Многоквартирный дом: кому принадлежит земля под многоквартирным домом?

15.03.2023 0

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Многоквартирный дом: кому принадлежит земля под многоквартирным домом?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Содержание

1. Как было указано ранее, собственники МКД имеют право общей долевой собственности на земельный участок под МКД и иные объекты недвижимого имущества, входящих в состав МКД, который им принадлежит в силу закона, как собственникам помещения в многоквартирном доме. То есть, права собственности на придомовую территорию собственники не приобрели в силу закона, а только на земельный участок под домом и (или) если есть таковые, иные объекты недвижимости, входящих в состав МКД.

2. Земля и реновация пятиэтажек

3. Какие документы нужны

4. Собственнику отказали в формировании земельного участка из-за отсутствия проекта межевания

5. Осуществление государственного кадастрового учета и подготовка документов

6. С какого момента жильцы дома становятся собственниками земельного участка под таким многоквартирным домом (далее — МКД)?

7. С чего начинается оформление земельного участка под многоквартирным домом?

8. Как выразить свое несогласие с предложенным на публичных слушаниях проектом межевания?

9. Что такое утверждение проекта межевания квартала и кто его утверждает

10. Оформление в собственность

Жители МКД становятся полноправными собственниками участка, а значит, они получают дополнительные возможности распорядиться своей общей землей. Права собственности на землю, по словам юристов, опрошенных редакцией «РБК-Недвижимости», не ограничиваются. Собственники вправе принять решение даже о строительстве на участке в установленном законом порядке либо передаче части участка в аренду, поясняют они.

Как было указано ранее, собственники МКД имеют право общей долевой собственности на земельный участок под МКД и иные объекты недвижимого имущества, входящих в состав МКД, который им принадлежит в силу закона, как собственникам помещения в многоквартирном доме. То есть, права собственности на придомовую территорию собственники не приобрели в силу закона, а только на земельный участок под домом и (или) если есть таковые, иные объекты недвижимости, входящих в состав МКД.

Часто при выяснении правового положения земельных участков под МКД и придомовой территории после окончания строительства и ввода домов в эксплуатацию, возникает ситуация, когда, поставленные на кадастровый учет земельные участки, относящиеся к МКД, по факту не могут быть оформлены в органах Росреестра по причине того, что проведенное несколько лет назад межевание при постановке таких участков на кадастровый учет не позволит согласовать границы таких участков и уточнить их, согласно требованиям земельного и градостроительного законодательства РФ, так как на указанных земельных участках нередко находятся и, по сути, включены в состав общего имущества МКД объекты, которые, априори, не могут к нему относиться исходя из смысла ст. 36 ЖК РФ: например, проезды, используемые жителями нескольких МКД, внутриквартальные пешеходные тротуары, спортивные площадки, также построенные для жителей квартала за счет финансирования из бюджетов различных уровней, и т.п. В результате такого положения дел возникает конфликт интересов собственников помещений МКД и собственниками других МКД, а также с муниципальным образованием.

Таким образом, как сказано выше, границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Статьями 39, 40 Закона о кадастре предусмотрен порядок согласования границ земельных участков, статей 42.8 установлен порядок уточнения их границ. Градостроительным кодексом РФ установлены основные начала территориального планирования и зонирования территорий поселений, а также вопросы правил землепользования.

Постановлением Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» предусмотрено:
«…П. 68. Собственники помещений в многоквартирном доме вправе оспорить в судебном порядке с учетом подведомственности дел по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ действия (бездействие) органа власти по формированию земельного участка, на котором расположен данный дом, по разработке документации по планировке территории (статьи 45 и 46 Градостроительного кодекса Российской Федерации), а также предшествующие распоряжению земельным участком действия, в частности, решения о предоставлении земельного участка для строительства, о проведении торгов по продаже земельного участка или права на заключение договора аренды земельного участка и т. д.

В случае если в результате таких действий органа власти у третьих лиц возникло право на земельный участок, необходимый для эксплуатации многоквартирного дома, собственники помещений в нем могут обратиться в суд к таким третьим лицам с иском, направленным на оспаривание соответствующего права, или с иском об установлении границ земельного участка.

При рассмотрении указанных исков суд разрешает спорные вопросы, связанные с границами данного земельного участка, в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности (часть 1 статьи 36 ЖК РФ). При этом обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием для формирования земельного участка в оспариваемых границах и размере, возлагается на соответствующий орган власти. Решение суда, которым установлены границы земельного участка, является основанием для изменения сведений о данном земельном участке в государственном кадастре недвижимости».

Резюмируя ранее сказанное, можно отметить, что для оформления права собственности на земельный участок, составляющий придомовую территорию, необходимо решение общего собрания собственников помещений, но, в порядке подготовки к такому собранию провести работу по уточнению и согласованию границ указанной придомовой территории, согласно положениям земельного и градостроительного законодательства РФ, определению их фактического положения и иные обстоятельства, в том числе и интересы третьих лиц и муниципальные нормативные акты, которые могут в дальнейшем повлиять на его регистрацию.

Земля и реновация пятиэтажек

Если дом попал в программу реновации, то владельцы при получении равноценной квартиры должны получить и компенсацию за долю в общей собственности на землю и объекты на ней. «Рыночная цена на объект недвижимости формируется не только исходя из стоимости самого жилого помещения, но и всего здания, земли под ним и объектов общего пользования. Поэтому справедливая денежная компенсация, которая предусмотрена законопроектом о реновации, уже будет включать в себя возмещение стоимости земельного участка под домом», — говорит Мария Литинецкая.

При неоформленной земле прав на нее у собственников квартир не возникает. Это создает угрозу для жителей домов, ведь власти могут предложить компенсацию без учета стоимости земли под пятиэтажкой, отмечает Мария Литинецкая.

«Если же земля будет оформлена в долевую собственность жителей многоквартирного дома, попавшего в программу реновации жилья, то здесь есть основания ставить вопрос о выплате соответствующей компенсации в случае изъятия земельного участка для государственных нужд, если его изъятие будет производиться по этой процедуре. Иных каких-то специальных вариантов закон о реновации, насколько мне известно, на сегодняшний день не предусматривает», — утверждает партнер юридического бюро «Замоскворечье» Дмитрий Шевченко.

«Поэтому до принятия решения о реновации владельцам квартир в хрущевках следует размежевать участок под своим домом, поставить его на кадастровый учет и оформить в собственность. Этим же я бы рекомендовала заняться владельцам квартир в МКД, которые находятся в непосредственной близости от пятиэтажек. Если их участок также не оформлен (а, скажем, является собственностью города, как и прилегающая земля с хрущевкой), то при будущей застройке власти смогут «отрезать» у них важный кусок земли», — дополняет Мария Литинецкая.

Какие документы нужны

Перечень документов, необходимых для государственной регистрации прав на земельный участок под многоквартирным домом, установлен Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» и иными нормативными правовыми актами:

заявление о государственном кадастровом учете и о государственной регистрации права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме;
документ, удостоверяющий личность заявителя или уполномоченного им на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности (при представлении заявления посредством личного обращения);
решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом;
документы о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом (межевой план и т. д.);
решение (протокол) общего собрания собственников помещений об определении долей в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме;
правоустанавливающие документы, подтверждающие наличие прав собственников помещений в многоквартирном доме, возникших до 31 января 1998 года (если на момент представления документов на государственную регистрацию права общей долевой собственности на объекты недвижимости помещений в многоквартирном доме в ЕГРН отсутствуют записи о государственной регистрации наличия прав указанных собственников);

Собственнику отказали в формировании земельного участка из-за отсутствия проекта межевания

Собственник посчитала отказ департамента незаконным и подала в суд искс требованием обязать ведомство провести работу по формированию земельного участка под МКД.

Суд первой инстанции согласился с тем, что на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное лицо вправе обратиться в органы государственной власти с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом (ч. 3 ст. 16 № 189-ФЗ).

Однако судья признал законным отказ органа региональной власти в формировании земельного участка под МКД в 2 600 кв.м., так как он находится в постоянном (бессрочном) пользовании у санатория, и санаторий согласен на отчуждение только 400 кв.м. участка.

При этом судья сослался на нормы п. 2 ч. 16 ст. 11.10 Земельного кодекса РФ. Если по схеме расположения земельный участок полностью или частично совпадает с местоположением участка по ранее утверждённой схеме, срок действия которой не истёк, то этот факт является основанием для отказа в утверждении новой схемы расположения участков.

Срок действия схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории под многоквартирным жилым домом на момент рассмотрения дела в суде не истёк. Поэтому сформировать участок под МКД, который пересекается с участком, отданным в пользование санаторию, невозможно.

Также, как указал суд, в силу п. 4 ч. 3 ст. 11.3 Земельного кодекса РФ, образование земельных участков в границах элемента планировочной структуры, застроенного многоквартирными домами, осуществляется исключительно в соответствии с утверждённым проектом межевания территории.

Поскольку проект межевания рассматриваемой территории не был разработан, то оснований для удовлетворения иска не имеется. Иск собственника был отклонён.

Как оформить земельный участок под многоквартирным домом
28854

4

Осуществление государственного кадастрового учета и подготовка документов

При образовании нового участка:

представитель муниципальных или государственных органов власти ставит свою подпись и печать (если необходимо) на заявлении с просьбой о выделении земли;
потенциальные собственники или муниципальные службы приглашают геодезистов для измерения сформированной территории;
геодезисты проводят нужные измерения, которые становятся частью нового межевого дела.

Вновь сформированный участок ставят на кадастровый учет, его наименование и основные данные появляются в государственном реестре недвижимости.

Занесение сведений о сформированном наделе в ГКН (Росреестр) происходит при наличии следующих документов:

межевого дела, в том числе, акта о формировании границ;
чертежа нового участка (осуществляют на местности профессиональные картографы);
акта об установлении межи и знаков (в обязательном порядке присутствуют представители государственных органов власти).

Если все документы составлены правильно, то участок вносят в базу ГКН, а собственнику выдают кадастровый паспорт. Процедура выписки паспорта платная. Физическим лицам придется оплатить 200 рублей, а юр. лицам – 600 рублей.

С какого момента жильцы дома становятся собственниками земельного участка под таким многоквартирным домом (далее — МКД)?

С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме (п.5 ст. 16 Федерального закона РФ № 189-ФЗ от 29.12.2004 г. «О введение в действие Жилищного кодекса Российской Федерации»). Иными словами, с той даты, когда участок под МКД поставлен на кадастровый учет, собственники помещений в МКД (как жилых, так и не жилых!) становятся собственниками данного земельного участка. С этого момента участок находится в их долевой собственности, причем получение отдельных свидетельств на бумажных носителях для подтверждения этого права не требуется. Согласно п. 1 ст. 22 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» постановка на государственный кадастровый учет земельного участка осуществляется на основании межевого плана.

Резюме: с даты постановки этого земельного участка на кадастровый учет.

С чего начинается оформление земельного участка под многоквартирным домом?

В соответствии с положениями ст. 16 Федерального закона РФ № 189-ФЗ от 29.12.2004 г. «О введение в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» в случае, если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации (то есть до 01 марта 2005 года), на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом. Формирование земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, осуществляется органами государственной власти или органами местного самоуправления.

Однако, Конституционный Суд РФ в Постановлении от 28.05.2010 № 12-П признал не соответствующей норму, согласно которой собственник помещения в многоквартирном доме, не уполномоченный на то общим собранием собственников помещений в данном доме, не мог обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом. Таким образом, до недавнего времени допускалось обращение всего лишь одного собственника помещения (как жилого, так и нежилого помещения) в Департамент имущества г. Москвы (ранее — Департамент земельных ресурсов г. Москвы) с заявлением о формировании земельного участка под МКД.

Теперь же, в связи с вступлением в силу поправок к Земельному кодексу Российской Федерации с 01.03.2015 образование земельных участков под многоквартирными жилыми домами осуществляется исключительно в соответствии с утвержденным проектом межевания территории. Обращение собственника с вышеуказанным заявлением при этом не требуется.

Резюме: с утверждения проекта межевания квартала, в котором находится многоквартирный дом.

Как выразить свое несогласие с предложенным на публичных слушаниях проектом межевания?

В период проведения публичных слушаний каждый участник публичных слушаний имеет право представить свои предложения и замечания по обсуждаемому проекту следующими способами: 1) записи в книге (журнале) учета посетителей и записи предложений и замечаний, которая ведется в период работы соответствующей экспозиции; 2) выступления на собрании участников публичных слушаний; 3) записи в книге (журнале) учета (регистрации) участвующих в собрании участников публичных слушаний; 4) подачи в ходе собрания участников публичных слушаний письменных предложений, замечаний представителю соответствующей окружной комиссии, городской комиссии; 5) направления в течение недели со дня проведения собрания участников публичных слушаний письменных предложений, замечаний в соответствующую окружную комиссию.

Абсолютно все поступившие предложения и замечания вносятся в протокол публичных слушаний. Срок оформления протокола публичных слушаний составляет не более семи дней.

Чтобы убедиться в полноте и точности внесения в протокол предложений и замечаний, Вы вправе со ссылкой на Градостроительный кодекс г. Москвы потребовать ознакомиться с протоколом публичных слушаний и получить его копию в окружной комиссии.

Жильцы принимают решение об оформлении в собственность земельных участков, исходя из преимуществ и перспектив такого шага. Необходимо взвесить не только плюсы, но и минусы решения, узнать, как оформить землю правильно с юридической точки зрения. Если есть возможность, можно воспользоваться помощью опытного в данных вопросах юриста.

В чем преимущества оформления общедолевой собственности?

Если местные власти решат осуществить по отношению к земле любые действия обременительного характера, им понадобится на это согласие собственников. Таким образом приобретение права собственности на территорию под жилыми помещениями является гарантированной защитой от любых действий, которые противоречат интересам жильцов.
Также только собственники могут дать согласие на разработку проекта и строительство рядом с их домом различных сооружений, например, стоянок, небольших торговых точек, другого. Лица, которые населяют многоквартирный дом, сами могут определять все работы на своей территории.
В то же время, проживающие в доме могут с выгодой использовать те преимущества, которые им дает собственность общедолевая на земельный участок. Если есть желание, они могут построить автостоянку для себя, парковку, спортивную или детскую площадку, благоустроить зону отдыха. Таким образом создавая для себя самые комфортные условия проживания.
Еще одно выгодное использование права собственности на придомовую землю – сдача ее в аренду. Часть территории жильцы могут отдать арендатору, получая при этом прибыль. Деньги за аренду можно использовать для решения общедомовых проблем.
Жилье многоквартирного дома с оформленной в собственность землей будут стоять дороже, это также важный фактор.

На данное время любые метры площади в пределах города являются большой ценностью для застройщиков, поэтому нужно защищать свой двор от лишних строений.

Что такое утверждение проекта межевания квартала и кто его утверждает

Что же собой являет утверждение проекта межевания Кадастровой палатой? Какие особенности нужно учесть? И на что нужно обратить внимание в первую очередь?

Прежде всего стоит отметить, что межевание территории и кварталов осуществляется в соответствии с генеральным планом микрорайона и города в целом. Для того, чтобы получить кадастровый номер, который будет необходим для подачи документов на регистрацию, кадастровый инженер подготавливает межевой план, который может быть в электронном формате. Сейчас по большей части все они находятся в электронных хранилищах.

Затем стоит отметить, что в договоре выполнения кадастровых работ может быть одним из пунктов обязательного размещения межевого плана в электронных хранилищах.