выписки из ЕГРП либо Свидетельства о собственности будет недостаточно при заключении сделки.

Нужно ли межевание при наличии свидетельства о праве собственности на землю?

До 2016 года свидетельство о праве собственности являлось единственным правоустанавливающим документом. Несмотря на изменения в законодательстве эти документы не утратили юридическую силу. После 15 июля 2016 года вместо свидетельства собственники получают выписку из ЕГРН. Если земельный участок прошел регистрацию в Реестре, то он по умолчанию прошел процедуру установления и закрепления границ. Приложением к выписке идет план участка, подтверждающий факт успешно проведенного межевания.

Если у вас на руках имеется свидетельство о праве собственности и кадастровый паспорт на землю, в котором указаны координаты установленных границ, межевание проводится только в исключительных случаях, оговоренных кадастровым законодательством:

• При перераспределении земли: объединении нескольких участков в один или разделении на несколько землевладений.
• При возникновении земельных споров, разрешаемых в судебном порядке.
• При устранении реестровых ошибок.

Как оспорить результаты межевания ЗУ?

Если вы не согласны с результатами проведенного межевания, обратитесь с подробным описанием проблемы в местную администрацию. В случае письменного отказа в повторном межевании попытайтесь решить проблему в досудебном порядке, отправив жалобу в прокуратуру. После прокурорского отказа единственный способ добиться пересмотра границ или площади – иск в суд.

При рассмотрении искового заявления в суде истцу придется доказать, что итоги проведенного межевания нарушает право собственности на земельный участок, а границы смежного землевладения не соответствуют фактическим. Прежде чем обращаться в суд, подготовьте следующие документы:

• Межевой план или межевое дело, к которым прикладывается экспертное заключение кадастрового инженера.
• Свидетельство о регистрации права собственности на ЗУ, выписка из ЕГРН или кадастровый паспорт на землю.
• Заключение землеустроительной экспертизы. Вы можете заказать ее самостоятельно или дождаться, пока она будет проведена по ходатайству суда. В первом случае сэкономите время, а потраченные средства компенсирует ответчик в случае удовлетворения иска.

Похожие записи:

• Форма 8: что это за справка и когда может понадобится?
• Должен ли собственник оплачивать коммунальные услуги, если не проживает
• Как получить лицензию на второе оружие?