Договор субаренды нежилого помещения образец скачать бесплатно
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Договор субаренды нежилого помещения образец скачать бесплатно». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
В контракте пропишите все ключевые полномочия и обязательства сторон, возникающих в рамках поднайма. Если в первостепенном соглашении арендодатель предъявил особые требования к пользованию помещением, их необходимо включить в контракт субаренды в обязательном порядке.
Важные юридические моменты и нюансы
При оформлении субаренды важно учесть несколько нюансов, наиболее важными среди которых являются следующие:
- Согласие со стороны собственника объекта должно быть оформлено в письменном виде. Также возможным является включение соответствующего подпункта в основной договор аренды. Переуступка прав посредством получения устного согласия не является действительной и может повлечь за собой негативные последствия, в том числе, применение к сторонам нанимателей штрафных санкций.
- Наниматель наделяется правом расторжения соглашения до момента истечения оговоренного сторонами срока. Чтобы исключить возможные риски и убытки, участникам рекомендуется внести в документ пункт относительно неустойки в случае возникновения подобной ситуации.
- Важно обратить внимание на соотношение сроков аренды и субаренды. Если период действия сделки, предусматривающей переуступку прав третьим лицам, превышает срок первоначального документа, арендаторы несут потенциальные риски. Важно предусмотреть возможные разногласия на стадии заключения правоотношений.
- Следует своевременно уточнить целевое назначение объекта. Возможным является возникновение рисков в том случае, если наниматель планирует разместить в помещении офисы, а в документе указывает иное. Во избежание недоразумений при составлении соглашения требуется указать назначение помещения в соответствии с данными, приведенными в техпаспорте.
С правовой точки зрения заключение договора субаренды представляет собой достаточно сложную процедуру, сопряженную с рядом рисков для третьего лица. Чтобы свести к минимуму возможные риски, при составлении документа участникам необходимо опираться на условия, поставленные непосредственным собственником сдаваемого помещения. Важно предусмотреть любые вероятные разногласия и споры и включить соответствующие пункты в подготавливаемый акт. Такой подход поможет разрешить возникшие конфликты, в том числе, посредством обращения в судебную инстанцию.
Как составить договор субаренды нежилого помещения
Договор субаренды нежилого помещения заключается исключительно в письменной форме. При нарушении формы документа закон предусматривает такое негативное последствие, как признание соглашения недействительным в соответствии с пунктом 1 статьи 651 ГК РФ.
При регулировании правоотношений между сторонами применяются правила, установленные к договорам аренды. Именно поэтому к обязательным условиям субаренды, согласно пункты 1 статьи 432 ГК РФ, относятся следующие:
- предмет соглашения: данные, которые идентифицируют сдаваемое имущество – объект (статьи 606, 607 ГК РФ);
- стоимость аренды (арендная плата): регулируется пунктом 1 статьи 654 ГК РФ.
Вышеперечисленные условия являются существенными для заключения соглашения.
Однако рекомендуется не пренебрегать и другими условиями, не относящимися к существенным, поскольку в судебной практике они зачастую становятся предметом споров. К таким, например, относится залог. Арендатор должен гарантировать, что на момент заключения соглашения офис, склад, цех или иное коммерческое или некоммерческое помещение не является предметом залога и не имеет иных обременений.
Как составить договор субаренды нежилого помещения?
Договор сделки между двумя и более лицами – это документ, в котором должны быть установлены все основные положения взаимодействия сторон, исключая двоякое толкование и недопонимание важных пунктов.
Строгой формы соглашения не установлено законодательно, поэтому стороны должны самостоятельно его составить и подписать. Предварительно необходимо устно обговорить все моменты сделки и затем оформить их письменно.
Договор субаренды нежилого помещения должен содержать следующие данные:
- дата и место составления;
- данные о каждой из сторон, ими могут быть юридические и физические лица;
- точные и максимально полные сведения об объекте предмета договора – с указанием его точного почтового адреса, общей площади и иных существенных параметров, которые помогут идентифицировать его среди подобных;
- права и обязанности каждой из сторон;
- срок действия договора;
- стоимость, сроки и форма оплаты;
- полные данные сторон;
- подписи.
Приложением к договору может выступать согласие собственника на переуступку прав аренды и передаточный акт нежилого помещения.
Важно уточнить моменты по срокам договора субаренды:
- все договора сроком более 12 месяцев подлежат государственной регистрации;
- срок по договору субаренды не может быть больше, чем по договору аренды;
- документ не продлевается автоматически по истечении указанного срока, требуется перезаключение нового соглашения.
Подробнее остановимся на правах и обязанностях каждой из сторон сделки. Они требуют отдельного внимания.
Договор субаренды имеет ряд особенностей. В том числе следует учитывать следующие моменты:
- Если договор аренды был признан недействительным, либо прекращен по каким-либо причинам, то автоматически свое действие прекращает и субаренда.
- Уведомлять арендатора о досрочном прекращении следует не позднее, чем за 30 дней.
- Необходимо своевременно вносить плату по договору, иначе он может быть расторгнут в одностороннем порядке.
- Субарендатор обязан устранять все аварийные ситуации, а также компенсировать ущерб, если помещение было повреждено по причине его неправомерных или случайных действий.
- Все правоотношения, прописанные в субаренде, регулируются правилами договора аренды. Иные варианты могут быть предусмотрены законодательством.
Опасные стороны субаренды помещения
Перед тем как подписывать договор, следует учесть все нюансы, так как в субаренде есть много «подводных камней». Если изучить их сейчас, то получится избежать рисков в дальнейшем. Рассмотрим, что необходимо учитывать:
- Наличие согласия собственника на субаренду на сдачу площади – это обязательное условие, которое часто проверяется. На государственные нежилые помещения обязательно необходимо приложить согласия в письменном виде. Если договор заключается с юридическим лицом, то следует держать при себе письменное разрешение, либо ссылку на основной документ;
- Арендатор обладает правом прекратить установленные в договоре отношения в одностороннем порядке. Оспорить его решение будет невозможно. Чтобы не потерпеть большие убытки, вы можете сразу прописать размер неустойки;
- Следует обращать внимание на срок сдачи в аренду нежилых помещений. Если в соглашении о субаренде указана дата, которая позднее первой, то для второй стороны существуют большие риски. Поэтому перед подписанием договора следует сначала изучить договор.
- Использовать помещение можно только для тех целей, которые прописаны в договоре и для которых они служат. Если этого не делать, то юридическое лицо понесет материальную ответственность.
Дополнительные советы и предупреждения
Регистрация договора субаренды недвижимости в Росреестре необходима, иначе договор будет считаться недействительным, но регистрировать договор нужно только в том случае, если он заключается на срок 12 месяцев и более.
Многие юридические лица экономят на госпошлине, заключая субарендное соглашение сроком на 10 или 11 месяцев и продлевая такое соглашение при необходимости.
Следует помнить, что незарегистрированный договор не защищает стороны при возникающих конфликтах, разрешать которые придётся в суде, поэтому при решении о фиксации факта соглашения в Росреестре необходимо взвешивать все риски.
Субарендодатель не несёт ответственности перед субарендатором за убытки, возникшие в результате перебоев с электроснабжением или водоснабжением арендуемых помещений, такие ситуации находятся в зоне ответственности коммунальных служб, если только они не возникли по причине неуплаты данных услуг, поэтому порядок оплаты таких услуг следует указать в договоре субаренды.
ВНИМАНИЕ! При фактах порчи имущества в результате аварий или ненадлежащего пользования нежилыми помещениями субарендатором, ответственность перед собственником недвижимости несёт субарендодатель по основному договору аренды.
Итак, при заключении договора субаренды нежилого помещения необходимо учитывать условия и сроки основного договора аренды, также следует указать действия сторон при различных обстоятельствах, чтобы в спорных моментах избежать обращения в суд.
Теперь вы знаете, как выглядит образец договора аренды нежилого помещения с правом субаренды. Кроме того, у вас была возможность скачать бесплатно образец договора субаренды нежилого помещения.
Итак, наше законодательство позволяет (с определенными условиями, перечисленными выше) отдать арендованное помещение в субаренду другому. Инструментом такого правоотношения и будет соответствующий договор.
Следует иметь в виду, что сдать в субаренду можно как все арендуемое помещение, так и его отдельные части (в жизни распространены случаи, когда предприниматель сдает часть своего арендуемого под магазин помещения в субаренду другим коммерсантам-продавцам товаров).
По поводу наличия согласия для субаренды собственника помещения нужно указать, что это требование закона необходимо для соблюдения прав последнего, однако прямо запретить такое распоряжение арендованным имуществом собственник не вправе (пункт об этом в договоре аренды является юридически ничтожным).
Особенность субаренды
К сожалению, процедура оформления аренды и субаренды еще полностью не отработана, поэтому возникают достаточно часто споры, конфликты и даже судебные разбирательства между собственником нежилого помещения и арендатором, субарендатором. При разбирательстве конфликтов, особенно судом, самое важное значение имеет договор.
Поэтому к его составлению и подписанию нудно подойти ответственно, грамотно. Для большей безопасности рекомендуется воспользоваться помощью опытного в делах недвижимости юриста. Что включает текст договора по субаренде:
- Данные о лицах, являющихся участника соглашения по субаренде.
- Назначение помещения.
- Сроки субаренды.
- Подробное описание помещения, включающее указание его типа (здание, комната, офис, другое), технические качества (планировка, площадь, освещение), адрес (юридический, фактический).
- Следующий блок – платеж за аренду, включающий оплату за использование площади, коммуналку, расходы на интернет, телефон.
- Необходимы также реквизиты и подписи сторон, участников сделки.
Договор о субаренде будет считаться недействительным, если в не указывается арендная ставка. В структуре документа должны быть прописаны еще некоторые важные данные. Это запись о согласии арендатора на передачу части объекта третьему лицу, форс-мажорные обстоятельства.
Права и обязанности субарендатора и арендатора
Данная часть документа представляет собой довольно емкое описание тех норм и правил, которые должна соблюдать каждая сторона-участник. Кроме того, подробно расписано, какие именно права и что непосредственно разрешено делать, как арендатору, так и субарендатору.
После этой части следует расчет платежей по договору. Здесь же указывается, что необходимо подписывать акт приема-передачи объекта сделки.
Далее в договоре представлено описание ответственности, что возникает перед каждой стороной, если она не выполняет свои обязанности. Также в документе отдельными пунктами прописывается непосредственно срок его действия. А еще что необходимо предпринимать и какие вообще учитываются форс-мажорные обстоятельства.
После этого в документе отражен такой раздел, как расторжение договора, где расписано, при каких обстоятельствах, возможно, совершить подобное действие.
Помимо этого, договор имеет заключительные положения.
В итоге, от каждой стороны требуется указать все имеющиеся юридические адреса участников, их реквизиты и расчетные счета в банковских организациях. И, безусловно, поставить подписи ответственных лиц.
Иногда под найм является единственно возможным вариантом для получения в пользование конкретного помещения. Поэтому субаренда является достаточно распространенным видом аренды. Но тому, кто именно таким способом арендует нужную площадь, нужно учесть некоторые риски:
- Субаренда может быть оформлена на срок, который не выходит за рамки срока аренды. Если заключить договор на более длительное время, можно потерять средства и остаться без нужных площадей.
- Первоначальное соглашение на аренду является основой для составления договора по субаренде. Изменить условия соглашения субарендатору сложно. Перед тем, как согласиться на под найм нежилого помещения, нужно ознакомиться с договором по найму.
- Использовать объект следует строго в соответствии с его целевым назначением. Субарендатор должен проследить, чтобы и арендатор следовал этому правилу.
- Нужно убедиться в том, что собственник не против передачи части его недвижимости в аренду третьему лицу. Согласие должно быть в виде письменного документа или в виде особого пункта в договоре аренды.
Статья 608 ГК РФ разрешает собственнику нежилого помещения разрывать договор аренды, тем самым прекращается и действие договора субаренды.
Преимущества и недостатки договора субаренды
Преимущество договора субаренды заключается в том, что он дает вам возможность получать регулярный доход от недвижимости, которая не принадлежит посреднику. Заключить и расторгнуть такой договор довольно просто — аналогично обычному договору аренды, но с согласия собственника. За счет того, что договор субаренды предусмотрен в законе, установлены четкие порядки его применения, заключения и расторжения.
Недостатки субаренды заключаются в дополнительном риске, связанном с присутствием третьего лица. Если субарендатор нарушает договор аренды или наносит ущерб помещению, ему придется отвечать за это перед арендодателем. Если субарендатор не платит арендную плату вовремя, посредник все равно должен вовремя платить арендодателю по основному договору.
Субаренда нежилого помещения
Субаренда нежилых помещений — явление, при котором арендатор сдает помещение, которое сам снимает, третьему лицу.
Она относится к предусмотренному ГК РФ виду правоотношений. Собственник недвижимости и арендатор составляют и заключают новый договор с еще одним физическим или юридическим лицом. Подробнее о субаренде расскажем в этом материале.
К нежилым объектам, которые можно сдавать в субаренду, относятся:
- склады;
- гаражи;
- цеха;
- офисы;
- залы и т.д.
Обратите внимание!
Субаренда нежилого строения или его части возможна только с согласия собственника данного помещения.
Сделка может быть признана неправомерной, если состоялась только с участием арендатора и третьего лица, но без информирования собственника.
Ранее для лиц, которые заключили договоры субаренды до 2012 г., налогообложение было упрощенным. Теперь система налогообложения для них общая.
Для данного вида деятельности предусмотрен отдельный код из общероссийского классификатора видов экономической деятельности (ОКВЭД 2) — 68.20.2.
Вот как на деле может выглядеть субаренда. Составляется договор, по которому помещение или его часть сдается повторно за деньги. Сначала партнер может арендовать у собственника объект или его часть, а затем провести сделку с другим физическим или юрлицом, сдав нежилое помещение за более крупную сумму. Но при этом обязательно нужно согласие владельца.
Вот какими полномочиями наделен арендатор:
- передать нежилое помещение в безвозмездное пользование;
- сдать объект полностью или частично в субаренду;
- передать или продать третьему лицу свои права.
Особенность субаренды
К сожалению, процедура оформления аренды и субаренды еще полностью не отработана, поэтому возникают достаточно часто споры, конфликты и даже судебные разбирательства между собственником нежилого помещения и арендатором, субарендатором. При разбирательстве конфликтов, особенно судом, самое важное значение имеет договор.
Поэтому к его составлению и подписанию нудно подойти ответственно, грамотно. Для большей безопасности рекомендуется воспользоваться помощью опытного в делах недвижимости юриста. Что включает текст договора по субаренде:
- Данные о лицах, являющихся участника соглашения по субаренде.
- Назначение помещения.
- Сроки субаренды.
- Подробное описание помещения, включающее указание его типа (здание, комната, офис, другое), технические качества (планировка, площадь, освещение), адрес (юридический, фактический).
- Следующий блок – платеж за аренду, включающий оплату за использование площади, коммуналку, расходы на интернет, телефон.
- Необходимы также реквизиты и подписи сторон, участников сделки.
Договор о субаренде будет считаться недействительным, если в не указывается арендная ставка. В структуре документа должны быть прописаны еще некоторые важные данные. Это запись о согласии арендатора на передачу части объекта третьему лицу, форс-мажорные обстоятельства.
Если под найм запланирован договором более чем на 12 месяцев, нужно обязательно зарегистрировать сделку в Росреестре. Заявление на регистрацию направляется вместе с некоторыми документами:
- Нужны документы на сам объект, сдаваемый в найм и под найм. К ним относится кадастровая выписка и паспорт, свидетельство по праву собственности.
- 2 экземпляра договора по субаренде.
- Для физических лиц – паспорт, для юридических – учредительные документы.
- Важно также приложить к документам и письменно оформленное согласие владельца на возможную субаренду. Но передача помещения от арендатора третьему лицу может быть разрешена договором аренды, в таком случае согласие от владельца не требуется.
В некоторых случаях требуются и другие документы, к этому следует быть готовым.
Налоговые последствия
Налоговые органы могут отказать субарендатору в признании субарендных платежей в составе налоговых расходов по договору субаренды и в вычетах НДС с субарендных платежей, так как согласие собственника помещения на передачу имущества в субаренду обязательно.
В налоговом учете арендатора затраты по претензиям арендодателя отражают следующим образом. Если договор аренды будет расторгнут и арендатору придется выплатить арендодателю штраф и возместить ущерб, то суммы штрафа по договору и возмещения реального ущерба можно будет включить во внереализационные расходы (Подпункт 13 п. 1 ст. 265 НК РФ).
При этом размер реального ущерба должен быть подтвержден документально. Арендодателю все полученные в результате расторжения договора аренды средства (компенсации, упущенную выгоду, штрафы и т.п.) нужно включить во внереализационные доходы (Пункт 3 ст. 250 НК РФ).
А вот НДС с этих сумм начислять не надо, так как они не связаны с оплатой услуг по аренде (Подпункт 2 п. 1 ст. 162 НК РФ).
Гражданско-правовые последствия
Арендодатель вправе проверить, как его имущество используется арендатором.
Узнав о нарушении своего запрета на субаренду, арендодатель может в определенный срок расторгнуть договор аренды и вернуть имущество или выселить субарендатора и использовать имущество в соответствии с условиями договора. Последствиями расторжения договора аренды будет возврат арендатором и, соответственно, субарендатором имущества арендодателю (Статьи 301, 303 ГК РФ). В этом случае арендные платежи, уплаченные арендатором до момента расторжения договора, арендодатель не возвращает (Пункт 4 ст. 453 ГК РФ).
Кроме этого арендодатель может:
- потребовать от арендатора уплаты штрафа, если он был предусмотрен договором (Пункт 1 ст. 330 ГК РФ);
- потребовать от арендатора возмещения убытков, например ущерба, причиненного имуществу арендодателя (Пункт 5 ст. 453, ст. 622 ГК РФ).
Если же арендодателю будет достаточно только выселить субарендатора, не расторгая при этом договор аренды, то он может обратиться в суд с требованием о признании договора субаренды между арендатором и субарендатором недействительным и возврате имущества арендатору (Пункт 2 ст. 167, п. 1 ст. 173.1, п. п. 2, 3 ст. 615 ГК РФ).
В случае если договор субаренды будет признан недействительным, субарендатор будет обязан возвратить арендатору (субарендодателю) арендованное имущество (Пункт 2 ст. 167 ГК РФ). При этом арендатор (субарендодатель) не должен возвращать субарендатору полученные им платежи, так как они являются платой за фактическое пользование имуществом (Постановление ФАС МО от 08.07.2014 N Ф05-6553/2014).